每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在山城重慶，近期要求下調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的住宅小區(qū)越來(lái)越多。

而業(yè)主要求下調(diào)物業(yè)費(fèi)，源于6月1日起施行的重慶中心城區(qū)住宅物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)，電梯住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)最高為1.9元/平方米/月，最低1元/平方米/月；無(wú)電梯住宅最高1.35元/平方米/月，最低0.6元/平方米/月。這一價(jià)格遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)夭簧傩^(qū)的現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在重慶實(shí)地采訪了解到，自6月份以來(lái)，當(dāng)?shù)匾延袛?shù)百個(gè)小區(qū)業(yè)主申請(qǐng)降低現(xiàn)行的物業(yè)費(fèi)用。重慶多位物企人士在接受記者采訪時(shí)表示，物業(yè)行業(yè)屬于人力密集行業(yè)，若強(qiáng)制降價(jià)，短時(shí)間內(nèi)會(huì)對(duì)公司運(yùn)營(yíng)收入承壓，服務(wù)水平也將難免出現(xiàn)下降。

事實(shí)上，在此之前，廣州、青島、銀川等城市已啟動(dòng)新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。而重慶此次“物業(yè)降費(fèi)潮”背后，則是小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的博弈加劇。

多地啟動(dòng)了新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，推動(dòng)建立健全“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機(jī)制，合理制定最高限價(jià)，杜絕“高收費(fèi)、低服務(wù)”等情況，是不少政策出臺(tái)的初衷。 視覺(jué)中國(guó)圖

數(shù)百小區(qū)要求降低物業(yè)費(fèi)

“根據(jù)此前簽訂的物業(yè)合同，7月29日物業(yè)公司的服務(wù)到期將自動(dòng)續(xù)期，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也將延續(xù)，所以我們要在7月29日前將業(yè)主意見(jiàn)收集整理完成，上報(bào)給社區(qū)。”

日前，在位于重慶市南岸區(qū)茶園板塊的東悅府·林語(yǔ)小區(qū)，4名業(yè)主志愿者正在臨時(shí)“辦公室”里對(duì)業(yè)主上交的簽名表等資料進(jìn)行一 一核對(duì)和裝訂。所謂的臨時(shí)“辦公室”，其實(shí)就是業(yè)主志愿者張先生的家，他也是此次東悅府·林語(yǔ)小區(qū)物業(yè)費(fèi)申請(qǐng)降費(fèi)志愿者工作組的主要發(fā)起人。

據(jù)張先生介紹，東悅府小區(qū)由集雅、林語(yǔ)等四個(gè)組團(tuán)組成，合計(jì)入住業(yè)主超過(guò)3000戶，已于2022年交房，目前負(fù)責(zé)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的是金科服務(wù)重慶分公司。

“目前，小區(qū)物業(yè)費(fèi)，洋房是3.5元/平方米/月，高層是2.5元/平方米/月。但從小區(qū)綠化維護(hù)、維修等多個(gè)方面來(lái)看，還存在諸多問(wèn)題，服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。”

張先生告訴記者，從6月22日開(kāi)始，其所在組團(tuán)的業(yè)主志愿者就開(kāi)始聯(lián)系業(yè)主簽字征求降費(fèi)意見(jiàn)，并按規(guī)定收集業(yè)主房產(chǎn)證和身份證復(fù)印件，由業(yè)主本人或委托人簽字，目前業(yè)主簽字人數(shù)已達(dá)到要求的20%。“再經(jīng)過(guò)核對(duì)、整理后，我們就將資料交給社區(qū)，由社區(qū)組織召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，就下調(diào)物業(yè)費(fèi)等事宜與物業(yè)公司協(xié)商。”

記者從張先生提供的聯(lián)名申請(qǐng)書上看到，業(yè)主們的主要訴求是高層物業(yè)費(fèi)下調(diào)0.9元/平方米/月至1.6元/平方米/月，洋房下調(diào)1.6元/平方米/月至1.9元/平方米/月。與此同時(shí)，對(duì)公共區(qū)域收益進(jìn)行重新分配。

據(jù)張先生粗略計(jì)算，若降費(fèi)成功，其所購(gòu)買的洋房每月就可節(jié)約物業(yè)費(fèi)150元，一年累計(jì)可節(jié)約1800元。林語(yǔ)、集雅兩個(gè)組團(tuán)共2128戶業(yè)主，若按每戶每年節(jié)約1000元計(jì)算，一年累計(jì)降下來(lái)的物業(yè)費(fèi)就將達(dá)到210余萬(wàn)元，“這真正在為業(yè)主節(jié)約居住成本。”

