每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在剛剛過去的上半年，上海樓市整體表現(xiàn)活躍。

據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù)，上半年上海新房價(jià)格累計(jì)上漲3.63%，位列全國百城首位。這得益于高端改善市場的良好表現(xiàn)，如上海市區(qū)中海·順昌玖里、濱江凱旋門、融創(chuàng)外灘壹號院二期等多個(gè)高價(jià)項(xiàng)目的熱銷。但與此同時(shí)，處于上海遠(yuǎn)郊的部分剛需項(xiàng)目卻銷售遇冷。

以中國鐵建（SH601186，股價(jià)8.46元，市值1078億元）旗下位于上海臨港的東來壹號（備案名：東來名邸朗庭）為例，該項(xiàng)目5月18日首次開盤推出260套房源，僅有2組意向認(rèn)購客戶，認(rèn)購率不到1%。據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至7月2日（開盤超過6周），該項(xiàng)目已售套數(shù)為零。

“盡管公司降低價(jià)格，贈(zèng)送家裝禮包，開啟了渠道分銷業(yè)務(wù)，可還是很難銷售去化。接下來，公司會加快建設(shè)并開放營銷中心，在銷售節(jié)點(diǎn)策劃活動(dòng)，促進(jìn)項(xiàng)目快速入市。”

近日，東來壹號項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）介紹，5月27日上海“滬九條”出臺后，更多購房客戶關(guān)注市區(qū)的樓盤，反而讓地處遠(yuǎn)郊的臨港市場變得更加冷清。

截至7月2日東來壹號銷售情況 來源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)

“主要是內(nèi)部購房，員工買房為主”

東來壹號位于上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)萬祥鎮(zhèn)，整體包含三個(gè)地塊，沿三灶港展開，呈現(xiàn)“L”型分布。

該項(xiàng)目總建筑規(guī)模約16萬平方米，戶型面積85~143平方米，總戶數(shù)942戶，由19棟4層疊墅、16棟6~8層洋房、2棟13層高層、1棟13層保障房和商業(yè)配套設(shè)施組成，整體容積率為1.26。

5月18日，東來壹號首次開盤推出260套房源入市銷售，6~8層的洋房總價(jià)約200萬元，4層的疊墅總價(jià)在380萬元左右，帶裝修交付。

據(jù)開發(fā)商上海東來宜浩建設(shè)發(fā)展有限公司發(fā)布的公告，在項(xiàng)目認(rèn)購期間，僅有兩組意向客戶簽訂了購房意向書。因此，東來壹號為這兩組購房者舉行了開盤活動(dòng)，并按順序依次在線下選購房源。

來源：東來壹號微信公眾號

記者注意到，東來壹號是今年上海第五批次集中供應(yīng)的24個(gè)新房項(xiàng)目之一。從目前已經(jīng)公布的認(rèn)購數(shù)據(jù)來看，該批次新房項(xiàng)目中，天安1號認(rèn)購率為153%、招商時(shí)代樂章為127%、中建壹品浦江之星為121%、張江金茂府為106%。相比較而言，東來壹號的認(rèn)購率最低，還不到1%。

從所處位置來看，東來壹號屬于臨港新片區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊，距離上海市區(qū)超過50公里，與臨港新片區(qū)主城區(qū)的距離也有約14公里。

6月26日下午，每經(jīng)記者從徐匯濱江乘地鐵來到臨港新片區(qū)萬和路8號東來壹號的品牌館，途中用時(shí)約1小時(shí)30分鐘。另從書院地鐵站到項(xiàng)目現(xiàn)場還有4公里路程，記者騎共享單車約用時(shí)20分鐘。

東來壹號品牌館現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

與市場上暢銷的熱門樓盤不同，東來壹號的品牌館顯得非常簡單，就設(shè)在中鐵十五局集團(tuán)有限公司一幢白色的三層辦公樓里。門口無人值班，前坪里停著私家車，如果不是周圍樹立著一圈項(xiàng)目廣告牌，很難找到這處品牌館。

品牌館現(xiàn)場一位置業(yè)顧問向記者介紹，首次開盤的房源不僅可以拎包入住，還額外贈(zèng)送“認(rèn)購大禮”，可以自己選擇沙發(fā)、床或者電視等家電家居用品。如果不滿意家電品牌，額外交1萬元可以升級為10萬元“大禮包”，選擇任意品牌家電產(chǎn)品。

