每經(jīng)評論員 杜恒峰

目前，除京滬深外，全國其余城市均已取消房貸利率下限。

房貸利率下限取消，不僅是為了提振樓市需求，也是在樓市發(fā)生根本性變化之后，利率市場化邁出的重要一步。在樓市上行期，設(shè)置最低利率且在此基礎(chǔ)上通過加乘數(shù)或點(diǎn)數(shù)，可以抑制過熱的需求。所以在同一政策利率范圍內(nèi)，無論資信水平高低，絕大部分購房者的房貸利率是相同的。但如今，房貸利率下限已基本不存在，同時(shí)考慮到最低首付比例降低導(dǎo)致貸款敞口變大，銀行在獲得更大自主定價(jià)權(quán)的同時(shí)，也必須對利率風(fēng)險(xiǎn)給予更多關(guān)注，依據(jù)客戶自身資信狀況準(zhǔn)確定價(jià)成為必然，資信更高的客戶可以獲得更低的利率，房貸的定價(jià)和消費(fèi)貸有望趨于一致。

利率市場化持續(xù)推進(jìn)，導(dǎo)致不同時(shí)期購房者承受的利率負(fù)擔(dān)不同。當(dāng)房價(jià)上漲的預(yù)期不足以覆蓋利息成本，而新舊貸款利率差距足夠大的時(shí)候，抹平這種差距的力量也將通過市場得到彰顯。2023年8月前的提前還款潮即是體現(xiàn)，當(dāng)時(shí)的背景是，有大量存量房貸“高位站崗”，和新發(fā)貸款利率存在明顯利差，有足夠資金儲備的人動(dòng)用儲蓄還款，沒有足夠資金的人則是用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等低息貸款置換房貸，直到當(dāng)年10月全國存量房貸利率統(tǒng)一調(diào)整，這輪還款潮才告一段落。但如今，隨著市場形勢的變化，提前還貸的壓力已再度出現(xiàn)。

貝殼研究院研報(bào)顯示，5月全國百城首套主流房貸利率平均為3.45%，環(huán)比下降12個(gè)基點(diǎn)；二套主流房貸利率平均為3.9%，環(huán)比下降26個(gè)基點(diǎn)；同比來看，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)更是分別下降了55個(gè)基點(diǎn)和101個(gè)基點(diǎn)。對2023年9月下旬利率統(tǒng)一下調(diào)的那部分貸款來說，目前其房貸利率為4.2%或在此基數(shù)上加點(diǎn)，新舊貸款利差達(dá)到了75個(gè)基點(diǎn)甚至更高。與此同時(shí)，居民理財(cái)?shù)氖找媛试诳焖倩芈?，?0年期國債為例，2023年6月14日收益率為2.9963%，一年后只有2.4990%。即便如此，超長期國債發(fā)行仍然被“秒光”。居民存款搬家已成趨勢，償還房貸也是搬家方向之一。

新舊房貸利差重新走闊，加之理財(cái)收益走低，提前還貸就會成為很多人的一種選擇。國泰君安數(shù)據(jù)顯示，2024年2月以來，居民早償率指數(shù)加速上行，4月達(dá)到37%的歷史高位，5月該指標(biāo)回落到26%，仍處于歷史較高水平。從微觀層面看，“銀行App提前還貸預(yù)約難”也再度頻繁見諸媒體報(bào)道。

對銀行來說，新增房貸利率處于歷史低位，但存款利率也是如此，房貸作為銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的性質(zhì)并沒有改變，利率更高的存量貸款更是如此。面對提前還貸的壓力，銀行需要有針對性地調(diào)整不同客戶的利率水平，而監(jiān)管機(jī)構(gòu)需要因勢利導(dǎo)，給予相應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)則和指引，讓房貸利率實(shí)現(xiàn)完全市場化的蛻變。

封面圖片來源：視覺中國