記者在重慶實(shí)地走訪了解到，當(dāng)?shù)匾笙抡{(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的住宅小區(qū)還在增加。

在沙坪壩首創(chuàng)光和城一期小區(qū)，每晚7點(diǎn)至9點(diǎn)，五六名業(yè)主志愿者會(huì)準(zhǔn)時(shí)擺好“兩張桌子+四個(gè)凳子”的攤位，業(yè)主們則自發(fā)前往現(xiàn)場(chǎng)，在“要求按規(guī)定降低物業(yè)費(fèi)”的單子上簽字；大渡口區(qū)的榮安1林語(yǔ)春風(fēng)小區(qū)正在籌備成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)，準(zhǔn)備將物業(yè)費(fèi)從2.6~3.2元/平方米/月降至1.6~1.9元/平方米/月；保利觀塘小區(qū)的業(yè)主們也在近期發(fā)布一則告知函，要求按規(guī)定將物業(yè)費(fèi)從2.8元/平方米/月降至1元/平方米/月。

據(jù)記者了解，近段時(shí)間，重慶已有數(shù)百個(gè)小區(qū)業(yè)主提出了下調(diào)物業(yè)費(fèi)的訴求，一些小區(qū)內(nèi)掛起了“按政府指導(dǎo)價(jià)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（1.9元/平方米/月）調(diào)整物業(yè)費(fèi)”等內(nèi)容的橫幅，其中多為物業(yè)費(fèi)在3元/平方米/月左右的小區(qū)。另外，也有部分高端小區(qū)業(yè)主加入進(jìn)來(lái)，如位于兩江新區(qū)的一別墅小區(qū)，其業(yè)主近期也在“擺攤”搞簽字降費(fèi)活動(dòng)，要求將物業(yè)費(fèi)從現(xiàn)在的5元/平方米/月降至1.485元/平方米/月。

一家上市物企重慶區(qū)域的相關(guān)負(fù)責(zé)人李超（化名）在接受記者采訪時(shí)表示，6月份以來(lái)，公司在重慶管理的住宅小區(qū)有超六成提出了降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴求，雙方協(xié)商均未達(dá)成一致。“目前業(yè)主們都在忙著簽字、交資料，下一步就要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)（臨時(shí)業(yè)主大會(huì)）與公司談判。”

重慶東悅府相關(guān)調(diào)整物業(yè)費(fèi)的橫幅。 每經(jīng)記者 陳利 攝

已有小區(qū)成功下調(diào)物業(yè)費(fèi)

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，也有業(yè)主對(duì)下調(diào)物業(yè)費(fèi)有所擔(dān)憂。“我一直對(duì)我們小區(qū)的物業(yè)很滿意，比如有時(shí)工作忙太晚回家，管家會(huì)幫忙把快遞取了送到家門口。”重慶兩江新區(qū)某小區(qū)業(yè)主張先生告訴記者，一旦物業(yè)頂不住壓力將物業(yè)服務(wù)費(fèi)降了，最終吃虧的還是業(yè)主自己。不過(guò)張先生也表示，他所在小區(qū)由多個(gè)組團(tuán)組成，整體業(yè)主超萬(wàn)戶，很難成立業(yè)主委員會(huì)，因此“想要達(dá)成（降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)）一致意見(jiàn)應(yīng)該會(huì)很難”。

讓如此多的小區(qū)業(yè)主集中提出降費(fèi)的原因，源于此前重慶市發(fā)布的一份文件。

2023年12月26日，重慶市人民政府辦公廳發(fā)布《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，規(guī)定住宅前期物業(yè)服務(wù)實(shí)行等級(jí)服務(wù)、等級(jí)收費(fèi)。

2024年2月18日，重慶市發(fā)改委發(fā)布《重慶市政府定價(jià)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)目錄清單（2024年版）》的公告，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分為四個(gè)等級(jí)，中心城區(qū)有電梯住宅：一級(jí)1.00元/平方米/月；二級(jí)1.30元/平方米/月；三級(jí)1.60元/平方米/月；四級(jí)1.90元/平方米/月。無(wú)電梯住宅：一級(jí)0.60元/平方米/月；二級(jí)0.85元/平方米/月；三級(jí)1.10元/平方米/月；四級(jí)1.35元/平方米/月［4萬(wàn)平方米以上可浮10%，4萬(wàn)平方米（含）以下可上浮15%］。中心城區(qū)外有電梯住宅：0.70元~1.80元/平方米/月；無(wú)電梯住宅：0.40元-1.30元/平方米/月。