價(jià)格方面，據(jù)該置業(yè)顧問透露，項(xiàng)目原本的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為2.94萬元/平方米，此次開盤申請調(diào)低了銷售均價(jià)，僅為2.79萬元/平方米。與臨港主城區(qū)動(dòng)輒3萬多元/平方米的房價(jià)相比，東來壹號的價(jià)格便宜了不少。

現(xiàn)場展示的一房一價(jià)表顯示，東來壹號的均價(jià)相當(dāng)于以九四折銷售。盡管如此，密密麻麻的房源表上，顯示的基本都是“未售”狀態(tài)，被封上貼紙的只有14套。

“目前項(xiàng)目銷售比較特殊，主要是內(nèi)部購房，員工買房為主。也在拓展本地看房群體，不過購買周期比較長。”東來壹號項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，正式的售樓處還在建設(shè)中，公司將會抓緊時(shí)間開放售樓處和樣板間。

東來壹號品牌館現(xiàn)場的一房一價(jià)表 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

中鐵十五局集團(tuán)入局上海樓市首盤

據(jù)東來壹號品牌館展示，項(xiàng)目操盤運(yùn)營方中鐵十五局集團(tuán)東來地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱東來地產(chǎn)）成立于2010年3月，注冊地段在河南省鄭州市，主要經(jīng)營土地綜合開發(fā)、城市運(yùn)營、咨詢服務(wù)、合作代建、不良資產(chǎn)整合等多元化業(yè)務(wù)。

東來地產(chǎn)曾在河南周口、陜西西安、浙江寧波和山東臨沂，開發(fā)過東來尚城、東來國際、花語江灣等項(xiàng)目。天眼查顯示，東來地產(chǎn)是由中國鐵建間接控股的孫公司，于今年6月6日已更名為中鐵十五局集團(tuán)城市更新開發(fā)有限公司。

2022年12月9日，在上海第四批集中供地上，上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)萬祥社區(qū)04PD-0201單元B0103、B0202、B0305地塊（以下簡稱臨港萬祥社區(qū)地塊）因僅有一家競買人報(bào)名參拍，最終被中鐵十五局、中鐵二十局和臨港投控聯(lián)合體以底價(jià)10.25億元競得，成交樓面價(jià)1.05萬元/平方米。出讓公告顯示，臨港新片區(qū)萬祥社區(qū)地塊的出讓面積為77470.1平方米，為純住宅用地。

據(jù)中鐵十五局集團(tuán)官網(wǎng)，公司是集設(shè)計(jì)、施工、科研為一體的國有建筑工程總承包企業(yè)，是上海市首家擁有鐵路工程施工總承包特級、公路工程施工總承包特級、市政公用工程施工總承包特級、建筑工程施工總承包特級的四特級企業(yè)，主要工程項(xiàng)目包括崇明生態(tài)島環(huán)島防汛提、武漢長江二橋亮化工程、四川白鶴灘水電站等。

東來壹號是中鐵十五局集團(tuán)城市更新開發(fā)有限公司在上海開發(fā)的第一個(gè)住宅項(xiàng)目，也是首次與臨港投控合作的住宅項(xiàng)目。據(jù)官方微信公眾號，中鐵十五局集團(tuán)對東來壹號項(xiàng)目期待較高，標(biāo)志著其房地產(chǎn)板塊在上海市場實(shí)現(xiàn)零的突破，項(xiàng)目對公司融入上海、完善全產(chǎn)業(yè)鏈條、實(shí)現(xiàn)屬地規(guī)模騰飛有推動(dòng)作用。

據(jù)每經(jīng)記者觀察，雖然中鐵十五局集團(tuán)的地產(chǎn)項(xiàng)目被冠以母公司“中國鐵建”的品牌，但與兄弟企業(yè)中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)相比，兩者實(shí)力懸殊。

據(jù)中國鐵建財(cái)報(bào)披露，2023年，中鐵十五局集團(tuán)和中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)的凈利潤分別為4.23億元、13.45億元；截至2023年底的總資產(chǎn)分別為493.04億元、2337.42億元。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