每經(jīng)記者 袁園    每經(jīng)編輯 馬子卿    

8月1日晚間，保利發(fā)展（SH600048，股價(jià)8.29元，市值992.3億元）發(fā)布公告稱，泰康人壽及其一致行動(dòng)人泰康資產(chǎn)自2017年2月21日披露簡(jiǎn)式權(quán)益變動(dòng)報(bào)告書(shū)以來(lái)，通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易、大宗交易方式減持公司股份，合計(jì)持股比例由7.3450%降至4.9999%。

圖片來(lái)源：保利發(fā)展公告

記者注意到，隨著地產(chǎn)股的股價(jià)波動(dòng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)預(yù)期產(chǎn)生偏差，一些險(xiǎn)企在“闖蕩”A股之外，正化身“房東”開(kāi)始收購(gòu)物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房社區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等持有型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

泰康人壽減持保利發(fā)展

8月1日，保利發(fā)展發(fā)布關(guān)于股東權(quán)益變動(dòng)的提示性公告。泰康人壽和泰康資產(chǎn)自2017年2月21日至2024年8月1日，通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易和大宗交易方式轉(zhuǎn)讓公司股份。

公告顯示，根據(jù)泰康人壽和泰康資產(chǎn)編制的《保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司簡(jiǎn)式權(quán)益變動(dòng)報(bào)告書(shū)》，泰康人壽及泰康資產(chǎn)自2017年2月21日披露《簡(jiǎn)式權(quán)益變動(dòng)報(bào)告書(shū)》至本次報(bào)告出具日，通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易、大宗交易方式轉(zhuǎn)讓公司股份，合計(jì)持有公司股份數(shù)量減少至5.985億股，占公司截至本次報(bào)告出具日總股本的4.9999%。

泰康人壽表示，在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)將根據(jù)自身實(shí)際情況增加或繼續(xù)減少其所持有的上市公司股份，若發(fā)生相關(guān)權(quán)益變動(dòng)事項(xiàng)，信息披露義務(wù)人將嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)，及時(shí)履行信息披露義務(wù)。

記者注意到，泰康人壽與保利發(fā)展的緣分始于2016年。彼時(shí)，保利發(fā)展通過(guò)非公開(kāi)發(fā)行10.99億股的方式，募集了資金約90億元。泰康人壽在該筆定增中認(rèn)購(gòu)60億元，認(rèn)購(gòu)股份數(shù)約7.33億股。對(duì)于入股原因，彼時(shí)泰康人壽表示，是基于對(duì)保利地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的認(rèn)可，看好地產(chǎn)行業(yè)集中度提升的大背景。據(jù)悉，在2016年至2023年期間，保利發(fā)展累計(jì)發(fā)放了4.21元/股的股利分紅。

但是隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，地產(chǎn)股也進(jìn)入了低迷期，于是就上演了泰康人壽減持保利發(fā)展的一幕。記者注意到，這并非泰康人壽今年首次減持保利發(fā)展。4月14日，保利發(fā)展公告稱，泰康人壽擬減持不超1.3%股份。6月27日，保利發(fā)展公告當(dāng)日收到泰康人壽告知函，截至2024年6月27日，泰康人壽及其一致行動(dòng)人泰康資產(chǎn)作為投資管理人的其他賬戶通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易、大宗交易等方式累計(jì)轉(zhuǎn)讓公司股份1.43億股，合計(jì)持有公司股份數(shù)量減少至7.28億股，持股比例由7.35%變動(dòng)為6.08%。

減持地產(chǎn)股的險(xiǎn)企并非泰康人壽一家。例如，2023年8月11日，港交所權(quán)益披露資料顯示，平安資產(chǎn)管理在場(chǎng)內(nèi)出售碧桂園（HK02007，0.485港元，市值135.74億港元）1409.4萬(wàn)股，每股平均價(jià)0.98港元，共計(jì)1381.21萬(wàn)港元。完成交易后，平安資產(chǎn)管理持有的碧桂園持股數(shù)減為13.82億股，股權(quán)由5.04%降至4.99%。

2024年4月8日，金融街（SZ000402，股價(jià)2.23元，市值66.65億元）發(fā)布公告稱，2024年3月19日至2024年4月2日，大家人壽保險(xiǎn)股份有限公司通過(guò)集中競(jìng)價(jià)累計(jì)減持金融街股份約3013.3萬(wàn)股，占金融街總股本的1.01%。

