每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

拿地的第23年，李嘉誠(chéng)在北京東四環(huán)外的豪宅御翠園，終于開始了最新一期銷售。

兩周多前，北京我愛我家、中原等各大中介機(jī)構(gòu)均派出了銷售精英團(tuán)隊(duì)，參加了御翠園2024中介動(dòng)員大會(huì)，并立下了各自的軍令狀。

御翠園地塊由李嘉誠(chéng)旗下和記黃埔于2001年時(shí)以7億元拿下，樓面價(jià)僅1750元/平方米，而目前的最低擬售均價(jià)為90672.35元/平方米。這也就意味著，該項(xiàng)目地塊的價(jià)值已經(jīng)暴漲超過50倍。?

一年前已取證

根據(jù)北京市住建委信息，御翠園準(zhǔn)許銷售面積9.3萬平方米，包括9棟住宅樓，共計(jì)批準(zhǔn)銷售473套，住宅擬售均價(jià)介于9.07萬～9.97萬元/平方米。

這批房源既有建面135平方米、185平方米的高層，也有建面約345平方米的聯(lián)排別墅。

從價(jià)格看，與周邊同檔次項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)格比較，御翠園的備案價(jià)仍有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。據(jù)悉，項(xiàng)目周邊的觀湖國(guó)際均價(jià)約10萬元/平方米，泛海國(guó)際均價(jià)在12萬元/平方米。

值得關(guān)注的是，御翠園所在的姚家園項(xiàng)目地塊由和記黃埔于2001年時(shí)以7億元價(jià)格拿下，總面積約40萬平方米，樓面價(jià)僅1750元/平方米。該項(xiàng)目在擱置了4年后，直至2005年6月才開始動(dòng)工，目前開發(fā)周期已長(zhǎng)達(dá)23年。

其實(shí)過去這些年里，幾乎每年都會(huì)傳出御翠園即將開盤的信息，但每次都不了了之。

尤其是去年7月18日，御翠園取得預(yù)售證之后，開發(fā)商方面也開通了項(xiàng)目官方微信，但市場(chǎng)依舊沒有等來開盤信息。

直至一年后，北京各大中介機(jī)構(gòu)的這次齊聚。

據(jù)御翠園官微，在中介動(dòng)員大會(huì)上，和記黃埔領(lǐng)導(dǎo)“從項(xiàng)目的鑄就歷程、市場(chǎng)的發(fā)展大勢(shì)、產(chǎn)品的核心特色，向在場(chǎng)來賓娓娓道來，讓各位渠道精英深刻了解御翠園引領(lǐng)市場(chǎng)的價(jià)值優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也讓大家對(duì)接下來的挑戰(zhàn)充滿十足信心”。

據(jù)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，項(xiàng)目總包單位是江蘇建工，跟恒大、碧桂園的合作比較多，資金鏈?zhǔn)艿接绊?，?dān)心他們不能完工，所以（這一年）一直不敢賣。

和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示：“項(xiàng)目在上市之前，片區(qū)已經(jīng)經(jīng)過十年的發(fā)展，有了很大提升。當(dāng)時(shí)一期是500多套供應(yīng)量，集聚了北京東部一批高消費(fèi)居住人群，從而為二期開盤形成更好的價(jià)值支撐。所以，整個(gè)片區(qū)是足以支撐當(dāng)下的開盤價(jià)格的。”

拿地幾十年的項(xiàng)目打折賣

這兩年，李嘉誠(chéng)頻頻因打折賣房上熱搜。

去年，8月3日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下香港油塘新盤開盤后，以周邊二手房約七折的價(jià)格引爆香港市場(chǎng)，超3萬人次搶購(gòu)，超額認(rèn)購(gòu)近60倍，同時(shí)帶動(dòng)香港樓市的降價(jià)潮。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，今年4月6日上午，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)與港鐵集團(tuán)合作開發(fā)的Blue Coast（港島南岸）項(xiàng)目首次開盤推售422套房，數(shù)萬購(gòu)房者將紅磡的開盤現(xiàn)場(chǎng)擠得人山人海，排隊(duì)人群綿延數(shù)百米。

長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在成本約2.8萬港元/平方呎的情況下，港島南岸均價(jià)2.19萬港元/平方呎（約合21.76萬元/平方米，1平方呎≈0.09290304平方米），相當(dāng)于七八折賣房。此次供應(yīng)的422套房源戶型包含兩房及三房，折實(shí)呎價(jià)18998至27257港元，折實(shí)平均呎價(jià)22955港元，總值超75億港元，套均總價(jià)約1777萬港元（約合人民幣1642萬元）。

內(nèi)地方面，3月，上海普陀真如核心地段高尚領(lǐng)域?qū)ν夤臼蹆r(jià)9萬元/平方米，相當(dāng)于2019年售價(jià)。

高尚領(lǐng)域是長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)入滬首個(gè)大型綜合項(xiàng)目，源于2006年以底價(jià)22億元獲得的上海普陀區(qū)真如副中心啟動(dòng)區(qū)A3-A6地塊，建筑面積約117萬平方米，集酒店、辦公、居住、娛樂等為一體。但該項(xiàng)目拿地后長(zhǎng)期未動(dòng)工，同樣被市場(chǎng)解讀為捂盤惜售。

7月初，有市場(chǎng)消息稱，李嘉誠(chéng)在東莞的項(xiàng)目海逸豪庭大降價(jià)，推出30套特價(jià)房，最低約1.3萬元/平方米，兩房總價(jià)90萬元起，首付13萬元；三房總價(jià)120萬元，首付10萬元等。

1999年，和記黃埔在東莞厚街鎮(zhèn)橫崗水庫(kù)旁拿下7000畝土地，是東莞少有的大型樓盤之一。但是，迄今海逸豪庭項(xiàng)目已開發(fā)了25年。

有東莞資深地產(chǎn)從業(yè)人士在接受記者采訪時(shí)表示，海逸豪庭這批產(chǎn)品毛坯備案價(jià)約2.4萬~2.7萬元/平方米，從這個(gè)角度看是相當(dāng)于打了五折，但這批洋房備案已久，所以不能說是“跳水”或者突降，只能說是降價(jià)走量。

一直以來，變相囤地的指責(zé)，讓“超人”很是苦惱。李嘉誠(chéng)曾對(duì)公司在內(nèi)地囤地的指責(zé)做出回應(yīng)，表示集團(tuán)并無在內(nèi)地囤地，“沒有一個(gè)項(xiàng)目不是希望能加快開工。”

現(xiàn)階段，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在內(nèi)地仍舊有不少項(xiàng)目等待出售。

根據(jù)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)2023年年報(bào)，其2024年將在內(nèi)地完成的物業(yè)包括上海、北京、重慶、大連、東莞、廣州、惠州、武漢等多個(gè)城市。

2023年，在長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的物業(yè)銷售中，內(nèi)地實(shí)現(xiàn)了66.3億港元，仍然是最大來源，主要的項(xiàng)目是東莞海逸豪庭、上海湖畔名邸和北京譽(yù)天下。

每經(jīng)房產(chǎn)整合自新京報(bào)（記者徐倩）、中國(guó)基金報(bào)（記者李智）、每日經(jīng)濟(jì)新聞（記者劉頌輝/甄素靜）、觀點(diǎn)等

封面圖片來源：項(xiàng)目官微