每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 王月龍 魏文藝 陳夢妤    

重慶近期要求下調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的住宅小區(qū)越來越多。

這一切，源于6月1日起施行的重慶中心城區(qū)住宅物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)，電梯住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)最高為1.9元/平方米?月，最低1元/平方米?月；無電梯住宅最高1.35元/平方米?月，最低0.6元/平方米?月。

這一價格遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)夭簧傩^(qū)的現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）近日在重慶實(shí)地采訪了解到，自6月份以來，當(dāng)?shù)匾延袛?shù)百個小區(qū)業(yè)主申請降低現(xiàn)行的物業(yè)費(fèi)用。而重慶多家物企人士在接受每經(jīng)記者采訪時表示，物業(yè)行業(yè)屬于人力密集行業(yè)，若強(qiáng)制降價，短時間內(nèi)會對公司運(yùn)營收入承壓，服務(wù)水平也將難免出現(xiàn)下降。

事實(shí)上，在此之前，廣州、青島、銀川等城市已啟動新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。而重慶此次“物業(yè)降費(fèi)潮”背后，則是小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的博弈。

業(yè)主“擺攤”搞簽字降費(fèi)

“根據(jù)此前簽訂的物業(yè)合同，7月29日物業(yè)公司的服務(wù)到期將自動續(xù)期，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也將延續(xù)，所以我們要在7月29日前將業(yè)主意見收集整理完成，上報(bào)給社區(qū)?！?/span>

日前，在位于重慶市南岸區(qū)茶園板塊的東悅府?林語小區(qū)，4名業(yè)主志愿者正在臨對業(yè)主上交的簽名表等資料進(jìn)行核對和裝訂。

據(jù)張先生介紹，東悅府小區(qū)由集雅、林語等四個組團(tuán)組成，合計(jì)入住業(yè)主超過3000戶，于2022年交房，目前負(fù)責(zé)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的是金科服務(wù)重慶分公司。

“目前小區(qū)物業(yè)費(fèi)，洋房是3.5元/平方米?月，高層是2.5元/平方米?月。但從小區(qū)綠化維護(hù)、維修等多個方面來看，還存在諸多問題，服務(wù)質(zhì)量差強(qiáng)人意?！?/span>

張先生告訴每經(jīng)記者，從6月22日開始，其所在組團(tuán)的業(yè)主志愿者就開始聯(lián)系業(yè)主簽字征求降費(fèi)意見，并按規(guī)定收集業(yè)主房產(chǎn)證和身份證復(fù)印件，由業(yè)主本人或委托人簽字，目前業(yè)主簽字人數(shù)已達(dá)到要求的20%。

根據(jù)張先生粗略計(jì)算，若降費(fèi)成功，其所購買的洋房每月就可節(jié)約物業(yè)費(fèi)150元，一年累計(jì)可節(jié)約1800元。林語、集雅兩個組團(tuán)共2128戶業(yè)主，若按每戶每年節(jié)約1000元計(jì)算，一年累計(jì)降下來的物業(yè)費(fèi)就將達(dá)到210余萬元。

圖片來源：受訪者提供

據(jù)記者了解，近段時間，重慶已有數(shù)百個小區(qū)業(yè)主提出了下調(diào)物業(yè)費(fèi)的訴求，一些小區(qū)內(nèi)掛起了“按政府指導(dǎo)價四級標(biāo)準(zhǔn)（1.9元/平方米?月）調(diào)整物業(yè)費(fèi)”等內(nèi)容的橫幅，其中多為物業(yè)費(fèi)在3元/平方米?月左右的小區(qū)。

另外，也有部分高端小區(qū)業(yè)主加入進(jìn)來，如位于兩江新區(qū)的一別墅小區(qū)，其業(yè)主近期也在“擺攤”搞簽字降費(fèi)活動，要求將物業(yè)費(fèi)從現(xiàn)在的5元/平方米?月降至1.485元/平方米?月。