而在此前的2021年9月6日至2021年12月22日，大家人壽保險(xiǎn)股份有限公司通過(guò)集中競(jìng)價(jià)、大宗交易減持金融街股份1.19億股，占金融街總股本的3.99%，并已經(jīng)完成持股變動(dòng)情況通知及公告。這兩階段減持股份合計(jì)已達(dá)金融街總股本的5%。

股份轉(zhuǎn)讓完成前，大家人壽保險(xiǎn)股份有限公司持有金融街4.22億股，持股比例為14.10%。本次股份轉(zhuǎn)讓完成后，大家人壽保險(xiǎn)股份有限公司持有金融街2.72億股，持股比例降至9.10%。

化身“房東”，年內(nèi)多家險(xiǎn)企積極買入不動(dòng)產(chǎn)

值得注意的是，雖然一些險(xiǎn)資減持了地產(chǎn)股，但并不代表對(duì)地產(chǎn)業(yè)的熱情消退。除了“闖蕩”A股之外，險(xiǎn)資正化身超級(jí)“房東”，收購(gòu)物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房社區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等持有型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

2023年11月，泰康保險(xiǎn)從亞洲物流地產(chǎn)商ESR手中拿下6處物流園，長(zhǎng)三角、大灣區(qū)及京津冀均有覆蓋，總建筑面積約合35萬(wàn)平方米；今年1月，友邦人壽以24億元的總對(duì)價(jià)收購(gòu)北京朝陽(yáng)區(qū)（CBD）“凱德·星貿(mào)”項(xiàng)目的控股權(quán)，這是友邦繼去年初以50.3億元拿下上海北外灘金融中心地標(biāo)項(xiàng)目后，又一次直投地產(chǎn)項(xiàng)目；4月，長(zhǎng)城人壽以10.2億元購(gòu)入辦公樓新街高和；6月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)公告稱，其關(guān)聯(lián)方中國(guó)人壽及中國(guó)人壽集團(tuán)擬收購(gòu)遠(yuǎn)洋旗下一項(xiàng)目公司49.895%的股權(quán)及相應(yīng)的債權(quán)，該項(xiàng)目公司主要從事物業(yè)發(fā)展，主要負(fù)責(zé)位于北京的頤堤港二期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)；7月，東莞厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)發(fā)生股權(quán)變更，新的控股股東變更為蘇州聯(lián)商陸號(hào)商業(yè)管理有限公司，其實(shí)際控制人為陽(yáng)光人壽。

今年年初，新華保險(xiǎn)與中金資本簽署有限合伙協(xié)議以共同設(shè)立基金，規(guī)模為100億元。據(jù)悉，基金投資策略是以股權(quán)及適用法律允許的其他方式，直接或間接地主要投向持有型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的被投資企業(yè)，為合伙人實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。

為何險(xiǎn)資開(kāi)始青睞不動(dòng)產(chǎn)投資了？這背后既有市場(chǎng)環(huán)境的變化，也有險(xiǎn)資自身投資邏輯的調(diào)整。作為長(zhǎng)期穩(wěn)定的資本，險(xiǎn)資對(duì)于周期長(zhǎng)、回報(bào)穩(wěn)定的資產(chǎn)格外喜愛(ài)，因?yàn)檫@完全滿足了其投資需求。華創(chuàng)證券分析稱，保險(xiǎn)資金配置主要有三個(gè)方向：一是利率敏感性較低且不受公允價(jià)值波動(dòng)影響的資產(chǎn)；二是利率敏感性較高且以公允價(jià)值計(jì)量的資產(chǎn)；三是利率敏感性較低但以公允價(jià)值計(jì)量的資產(chǎn)，目的在于獲取超額收益。

此外，有業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是險(xiǎn)資配置資產(chǎn)的重要領(lǐng)域，當(dāng)下，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格低迷，長(zhǎng)期來(lái)看仍有升值空間，未來(lái)，一二線城市核心地段的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)具有較強(qiáng)升值空間，所以，吸引著險(xiǎn)資加強(qiáng)相關(guān)資產(chǎn)的配置。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，核心城市的不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)投資的機(jī)會(huì)還是很大，從險(xiǎn)資加碼不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目看，還是看中一些核心城市、核心地段，具有稀缺性的商業(yè)辦公物業(yè)。這些物業(yè)價(jià)格應(yīng)該是偏低的，價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整使得收購(gòu)寫(xiě)字樓潛在的成本比較低，從未來(lái)租金收益相對(duì)比較好，從不動(dòng)產(chǎn)持有角度來(lái)講，這些物業(yè)具有較高的性價(jià)比。

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