每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在近日的三亞土拍上，三亞正基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱三亞正基）以溢價率約37.7%奪得三亞中心城區(qū)海坡片區(qū)HP04-06-04/05/11地塊（以下簡稱海坡片區(qū)地塊），約17366元/平方米的成交樓面價也創(chuàng)下三亞土地單價新高。

《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）查詢天眼查發(fā)現(xiàn)，三亞正基為天正地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱天正地產(chǎn)）的全資子公司。官網(wǎng)顯示，天正地產(chǎn)截至2024年6月僅在河北、山東、寧夏和海南4省有布局，其中河北為其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的大本營，項目分布在邯鄲、邢臺、衡水、滄州等地。

“區(qū)域型房企為實現(xiàn)業(yè)務(wù)增量和地域多元化，降低對單一市場依賴的風(fēng)險，通常是區(qū)域型房企外拓的最大動力。”中國城市發(fā)展研究院農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)振興研究院常務(wù)副院長袁帥7月3日在接受每經(jīng)記者采訪時表示，不過區(qū)域型房企外拓也容易面臨一些挑戰(zhàn)，比如隨著地域擴張及業(yè)務(wù)版圖擴大，管理難度將更大，房企需要面臨更復(fù)雜的管理挑戰(zhàn)，包括跨區(qū)域的項目管理、供應(yīng)鏈管理等。

斬獲三亞單價“地王”

6月26日，三亞海坡片區(qū)地塊出讓。經(jīng)過510輪舉牌后，由三亞正基以16.36億元、溢價率37.7%摘得，樓面價約為17366元/平方米，刷新三亞土拍單價紀(jì)錄，成為新晉單價“地王”。

從區(qū)位來看，海坡片區(qū)地塊位于三亞灣海田路以南，靠近三亞市第九小學(xué)三亞灣校區(qū)，占地面積37682.34平方米，容積率不超過2.5，預(yù)計最大可規(guī)劃計容建筑面積約94206平方米，將用于開發(fā)市場化商品住房項目。

該地塊區(qū)域地理位置相對優(yōu)越，靠近三亞市第九小學(xué)三亞灣校區(qū)。每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，海坡片區(qū)地塊周邊目前已有萬科三亞灣項目、吉祥16號項目等高品質(zhì)住宅在建。

來源：海南省自然資源和規(guī)劃廳官網(wǎng)

另據(jù)三亞房天下數(shù)據(jù)，該地塊周邊的二手房小區(qū)主要包括魯能三亞灣、三亞地中海灣、金中海藍(lán)鉆等，掛牌均價在2.9萬~4.2萬元/平方米。如魯能三亞灣二手房掛牌均價為3.4萬元/平方米，三亞地中海灣為4.2萬元/平方米，金中海藍(lán)鉆為2.9萬元/平方米。

記者了解到，三亞中心城區(qū)海坡片區(qū)重點在于生態(tài)建設(shè)和城市服務(wù)功能的補足，同時承接自貿(mào)港產(chǎn)業(yè)功能的外溢。片區(qū)的總體布局被設(shè)計為“一園、三區(qū)、多組團、山海綠楔”，而此次土拍也將為三亞灣帶來了新的品質(zhì)住宅項目。

根據(jù)海坡片區(qū)地塊競拍要求，競買人或其關(guān)聯(lián)企業(yè)須為《財富》雜志世界500強或中國房地產(chǎn)百強企業(yè)或省、市屬國有企業(yè)。官網(wǎng)顯示，天正地產(chǎn)2003年成立于河北，是中國房地產(chǎn)百強企業(yè)之一，曾打造了市區(qū)院系和新區(qū)府系兩大高端改善產(chǎn)品線，以及高端豪宅壹號院系。

值得一提的是，根據(jù)海坡片區(qū)地塊競拍要求，天正地產(chǎn)還需承擔(dān)至少5351萬元的投資，用于地塊周邊的公園綠地和市政道路建設(shè)。

社交平臺上的天正地產(chǎn)招聘信息

記者注意到，關(guān)于天正地產(chǎn)海南公司的招聘海報近日也開始在部分社交平臺流傳。海報顯示，天正地產(chǎn)集團首進(jìn)三亞灣后，目前正在招聘工程負(fù)責(zé)人、成本招采負(fù)責(zé)人、營銷負(fù)責(zé)人等相關(guān)崗位。

首次進(jìn)入三亞房地產(chǎn)市場，天正地產(chǎn)將會開發(fā)出怎樣的產(chǎn)品也備受關(guān)注。7月3日上午，《每日經(jīng)濟新聞》記者撥通天正地產(chǎn)電話詢問三亞海坡片區(qū)地塊后續(xù)規(guī)劃及產(chǎn)品定位等問題，不過接聽電話的工作人員婉拒了記者的采訪。隨后。記者向天正地產(chǎn)官網(wǎng)所留郵箱發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿未到答復(fù)。

地產(chǎn)布局偏重三四線城市

天正地產(chǎn)屬于典型的區(qū)域型深耕房企，從該企業(yè)的發(fā)展歷程來看，2003~2008年先后在河北開發(fā)了東安小區(qū)、益友新居和平公寓等項目，并依靠在衡水的金域藍(lán)灣項目在業(yè)內(nèi)打出一定知名度。

天正地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局圖 來源：企業(yè)官網(wǎng)

2014~2017年屬于天正地產(chǎn)的業(yè)務(wù)外拓期，其于2014年走出河北，布局寧夏銀川，后又進(jìn)入山東聊城。2018~209年，天正地產(chǎn)擴大了在河北衡水、邢臺、唐山、滄州等地的布局，進(jìn)一步擴大了其在河北區(qū)域的市場份額。

不過，天正地產(chǎn)在河北的布局主要以三四線城市為主，并未在省會石家莊開展業(yè)務(wù)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年1-5月，天正地產(chǎn)以7.44億元的成交金額排在河北房企銷售榜第十位。

另據(jù)官網(wǎng)，2023年天正地產(chǎn)實現(xiàn)權(quán)益銷售金額68.43億元，排在全國房企銷售榜第93位（中指研究院數(shù)據(jù)）；當(dāng)年拿地7宗，新增土儲72萬平方米，總土儲約為713萬平方米。

來源：克而瑞

2024年，天正地產(chǎn)再次走出河北向外進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，其業(yè)務(wù)版圖也首次擴張到了海南三亞。

據(jù)天正地產(chǎn)集團微信公眾號，2024年是其“產(chǎn)品升標(biāo)年”，將圍繞戶內(nèi)交付、精裝大堂、地庫、園林景觀四個維度，全面提升產(chǎn)品品質(zhì)。

記者注意到，天正地產(chǎn)的負(fù)債水平在行業(yè)內(nèi)處于較低水平。據(jù)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2023年末，天正地產(chǎn)集團剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為12%，凈負(fù)債率-65%，現(xiàn)金短債比率1204%。

天正地產(chǎn)負(fù)債率情況 來源：企業(yè)官網(wǎng)

“區(qū)域型房企外拓拿地的最大誘因通常是為了滿足業(yè)務(wù)增量及多元化需求，若能在其他區(qū)域打造標(biāo)桿性產(chǎn)品，有可能將新區(qū)域開拓為新的利潤增長空間，但面臨最大的挑戰(zhàn)通常是新區(qū)域的市場挑戰(zhàn)、管理半徑成本等。”袁帥向記者表示。

封面圖片來源：天正地產(chǎn)集團微信公眾號