某上市物業(yè)企業(yè)重慶區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人李超（化名）在接受每經(jīng)記者采訪時表示，6月份以來，公司在重慶管理的住宅小區(qū)有超六成提出了降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴求，雙方協(xié)商均未達(dá)成一致。

“目前業(yè)主們都在忙著簽字、交資料，下一步就要召開業(yè)主大會（臨時業(yè)主大會）與公司談判?！?/span>

已有小區(qū)成功下調(diào)物業(yè)費(fèi)

讓如此多的小區(qū)業(yè)主集中提出降費(fèi)的原因，源于此前重慶市發(fā)布的一份文件。

2023年12月26日，重慶市人民政府辦公廳發(fā)布《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，規(guī)定住宅前期物業(yè)服務(wù)實(shí)行等級服務(wù)、等級收費(fèi)。

圖片來源：重慶市人民政府官網(wǎng)

2024年2月18日，重慶市發(fā)改委發(fā)布《重慶市政府定價的經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)目錄清單（2024年版）》的公告，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分為四個等級，中心城區(qū)有電梯住宅：一級1.00元/平方米?月；二級1.30元/平方米?月；三級1.60元/平方米?月；四級1.90元/平方米?月。無電梯住宅：一級0.60元/平方米?月；二級0.85元/平方米?月；三級1.10元/平方米?月；四級1.35元/平方米?月{4萬平方米以上可浮10%，4萬平方米（含）以下可上浮15%}。中心城區(qū)外有電梯住宅：0.70—1.80元/平方米?月；無電梯住宅：0.40-1.30元/平方米?月。

圖片來源：重慶市發(fā)改委網(wǎng)站

新規(guī)從2024年6月1日起施行。而新規(guī)公布后，重慶主城和部分區(qū)縣相繼有小區(qū)業(yè)主根據(jù)該規(guī)定，在當(dāng)?shù)劓?zhèn)、街和社區(qū)指導(dǎo)下有序簽字要求下調(diào)物業(yè)費(fèi)。

“物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價政策的出臺，是引發(fā)部分城市出現(xiàn)業(yè)主要求下調(diào)物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象的關(guān)鍵背景。”中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟在接受每經(jīng)記者采訪時表示，今年上半年，物業(yè)費(fèi)相關(guān)政策成為行業(yè)關(guān)注熱點(diǎn)，非市場化的定價在一定程度上會影響行業(yè)發(fā)展。

“現(xiàn)在出現(xiàn)的愈發(fā)強(qiáng)烈的下調(diào)物業(yè)費(fèi)訴求，表面上看是業(yè)主對近年來越來越高的物業(yè)費(fèi)不滿，尤其是前期物業(yè)費(fèi)。而當(dāng)前房價低迷，業(yè)主對物業(yè)管理愈發(fā)關(guān)注，更加希望所繳物業(yè)費(fèi)物有所值。”建誠晟業(yè)總經(jīng)理苑承建向每經(jīng)記者分析。

然而，重慶新規(guī)正式施行已經(jīng)兩個多月，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)現(xiàn)下調(diào)的小區(qū)卻并不多。

每經(jīng)記者了解到，恒大未來城四街區(qū)一期已在從6月起下調(diào)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

今年6月12日，位于重慶沙坪壩大學(xué)城板塊的恒大未來城四街區(qū)一期發(fā)布通知稱，為響應(yīng)業(yè)主呼聲，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，在確保服務(wù)品質(zhì)基礎(chǔ)上據(jù)實(shí)測算并報(bào)備街道后，決定自6月1日起將小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整為：

高層1.9元/平方米?月，小高層1.8元/平方米?月，洋房2.5元/平方米?月，產(chǎn)權(quán)車位管理費(fèi)70元/月，公攤能耗費(fèi)免收。而在此前，該小區(qū)高層住宅物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2.4元/平方米?月，小高層、洋房分別為2.2元/平方米?月、2.8元/平方米?月。

