每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

繼泓盈城市服務（HK02529，股價2.98港元，市值4.77億港元）后，又一家地方國資物業(yè)服務企業(yè)——西安經(jīng)發(fā)物業(yè)股份有限公司（以下簡稱經(jīng)發(fā)物業(yè)）通過IPO聆訊，即將在港交所上市。

中物研究院指出，近期泓盈城市服務以及經(jīng)發(fā)物業(yè)的上市，主要背景是新一輪國有企業(yè)改革。打包上市，其實也是另類盤活資產(chǎn)的體現(xiàn)，可以有效地實現(xiàn)物業(yè)服務和城市服務的“資產(chǎn)證券化”。將手中大量政府機構(gòu)物業(yè)資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)打包，推向二級市場募集資金，可以為城投公司帶來持續(xù)現(xiàn)金流。

與泓盈城市服務一樣，經(jīng)發(fā)物業(yè)目前也是“偏安一隅”，在管項目絕大部分都集中在總部西安。經(jīng)發(fā)物業(yè)的營業(yè)收入高于泓盈城市服務，但其2023年的毛利潤、凈利潤、毛利率都低于泓盈城市服務不少。據(jù)招股書披露，經(jīng)發(fā)物業(yè)近幾年有多個單項目虧損超過100萬元。在物業(yè)管理費的收款率上，經(jīng)發(fā)物業(yè)也低于物業(yè)服務百強企業(yè)。

毛利率逐年下降，已清退部分虧損項目

經(jīng)發(fā)物業(yè)首次申請上市是2023年9月，今年3月二次遞表，近期剛通過IPO聆訊，目前還未確定上市時間和發(fā)行價格。

作為一家國資物企，經(jīng)發(fā)物業(yè)自2000年成立以來發(fā)展都比較緩慢，97.4%的營收都來自西安這一個城市，外拓只進入了陜西銅川、韓城和新疆石河子三個城市。截至2023年12月31日，經(jīng)發(fā)物業(yè)在管項目約149個，總合約建筑面積為1500萬平方米，在管總面積為1460萬平方米。

經(jīng)發(fā)物業(yè)近幾年年復合增長率都在13%-16%，全年營收則從2021年的5.94億元增長到2023年的8.62億元，2023年的毛利潤為1.18億元，凈利潤5101.8萬元。

2021-2023年，經(jīng)發(fā)物業(yè)整體毛利率分別為14.5%、14.3%、13.7%，呈逐年下降趨勢。

經(jīng)發(fā)物業(yè)住宅物業(yè)管理毛利率近幾年一直不高，主要是其在管項目較少有商業(yè)小區(qū)。于往績記錄期間，他們僅向?qū)嵖厝宋靼步?jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會（以下簡稱經(jīng)開區(qū)管委會）一個規(guī)模相對較小的項目提供住宅物業(yè)管理服務。獨立第三方項目又多數(shù)是安置房項目，其中大部分是虧損的，去年底其已退出所有安置房項目。

住宅物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)管理和城市服務構(gòu)成了經(jīng)發(fā)物業(yè)營收的三大部分，城市服務2023年的營收占比達到61%，住宅為21%，商業(yè)17%。但營收占比最高的城市服務卻是毛利率最低的，最近三年毛利率都在11%左右，毛利率最高的是商業(yè)物管，達到21.8%。

“我們城市服務的毛利率通常低于其他業(yè)務線，主要是由于城市環(huán)衛(wèi)服務及城市服務下的若干虧損項目的毛利率較低。”經(jīng)發(fā)物業(yè)表示，其應占獨立第三方的城市服務毛利率低于來自實控人經(jīng)開區(qū)管委會和母公司經(jīng)發(fā)控股的項目毛利率。一方面，多個獨立第三方項目均虧損，一些教育機構(gòu)項目如小學、中學的平均物業(yè)管理費較低；另一方面，其投入更多時間及資源以滿足獨立第三方客戶的要求，旨在擴大客戶群及減少實控人、母公司的依賴。

漸苒研究院首席研究員、物商云聯(lián)合創(chuàng)始人湯曉晨在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示：“物企傾向于城市服務，主要是因住宅物業(yè)市場競爭加劇，需在其他領(lǐng)域探索以擴大市場份額。城市服務雖毛利率較低，但提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有助于降低財務風險，保持穩(wěn)健經(jīng)營。此外，標桿城市服務項目具有社會影響力，物企通過提供優(yōu)質(zhì)服務與創(chuàng)新解決方案，可提升品牌影響力和競爭力。”

呆賬撥備增至千萬元，上市前加緊“收款”

在2021年、2022年及2023年，經(jīng)發(fā)物業(yè)分別有30個、39個及40個項目產(chǎn)生虧損，虧損總額分別為1920萬元、1530萬元、1960萬元。在城市服務業(yè)務、住宅物業(yè)管理服務中，虧損主要來自獨立第三方項目。

據(jù)經(jīng)發(fā)物業(yè)的披露，近幾年有多個單項目虧損超過100萬元。經(jīng)發(fā)物業(yè)表示，已致力控制相關(guān)項目的成本，虧損在持續(xù)減少。因此，可通過額外的成本節(jié)約措施（如進一步精減勞工管理以降低營運成本及規(guī)范服務程序）逐步減少日后產(chǎn)自相關(guān)項目的虧損。

而在物業(yè)管理費的收款率上，經(jīng)發(fā)物業(yè)也低于物業(yè)服務百強企業(yè)，其近三年的整體收款率分別為74.5%、69.6%、80%。2023年收款率的大幅度回升主要是因為結(jié)算了部分未償還的貿(mào)易應收款項。

對應來看，經(jīng)發(fā)物業(yè)近三年的貿(mào)易應收款項分別約為1.26億元、2.13億元、2.14億元，呆賬及其他應收款項撥備分別為670萬元、1190萬元、1580萬元。

經(jīng)發(fā)物業(yè)表示，截至2024年4月30日，已結(jié)清截至2023年12月31日到期的大部分貿(mào)易應收款項，其中1.27億元貿(mào)易應收款項已于其后結(jié)算。“如我們的客戶未能在我們規(guī)定時限內(nèi)付款，我們將視情況再次致電、發(fā)催款信息或發(fā)催款函予對方。”

得益于追收貿(mào)易及其他應收款項和實施現(xiàn)金管理政策等，經(jīng)發(fā)物業(yè)2023年銀行及手頭現(xiàn)金由2022年的2.08億元增加至2023年的2.59億元。

值得注意的是，在本次上市募資用途方面，經(jīng)發(fā)物業(yè)一方面計劃開展收并購、日常運營及招聘，另一方面將用于將汽油車替換成新能源汽車（如清掃車及垃圾車），降低城市服務成本，以及開發(fā)智慧物業(yè)管理系統(tǒng)。

此外，經(jīng)發(fā)物業(yè)計劃于2026年12月31日前完成對一至兩家物業(yè)管理公司的收購，重點專注于陜西省的潛在目標公司。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 劉國梅 攝