每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

7月9日晚，萬科A發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告稱，2024年上半年預(yù)計(jì)凈虧損70億~90億元，同比下降171%至191%；扣除非經(jīng)常性損益后凈虧損50億~65億元，同比下降157%至175%。

萬科對(duì)此解釋稱，主要原因包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降、部分項(xiàng)目計(jì)提減值、非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損、大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

“公司對(duì)業(yè)績(jī)虧損深表歉意。”萬科表示，報(bào)告期內(nèi)，公司聚焦現(xiàn)金流安全，按照“一攬子方案”的明確路線圖，推進(jìn)業(yè)務(wù)重整和風(fēng)險(xiǎn)化解，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)。公司有信心、有決心聚焦主賽道，在房地產(chǎn)發(fā)展新模式中，盡快重回健康可持續(xù)發(fā)展道路，回饋股東。

與此同時(shí)，萬科公布了一份增持計(jì)劃，公司骨干管理人員共計(jì)1862人計(jì)劃于6個(gè)月內(nèi)自籌資金2億元增持公司A股股票，表達(dá)對(duì)公司前景的堅(jiān)定信心。

1~6月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1273.3億元。圖為遼寧大連一處萬科樓盤。 視覺中國(guó)圖

增持股份自愿鎖定兩年

萬科表示，2024年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤(rùn)主要對(duì)應(yīng)2022年、2023年銷售的項(xiàng)目及2024年上半年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存。這些項(xiàng)目大部分為2022年前獲取的土地，地價(jià)獲取成本較高，后續(xù)銷售階段市場(chǎng)持續(xù)下行，銷售情況和毛利率均低于投資預(yù)期，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少。

“盡管公司較早意識(shí)到轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要性，但轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)投資超出了資源和能力的邊界。”萬科續(xù)稱，同時(shí)，公司未能完全擺脫慣性，部分開發(fā)項(xiàng)目投資過于樂觀，拿地成本較高。隨著這些項(xiàng)目在2024年進(jìn)入結(jié)算，公司結(jié)算業(yè)績(jī)受到重大影響。同時(shí)，公司為確?，F(xiàn)金流安全，通過價(jià)格折讓加大庫(kù)存去化和資產(chǎn)處置力度，導(dǎo)致公司業(yè)績(jī)壓力進(jìn)一步加大。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在本次增持計(jì)劃中，預(yù)計(jì)有1862名萬科骨干管理人員參與。本次增持計(jì)劃不設(shè)定價(jià)格區(qū)間，逐步實(shí)施增持計(jì)劃。增持方式為深圳證券交易所交易系統(tǒng)允許的方式（包括但不限于集中競(jìng)價(jià)、大宗交易等）。

萬科的骨干管理人員具體包括在公司全職工作的董事、監(jiān)事和高級(jí)管理人員，總部、開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部和各業(yè)務(wù)單位的主要管理人員以及核心骨干員工等。其中，在公司全職工作的董事、監(jiān)事和高級(jí)管理人員，集團(tuán)黨委成員等15人出資額不低于7300萬元，其他骨干管理人員共1847人出資額不超過1.27億元。

“本次增持的股票將自本次增持計(jì)劃完成并披露之日起鎖定兩年，期滿后依法依規(guī)處理。投資股票的盈虧由公司骨干管理人員自負(fù)。”

大宗交易回款93.4億元

記者了解到，7月9日，萬科還舉行了分析師交流會(huì)，管理層就房地產(chǎn)未來走勢(shì)、萬科中期業(yè)績(jī)預(yù)告情況、現(xiàn)金流情況、債務(wù)償還規(guī)劃、融資進(jìn)展、大宗交易情況、三大主業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)等問題，與分析師進(jìn)行了交流。

萬科表示，公司上半年在業(yè)務(wù)重整和化解風(fēng)險(xiǎn)方面全力行動(dòng)，已取得積極進(jìn)展。業(yè)務(wù)方面，實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)交付7.4萬套房子，銷售金額1273.3億元，保持行業(yè)第一陣營(yíng)。償債方面，上半年完成全部到期公開市場(chǎng)債務(wù)償付，年內(nèi)已無境外公開債，下半年境內(nèi)公開債券還剩2筆，將通過經(jīng)營(yíng)端現(xiàn)金流、銀團(tuán)貸款等渠道安排償還。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，萬科今年已無到期的境外債，但今年剩余需償還的境內(nèi)債、供應(yīng)鏈ABS（資產(chǎn)證券化）產(chǎn)品合計(jì)超過114億元。從近期持續(xù)落地的資產(chǎn)交易和銀行貸款來看，萬科完全邁過2024年的債務(wù)關(guān)口應(yīng)該無虞，真正的挑戰(zhàn)還在2025年，萬科需要累積償還至少246億元到期債務(wù)。

據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)，按行權(quán)統(tǒng)計(jì)，萬科一年內(nèi)到期債務(wù)余額約160.4億元，共9只債券，占總債務(wù)余額比例為30.24%；1~3年內(nèi)債務(wù)余額365億元，共21只債券，占比為68.82%。

2025年，萬科將迎來密集的債務(wù)償還期。記者梳理萬科2023年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，明年萬科累計(jì)債券到期規(guī)模為215.9億元，其中上半年一季度、下半年8~12月均將有多只債券集中到期。

另外，萬科明年5月還有一筆發(fā)行金額為4.23億美元的債務(wù)到期，票面利率為3.15%。

融資方面，萬科管理層表示，上半年公司按照“應(yīng)報(bào)盡報(bào)”原則，積極申報(bào)城市項(xiàng)目白名單。同時(shí)公司獲得主要金融機(jī)構(gòu)的大力支持，合計(jì)新增融資、再融資超600億元，對(duì)應(yīng)償還超過500億元，其中招商銀行牽頭的200億元銀團(tuán)貸款，是近年來房地產(chǎn)單筆金額較大的一筆貸款。

今年以來，萬科在資產(chǎn)處置上十分積極且效果明顯，資產(chǎn)交易實(shí)現(xiàn)回款93.4億元。如萬科在上海最賺錢的兩大商業(yè)項(xiàng)目七寶萬科廣場(chǎng)、南翔印象城MEGA均已出售。5月27日，萬科成功將深圳灣超級(jí)總部基地T208-0053宗地以掛牌價(jià)22.35億元成交，受讓方為深鐵集團(tuán)和深圳市百碩迎海投資有限公司。

2024年6月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積197萬平方米，合同銷售金額251.3億元。1~6月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積939.5萬平方米，合同銷售金額1273.3億元。

封面圖片來源：視覺中國(guó)