“今年3月份業(yè)主就找我們協(xié)商過，這次降費(fèi)也是響應(yīng)了業(yè)主的要求?！?/span>重慶長城物業(yè)集團(tuán)公司恒大項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受每經(jīng)記者采訪時表示，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也是參考了重慶最新的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

但不少業(yè)主向記者坦言，每年交出一筆不菲的物業(yè)費(fèi)，卻并未體驗(yàn)到相應(yīng)品質(zhì)的服務(wù)。

至于降價后，小區(qū)物業(yè)收費(fèi)率是否有所提升，該負(fù)責(zé)人也坦言：“并未有明顯變化，降低了還想更低。”

重慶小區(qū)懸掛的降費(fèi)橫幅 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

物業(yè)人士：降費(fèi)和提質(zhì)其實(shí)是矛盾的

面對同行的降價行為以及業(yè)主的降費(fèi)預(yù)期，李超倍感壓力。

在他看來，這場突如其來的物業(yè)降費(fèi)潮，從根本上來說還是源于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場處于低谷，也理解業(yè)主對于降低生活成本的合理訴求。

不過李超也指出，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量有著直接相關(guān)，費(fèi)用的降低就意味著服務(wù)質(zhì)量的下降。

“降低物業(yè)費(fèi)和提升服務(wù)質(zhì)量其實(shí)是矛盾的，降費(fèi)將壓縮物業(yè)公司的利潤空間，在當(dāng)前市場競爭環(huán)境下，若公司不愿讓步，極有可能被‘撬’。”

另一上市物企重慶區(qū)域某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則告訴每經(jīng)記者，近期其所在小區(qū)業(yè)主也正在進(jìn)行降費(fèi)申請。“但有其他物業(yè)公司市場人員混進(jìn)小區(qū)業(yè)主群，在群里經(jīng)常會發(fā)表一些如‘不降價就換物業(yè)’‘某某家物業(yè)很好’等言論，后來管家才從其他業(yè)主處得知其原本就是其他物業(yè)公司的。”

8月2日，重慶一位物業(yè)行業(yè)人士向每經(jīng)記者表示，重慶此次物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價政策早在今年1月就已經(jīng)出臺，彼時市場一直沒什么反應(yīng)。但進(jìn)入6月份以來，重慶眾多小區(qū)業(yè)主要求下調(diào)物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象卻突然集中出現(xiàn)，不知是何原因。

記者注意到，此次重慶市出臺并施行的物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價政策，與2015年重慶市印發(fā)的《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（后來廢止）中的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基本標(biāo)準(zhǔn)一致。

2015年《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》截圖來源：重慶市大渡口區(qū)發(fā)改委官網(wǎng)

物業(yè)費(fèi)依然是物企收入的主要來源。據(jù)李超透露，其所在區(qū)域公司收入90%左右來自基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。而包括增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)收入，目前的整體占比有限。

來自中指研究院的數(shù)據(jù)也顯示，2023年百強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值約12.72億元，在總收入中占比超八成，較上年提升2.97個百分點(diǎn)。

盡管物業(yè)費(fèi)占比上升，但收繳率卻并不如意。“從區(qū)域?qū)嶋H情況來看，物業(yè)費(fèi)的綜合收繳率能達(dá)到80%，但這還包含了往年費(fèi)用的收繳情況，實(shí)際當(dāng)年的收繳率可能只有70%左右，甚至更低?！崩畛硎?。

“一說到上調(diào)物業(yè)費(fèi)，業(yè)主的反彈情緒就很大?！?/span>重慶沙坪壩區(qū)一小區(qū)物業(yè)公司工作人員告訴每經(jīng)記者，此前小區(qū)也曾想過對物業(yè)費(fèi)進(jìn)行上漲，但最終也是因?yàn)闃I(yè)主反對未能成行。

