每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

近一段時(shí)間，不斷有城市的“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)住建局）更名為“住房和城市更新局”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)住更局）。先是武漢，然后有湖北仙桃、恩施以及遼寧新民市（沈陽(yáng)市代管的縣級(jí)市）等。

仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，住建局更名住更局背后，蘊(yùn)藏著新商機(jī)和新希望。

未來(lái)一段時(shí)期，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯分化。一方面，一線(xiàn)和新一線(xiàn)城市的市場(chǎng)將繼續(xù)保持吸引力。這些城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將以改善型為主，房屋總價(jià)高，溢價(jià)高。北京、上海、廣州、成都豪宅盤(pán)的一次次“日光”，就證明改善型居住需求仍很大，這些市場(chǎng)會(huì)吸引優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)入。而另一方面，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)將主要來(lái)自城市更新，告別之前的大拆大建時(shí)代。

那么，住更局時(shí)代的房企怎么活下去？有人算過(guò)賬，截至2022年底，我國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中，約有20%建成超過(guò)30年；到2040年前后，這個(gè)比例會(huì)達(dá)到80%。房齡超過(guò)30年，基本上就需要更新修繕。這又是一個(gè)十萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)。

有人會(huì)說(shuō)，人家歐洲的房子，幾百年的都在住人，為什么我們的房子三四十年就要大修？原因是，現(xiàn)代建筑不像中世紀(jì)的歐洲，彼時(shí)建筑只有磚石，不會(huì)老化?，F(xiàn)代建筑的材料是鋼筋水泥，鋼筋的使用年限要比磚石短。而且，現(xiàn)代建筑還有電梯、空調(diào)、網(wǎng)線(xiàn)、管線(xiàn)，這些設(shè)備不但會(huì)老化，還會(huì)過(guò)時(shí)，需要更新?lián)Q代。而設(shè)施的更新?lián)Q代，也需要建筑作適當(dāng)調(diào)整?？梢哉f(shuō)，現(xiàn)代建筑像一臺(tái)復(fù)雜的機(jī)器，它越時(shí)髦越先進(jìn)越舒適，壽命就越短，越需要不斷更新?lián)Q代。

就像現(xiàn)在許多家庭過(guò)個(gè)十幾年就要重新裝修一樣，并不是原來(lái)的裝修不能住了，也不是家具不能用了，而是生活需要更新升級(jí)。

因此，房子不必推倒重建，但需要更新，甚至調(diào)整結(jié)構(gòu)。這個(gè)市場(chǎng)并不比之前新建房子的市場(chǎng)容量小。由于存量房越來(lái)越多，這個(gè)更新市場(chǎng)也會(huì)越來(lái)越大。

目前，政府推動(dòng)的老舊小區(qū)更新在許多城市開(kāi)展，主要有兩大模式。一種是政府出資，將老舊房屋外部粉刷一新。這種比較簡(jiǎn)單，相當(dāng)于日常的市容維護(hù)。另一種是政府與業(yè)主共同出資，除了將老舊房屋外部美化之外，還要加裝電梯、加高樓層、增加面積、調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)、重修小區(qū)路面和公共景觀等。

無(wú)論哪種模式，老舊小區(qū)更新，都會(huì)拉動(dòng)下游產(chǎn)業(yè)鏈。即便是簡(jiǎn)單地將房子粉刷一遍，許多家庭也會(huì)掏錢(qián)重新裝修室內(nèi)、更換家具。這樣的舉措，同樣可以拉動(dòng)內(nèi)需。今天一些家庭重新裝修和更新家具要花費(fèi)幾十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元。這就是十多年前一線(xiàn)城市一套房子的全款。

從這個(gè)角度來(lái)講，住更局工作開(kāi)展得好，將能夠起到拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用。而房企，也必將從中再分一杯羹。