每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“在洛陽買房的客群，還是以本地人改善型需求為主。目前，洛陽二手房單價普遍在每平方米8000多元，而在三年前，即2021年，二手房均價在萬元以上。今年，洛陽二手房價格每個月的變動幅度比較小，市場開始趨于平穩(wěn)。”6月18日，河南洛陽當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介小劉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，洛陽房價也是遵循“外圍先跌、老城區(qū)補(bǔ)跌”的邏輯，預(yù)計核心城區(qū)——洛龍區(qū)的房價跌過一輪后，洛陽整體房價就基本見底了。

6月17日，國家統(tǒng)計局公布了5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，而當(dāng)日也剛好是，5月17日央行發(fā)布的系列房地產(chǎn)金融政策（以下簡稱“5·17”樓市新政）滿月。

從國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城商品住宅銷售價格變動情況來看，5月，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降、同比降幅略有所擴(kuò)大。其中，35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.8%，降幅比4月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.9%，降幅與4月相同。

據(jù)房天下數(shù)據(jù)，截至6月18日，揚(yáng)州新房均價為15256元/平方米，二手房均價為11903元/平方米。。圖為江蘇揚(yáng)州市民正在交易會現(xiàn)場看房選房。 視覺中國圖

多城二手房價低于3年前

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)及其他機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，三線城市房價雖然整體走勢仍是向下，但降幅逐漸趨于平穩(wěn)。同時，三線城市房價呈現(xiàn)兩個較為明顯的特征：一是多數(shù)三線城市的房價相比3年前已出現(xiàn)明顯下跌，整體價格處于低位；二是三線城市新房價格大多高于二手房價格。

以江蘇揚(yáng)州為例，據(jù)房天下數(shù)據(jù)，截至6月18日，揚(yáng)州新房均價為15256元/平方米，二手房均價為11903元/平方米。而在3年前（2021年7月），揚(yáng)州二手房價格為16085元/平方米。今年1~5月，揚(yáng)州二手房月均價格差分別為59元/平方米、58元/平方米、291元/平方米和129元/平方米，整體上趨于平穩(wěn)。

再來看山東煙臺，6月以來，該市的二手房均價為9894元/平方米，新房均價為10451元/平方米。而在3年前（2021年7月），煙臺二手房均價為10819元/平方米。

不過，過去一年，煙臺二手房價格表現(xiàn)相對平穩(wěn)，月均價格波動未超過50元/平方米。2023年9月，煙臺二手房均價為10322元/平方米，2024年6月均價為9894元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱房天下的統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，就目前15個典型三線城市二手房價與三年前對比來看，除三亞、揚(yáng)州、無錫、秦皇島、徐州等城市的二手房價格超過萬元外，其他三線城市的二手房價格均低于萬元。

在部分三線城市，首付10萬元內(nèi)，就有不少二手房房源可選擇。小劉向記者推薦了一套位于洛陽南昌路的二居室，大小在68.54平方米，業(yè)主掛牌價58萬元，首付8.7萬元（相當(dāng)于15%首付），加上各種稅費(fèi)和中介費(fèi)用，總共開支成本約11.2萬元。

此外，從三線城市房價波動情況來看，記者統(tǒng)計的15個典型三線城市，二手房價格相比三年前均出現(xiàn)普遍下滑。

不過，值得注意的是，多數(shù)三線城市新房價格普遍高于二手房，這與部分一二線城市形成鮮明對比。過往部分一二線城市的新房之所以熱銷，一個重要原因便是新房與二手房形成價格倒掛，即二手房價格遠(yuǎn)高于新房價格，但在多數(shù)三線城市，新房和二手房價格倒掛現(xiàn)象并不普遍。

地方樓市政策持續(xù)優(yōu)化

為拉動市場，近年來，不少三線城市不斷出臺各種購房激勵政策。尤其是“5·17”樓市新政后，三線城市已基本落地央行相關(guān)政策，即降低首付比例、取消房貸利率下限、下調(diào)住房公積金利率。此外，部分城市還在繼續(xù)優(yōu)化住房公積金政策、發(fā)放購房補(bǔ)貼等。

以惠州為例，6月17日，廣東惠州發(fā)布公告，擬由政府選定的專業(yè)化國有企業(yè)作為收購主體，以合理價格收購在惠州市行政區(qū)域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。

此前的6月13日，山西大同也發(fā)布通知，支持非居住存量房屋改建為保租房，國有平臺公司等可收購非住宅商品房用作人才公寓。

“惠州通過國企下場收購商品房當(dāng)作保障性住房，其主要目的是緩解房企經(jīng)營壓力、穩(wěn)定市場預(yù)期，加快房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)恢復(fù)。”中指研究院華南分院研究總監(jiān)楊永俊向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2024年5月底，惠州新房庫存量近1309萬平方米，去化周期超30個月。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，優(yōu)化住房公積金政策，是三線城市普遍采用的措施之一。如山東菏澤6月17日發(fā)布通知，住房公積金繳存人員使用公積金貸款購買高品質(zhì)住宅的，最高貸款額度上浮10萬元：夫妻雙方正常繳存住房公積金的家庭，最高貸款額度為70萬元；單方正常繳存住房公積金的家庭，最高貸款額度為50萬元。

發(fā)放購房補(bǔ)貼也是三線城市鼓勵住房消費(fèi)的主要措施。6月13日，據(jù)“邯鄲住建”微信公眾號消息，對購買新建商品住房的購房人按照成交價的1%給予購房補(bǔ)貼；對到企業(yè)入職的高校畢業(yè)生、生育二孩及以上家庭、60歲及以上老人購買新建商品住房的，購房補(bǔ)貼額再上調(diào)0.5%；6月5日，揚(yáng)州發(fā)布樓市新政，購買新房最高可補(bǔ)貼1.5%，三孩家庭公積金最高可貸202萬元。

三線城市房價繼續(xù)承壓

值得一提的是，今年5月以來，長三角地區(qū)包括杭州、南京、蘇州、合肥等二線城市先后開始執(zhí)行“購房即落戶”政策，這也被市場稱之為二線城市新一輪的“搶人大戰(zhàn)”。受此影響，部分三線城市的潛在購房者開始向二線城市流動，其中流向長三角城市的較多，這也在一定程度上對部分三線城市房價形成壓力。

“目前在揚(yáng)州買新房，大專以上學(xué)歷最高可享1.5%的購房補(bǔ)貼，此外還有公積金貸款利率下調(diào)等政策。雖然支持政策挺多，但如果對比周邊其他更高能級的城市，揚(yáng)州的政策并不算有吸引力。”6月19日下午，揚(yáng)州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介小徐告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，長三角包括杭州、南京、蘇州等二線城市基本可以買房落戶，這也對周邊三線城市的樓市形成了一定分流。

另據(jù)中銀證券數(shù)據(jù)，目前，三線城市土地成交建筑面積，仍排在前列，但土地溢價情況不如一二線城市。此外，從土地成交樓面價來看，截至今年5月，二三線城市的樓面價同比增速，均出現(xiàn)下滑，僅一線城市仍在上漲。

截至今年5月底，一、二、三線城市，今年累計土地成交建筑面積分別為0.2億平方米、1.3億平方米和2.9億平方米，同比增速分別為-27.1%、-24.4%和-15.4%；累計成交總價分別為1208.4億元、2669.8億元和2187.2億元，同比增速分別為- 25.9%、- 30.3%和-27.3%；平均土地溢價率分別為4.84%、4.01%和2.99%；住宅類用地平均成交樓面價同比增速分別為103.1%、-49.4%和-38.6%。

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