每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“在洛陽(yáng)買房的客群還是以本地人、改善型需求為主，目前二手房單價(jià)普遍在8000多元，而三年前（2021年）二手房均價(jià)達(dá)上萬元。今年洛陽(yáng)二手房?jī)r(jià)格每個(gè)月的變動(dòng)幅度比較小，市場(chǎng)開始趨于平穩(wěn)。”

6月18日，河南洛陽(yáng)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介小劉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者或記者），洛陽(yáng)房?jī)r(jià)也是遵循“外圍先跌、老城區(qū)補(bǔ)跌”的邏輯，預(yù)計(jì)核心城區(qū)洛龍區(qū)房?jī)r(jià)跌過一輪后，洛陽(yáng)房?jī)r(jià)就基本見底了。

就在6月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，而5月17日央行發(fā)布的系列房地產(chǎn)金融政策（以下簡(jiǎn)稱5·17新政）也剛剛滿月。

從70城商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況來看，5月份，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降、同比降幅略有擴(kuò)大。其中，35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.9%，降幅與上月相同。

多城二手房?jī)r(jià)格低于三年前

雖然三線城市房?jī)r(jià)整體走勢(shì)仍在下降，但降幅逐漸趨于平穩(wěn)。

每經(jīng)記者梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前三線城市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出兩個(gè)較為明顯的特征：一是多數(shù)三線城市的房?jī)r(jià)相比三年前已出現(xiàn)明顯下跌，且整體價(jià)格處于低位；二是三線城市新房?jī)r(jià)格大多高于二手房?jī)r(jià)格。

以江蘇揚(yáng)州為例，據(jù)房天下數(shù)據(jù)，截至6月18日，揚(yáng)州新房均價(jià)為15256元/平方米，二手房均價(jià)為11903元/平方米。而三年前（2021年7月），揚(yáng)州二手房?jī)r(jià)格為16085元/平方米。今年1~5月，揚(yáng)州二手房月均價(jià)格差分別為59元/平方米、58元/平方米、291元/平方米、129元/平方米，整體上趨于平穩(wěn)。

揚(yáng)州二手房房?jī)r(jià)走勢(shì) 來源：房天下

再以山東煙臺(tái)為例，6月以來該市的二手房均價(jià)為9894元/平方米，新房均價(jià)為10451元/平方米。而三年前（2021年7月），煙臺(tái)二手房均價(jià)為10819元/平方米。

不過，過去一年煙臺(tái)二手房?jī)r(jià)格表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，月均價(jià)格波動(dòng)未超過50元/平方米。2023年9月，煙臺(tái)二手房均價(jià)為10322元/平方米，2024年6月均價(jià)為9894元/平方米。

煙臺(tái)二手房房?jī)r(jià)走勢(shì) 來源：房天下

每經(jīng)記者根據(jù)房天下數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)了15個(gè)典型三線城市目前二手房?jī)r(jià)格與三年前價(jià)格的對(duì)比情況。整體來看，除三亞、揚(yáng)州、無錫、秦皇島、徐州等長(zhǎng)三角城市或旅居城市的二手房?jī)r(jià)格超過萬元外，其他三線城市的二手房?jī)r(jià)格均低于萬元。

在部分三線城市首付10萬元以內(nèi)，就有不少可選二手房房源。小劉向記者推薦了一套洛陽(yáng)南昌路68.54平方米二居室，業(yè)主掛牌價(jià)為58萬元，首付僅8.7萬元（相當(dāng)于15%首付），加上各種稅費(fèi)和中介費(fèi)用，總共開支成本約11.2萬元。

此外，從三線城市的房?jī)r(jià)波動(dòng)情況來看，在記者統(tǒng)計(jì)的15個(gè)典型三線城市中，二手房?jī)r(jià)格相比三年前均出現(xiàn)了普遍下滑。

不過，值得一提的是，多數(shù)三線城市新房?jī)r(jià)格普遍高于二手房?jī)r(jià)格，這與部分一二線城市形成鮮明對(duì)比。過往部分一二線城市的新房之所以熱銷，一個(gè)重要原因便是新房與二手房形成價(jià)格倒掛，即二手房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)高于新房?jī)r(jià)格。但在多數(shù)三線城市，新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象并不普遍。