另一位重慶物業(yè)行業(yè)人士告訴每經(jīng)記者，此次重慶新規(guī)的實(shí)施，很多人對此存在誤解，這實(shí)際上只是一個指導(dǎo)價。

“更多的還是根據(jù)每個項(xiàng)目的實(shí)際情況，如服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、硬件設(shè)施等進(jìn)行定價，不能一概而論。如果一味地只要求降低物業(yè)費(fèi)，本身就不太符合市場游戲規(guī)則?！?/strong>

圖片來源：受訪者提供

事實(shí)上，也有小區(qū)相比于價格更加注重物業(yè)的服務(wù)本身。

7月30日，萬科物業(yè)以原物業(yè)服務(wù)價4.3元/平方米/月成功進(jìn)駐重慶常青藤人文別墅小區(qū)。根據(jù)《常青藤人文別墅小區(qū)2024年第三次業(yè)主大會表決結(jié)果公示》顯示，6月21日-23日（即重慶物業(yè)降費(fèi)申請最為集中階段），重慶萬科物業(yè)以超過八成的業(yè)主得票率中標(biāo)該小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。

多地已啟動物業(yè)費(fèi)調(diào)整

每經(jīng)記者注意到，不僅是重慶，此前包括廣州、銀川、青島等城市已啟動了新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。

2023年11月，廣州發(fā)布物業(yè)費(fèi)新規(guī)，住宅一級前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)最高不超過2.8元/平方米?月；

2023年12月底，青島印發(fā)《青島市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》，規(guī)定普通住宅的前期物業(yè)實(shí)行政府指導(dǎo)價，最高等級的五級物業(yè)服務(wù)物業(yè)費(fèi)上限為2.52元/平方米；

今年5月20日，銀川印發(fā)《銀川市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和停車收費(fèi)政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)方案》，無電梯住宅物業(yè)費(fèi)不高1.9元/平方米?月，電梯住宅不高于2.2元/平方米?月，該方案已于今年7月1日起施行。

圖片來源：銀川市人民政府網(wǎng)站

事實(shí)上，推動建立健全“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)市場機(jī)制，合理制定最高限價，杜絕“高收費(fèi)、低服務(wù)”等情況，是不少政策出臺的初衷。

“但部分業(yè)主可能曲解政府指導(dǎo)價的實(shí)際含義，誤以為全市所有項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)均應(yīng)參照政府指導(dǎo)價執(zhí)行。”上述某上市物企重慶區(qū)域某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，目前重慶制定的價格標(biāo)準(zhǔn)還有待完善，物業(yè)類型是多樣的，目前僅有電梯與無電梯之分，而包括洋房、別墅等高端物業(yè)的收費(fèi)則并未進(jìn)行區(qū)分。

“物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價對企業(yè)的約束程度需要結(jié)合各地的規(guī)定進(jìn)行細(xì)分，但并不具有絕對的強(qiáng)制性，不能強(qiáng)制物業(yè)企業(yè)必須依據(jù)政府指導(dǎo)價收取物業(yè)費(fèi)?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣表示，物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價一般會有一定的浮動范圍，物業(yè)企業(yè)可以在規(guī)定的浮動范圍內(nèi)收取物業(yè)費(fèi)。

與此同時，若物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)明顯超過指導(dǎo)價對應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，需超過指導(dǎo)價收費(fèi)，在報(bào)相關(guān)部門核定后，也可以超出指導(dǎo)價收費(fèi)；如果物業(yè)企業(yè)與業(yè)主達(dá)成合意，且業(yè)主共同決定了相應(yīng)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，則可以在符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的流程后自行決定具體收費(fèi)價格。

“對物業(yè)企業(yè)而言，‘卷’服務(wù)，質(zhì)價皆存；‘卷’價格，質(zhì)價皆失。提供讓客戶滿意的優(yōu)質(zhì)服務(wù)仍是物業(yè)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵?！迸跃曛赋?。

記者|陳利