上述這兩份文件明確了住宅前期物業(yè)收費(fèi)統(tǒng)一實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)政策或新規(guī)），不再采用此前政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)結(jié)合的價(jià)格管理形式。如確需超過(guò)四級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，物業(yè)公司可向住建部門和發(fā)改部門申請(qǐng)、核價(jià)。

新規(guī)從2024年6月1日起施行。而新規(guī)公布后，重慶主城和部分區(qū)縣相繼有小區(qū)業(yè)主根據(jù)該規(guī)定，在當(dāng)?shù)劓?zhèn)、街和社區(qū)指導(dǎo)下有序簽字要求下調(diào)物業(yè)費(fèi)。

“物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)政策的出臺(tái)，是引發(fā)部分城市出現(xiàn)業(yè)主要求下調(diào)物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象的關(guān)鍵背景。”中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟接受記者采訪時(shí)表示，今年上半年，物業(yè)費(fèi)相關(guān)政策成為行業(yè)關(guān)注熱點(diǎn)，非市場(chǎng)化的定價(jià)在一定程度上會(huì)影響行業(yè)發(fā)展。

“現(xiàn)在出現(xiàn)的愈發(fā)強(qiáng)烈的下調(diào)物業(yè)費(fèi)訴求，表面上看是業(yè)主對(duì)近年來(lái)越來(lái)越高的物業(yè)費(fèi)不滿，尤其是前期物業(yè)費(fèi)。而當(dāng)前房?jī)r(jià)低迷，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理愈發(fā)關(guān)注，更加希望所繳物業(yè)費(fèi)物有所值。”建誠(chéng)晟業(yè)總經(jīng)理苑承建向每經(jīng)記者分析，從深層次看，隨著時(shí)代進(jìn)步，業(yè)主權(quán)利意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、產(chǎn)權(quán)制度愈發(fā)熟悉，對(duì)物業(yè)管理專業(yè)領(lǐng)域以及自身訴求有更清晰的認(rèn)識(shí)，開(kāi)始積極行動(dòng)追求小區(qū)管理的主動(dòng)權(quán)。

然而，重慶新規(guī)正式施行已經(jīng)兩個(gè)多月，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)現(xiàn)下調(diào)的小區(qū)卻并不多。

記者了解到，恒大未來(lái)城四街區(qū)一期已在從6月起下調(diào)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

今年6月12日，位于重慶沙坪壩大學(xué)城板塊的恒大未來(lái)城四街區(qū)一期發(fā)布通知稱，為響應(yīng)業(yè)主呼聲，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，在確保服務(wù)品質(zhì)基礎(chǔ)上據(jù)實(shí)測(cè)算并報(bào)備街道后，決定自6月1日起將小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整為：高層1.9元/平方米/月，小高層1.8元/平方米/月，洋房2.5元/平方米/月，產(chǎn)權(quán)車位管理費(fèi)70元/月，公攤能耗費(fèi)免收。而在此前，該小區(qū)高層住宅物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2.4元/平方米/月，小高層、洋房分別為2.2元/平方米/月、2.8元/平方米/月。

“今年3月份業(yè)主就找我們協(xié)商過(guò)，這次降費(fèi)也是響應(yīng)了業(yè)主的要求。”重慶長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)公司恒大項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也是參考了重慶最新的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

盡管如此，但這一收費(fèi)并未能得到所有業(yè)主們的認(rèn)可。“小區(qū)管理存在很多問(wèn)題，之前經(jīng)常有偷盜情況出現(xiàn)，我家就被撬門了幾次”“維修不及時(shí)，小區(qū)里的公共設(shè)備是報(bào)修很久才能解決”“收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，部分業(yè)主如果長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)交物業(yè)費(fèi)，為了促收，物業(yè)就會(huì)進(jìn)行打折，而且每個(gè)催收人員所給出的折扣比例還不一樣”……在采訪中，不少業(yè)主向記者坦言，每年交出一筆不菲的物業(yè)費(fèi)，卻并未體驗(yàn)到相應(yīng)品質(zhì)的服務(wù)。

至于降價(jià)后，小區(qū)物業(yè)收費(fèi)率是否有所提升，該負(fù)責(zé)人也坦言：“并未有明顯變化，降低了還想更低。”據(jù)其透露，項(xiàng)目整體收費(fèi)率不足80%，部分業(yè)主物業(yè)費(fèi)甚至已經(jīng)有幾年未交，而至于服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)因價(jià)格下調(diào)而變化，他也表示：“整體服務(wù)還將按照此前標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，后期也將提升服務(wù)品質(zhì)，提高業(yè)主滿意度。”