數(shù)據(jù)來源：房天下（每經(jīng)記者制圖）

仍在持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策

為拉動(dòng)市場(chǎng)，近年來不少三線城市不斷出臺(tái)各種購(gòu)房激勵(lì)政策。尤其是5·17新政后，三線城市已基本落地央行的相關(guān)政策，即降低首付比例、取消房貸利率下限、下調(diào)住房公積金利率。此外，部分城市還在繼續(xù)優(yōu)化住房公積金政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。

以惠州為例，6月17日，廣東惠州發(fā)布公告，擬由政府選定的專業(yè)化國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體，以合理價(jià)格收購(gòu)在惠州市行政區(qū)域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。此前的6月13日，山西大同也發(fā)布通知，支持非居住存量房屋改建為保租房，國(guó)有平臺(tái)公司等可收購(gòu)非住宅商品房用作人才公寓。

“惠州通過國(guó)企下場(chǎng)收購(gòu)商品房當(dāng)作保障性住房，其主要目的是緩解房企經(jīng)營(yíng)壓力、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)恢復(fù)。”中指研究院華南分院研究總監(jiān)楊永俊向每經(jīng)記者表示，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2024年5月底，惠州新房庫(kù)存量近1309萬平方米，去化周期超30個(gè)月。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，優(yōu)化住房公積金政策，是三線城市普遍采用的措施之一。如山東菏澤6月17日發(fā)布通知，住房公積金繳存人員使用公積金貸款購(gòu)買高品質(zhì)住宅的，最高貸款額度上浮10萬元：夫妻雙方正常繳存住房公積金的家庭，最高貸款額度為70萬元；單方正常繳存住房公積金的家庭，最高貸款額度為50萬元。

發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼也是三線城市鼓勵(lì)住房消費(fèi)的主要措施。6月13日，據(jù)“邯鄲住建”微信公眾號(hào)消息，對(duì)購(gòu)買新建商品住房的購(gòu)房人按照成交價(jià)的1%給予購(gòu)房補(bǔ)貼；對(duì)到企業(yè)入職的高校畢業(yè)生、生育二胎及以上家庭、60歲及以上老人購(gòu)買新建商品住房的，購(gòu)房補(bǔ)貼額再上調(diào)0.5%；6月5日，揚(yáng)州發(fā)布樓市新政，購(gòu)買新房最高可補(bǔ)貼1.5%，三孩家庭公積金最高可貸202萬元。

值得一提的是，今年5月份以來，長(zhǎng)三角地區(qū)包括杭州、南京、蘇州、合肥等二線城市先后開始執(zhí)行“購(gòu)房即落戶”政策，這也被市場(chǎng)稱之為二線城市新一輪的“搶人大戰(zhàn)”。受此影響，部分三線城市的潛在購(gòu)房者開始向二線城市流動(dòng)，其中流向長(zhǎng)三角城市的較多，這也在一定程度上造成部分三線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下行。

“目前在揚(yáng)州買新房，大專以上學(xué)歷最高可享1.5%的購(gòu)房補(bǔ)貼，此外還有公積金貸款利率下調(diào)等政策。雖然支持政策挺多，但如果對(duì)比周邊其他更高能級(jí)的城市，揚(yáng)州的政策并不算勁爆。”6月19日下午，揚(yáng)州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介小徐告訴每經(jīng)記者，長(zhǎng)三角包括杭州、南京、蘇州等二線城市基本可以買房落戶，這也對(duì)周邊三線城市的樓市形成了一定分流作用。

另?yè)?jù)中銀證券數(shù)據(jù)，目前三線城市的土地成交建筑面積仍排在各線城市前列，但土地溢價(jià)情況不如一二線城市。此外，從土地成交樓面價(jià)來看，截至今年5月，二三線城市的樓面價(jià)同比增速均是下滑，僅一線城市仍在上漲。

截至今年5月底，一、二、三線城市今年累計(jì)土地成交建筑面積分別為0.2億平方米、1.3億平方米、2.9億平方米，同比增速分別為-27.1%、-24.4%、-15.4%；累計(jì)成交總價(jià)分別為1208.4億元、2669.8億元、2187.2 億元，同比增速分別為-25.9%、-30.3%、-27.3%；平均土地溢價(jià)率分別為4.84%、4.01%、2.99%；住宅類用地平均成交樓面價(jià)同比增速分別為103.1%、-49.4%、-38.6%。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