不過(guò)，記者采訪了解到，恒大未來(lái)城四街區(qū)一共分為四期，此前其他三期物業(yè)費(fèi)用均在重慶規(guī)定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，僅一期價(jià)格此前在2元/平方米/月以上。該負(fù)責(zé)人表示：“此次價(jià)格調(diào)整也僅針對(duì)一期業(yè)主。”

物業(yè)費(fèi)收繳率呈下滑態(tài)勢(shì)

面對(duì)同行的降價(jià)行為以及業(yè)主的降費(fèi)預(yù)期，李超倍感壓力。

在他看來(lái)，這場(chǎng)突如其來(lái)的物業(yè)降費(fèi)潮，從根本上來(lái)說(shuō)還是源于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低谷，也理解業(yè)主對(duì)于降低生活成本的合理訴求。

不過(guò)李超也指出，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量有著直接相關(guān)，費(fèi)用的降低就意味著服務(wù)質(zhì)量的下降。“降低物業(yè)費(fèi)和提升服務(wù)質(zhì)量其實(shí)是矛盾的，降費(fèi)將壓縮物業(yè)公司的利潤(rùn)空間，在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，若公司不愿讓步，極有可能被‘撬’。”

另一家上市物企重慶區(qū)域相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則告訴記者，近期，其所在小區(qū)業(yè)主也正在進(jìn)行降費(fèi)申請(qǐng)。“但有其他物業(yè)公司市場(chǎng)人員混進(jìn)小區(qū)業(yè)主群，在群里經(jīng)常會(huì)發(fā)表一些如‘不降價(jià)就換物業(yè)’‘某某家物業(yè)很好’等言論，后來(lái)管家才從其他業(yè)主處得知其原本就是其他物業(yè)公司的。”

8月2日，重慶一位物業(yè)行業(yè)人士向記者表示，重慶此次物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)政策早在今年1月就已經(jīng)出臺(tái)，彼時(shí)市場(chǎng)一直沒(méi)什么反應(yīng)。但進(jìn)入6月份以來(lái)，重慶眾多小區(qū)業(yè)主要求下調(diào)物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象卻突然集中出現(xiàn)，不知是何原因。

記者注意到，此次重慶市出臺(tái)并施行的物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)政策，與2015年重慶市印發(fā)的《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（后來(lái)廢止）中的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基本標(biāo)準(zhǔn)一致。

“當(dāng)前業(yè)主下調(diào)物業(yè)費(fèi)的實(shí)施路徑是相對(duì)清晰并且有希望實(shí)現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該提高重視程度，認(rèn)真思考業(yè)主訴求，提高服務(wù)水平，提高業(yè)主滿意度。”苑承建表示，預(yù)計(jì)將會(huì)有比例不小的小區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)降低物業(yè)費(fèi)目標(biāo)，短期內(nèi)將會(huì)造成物業(yè)企業(yè)收入和利潤(rùn)下降，而且這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)短期內(nèi)會(huì)在更大范圍內(nèi)發(fā)生，會(huì)造成更加普遍影響。如果企業(yè)拒絕與業(yè)主協(xié)商溝通，或者未能贏得業(yè)主認(rèn)可，甚至可能會(huì)丟失項(xiàng)目管理權(quán)。

需要注意的是，物業(yè)費(fèi)依然是物企收入的主要來(lái)源。據(jù)李超透露，其所在區(qū)域公司收入90%左右來(lái)自基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。而包括增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)收入，目前的整體占比有限。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年，百?gòu)?qiáng)物企基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值約12.72億元，在總收入中占比超八成，較上年提升2.97個(gè)百分點(diǎn)。

盡管物業(yè)費(fèi)占比上升，但收繳率卻并不如人意。“從區(qū)域?qū)嶋H情況來(lái)看，物業(yè)費(fèi)的綜合收繳率能達(dá)到80%，但這還包含了往年費(fèi)用的收繳情況，實(shí)際當(dāng)年的收繳率可能只有70%左右，甚至更低。”李超表示。

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，受多重因素影響，近年來(lái)，無(wú)論是500強(qiáng)物企，還是上市物企，物業(yè)費(fèi)收繳率均呈持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，2023年，500強(qiáng)物企物業(yè)費(fèi)收繳率跌至80%，同比減少4個(gè)百分點(diǎn)；上市物企收繳率同樣跌至85%，同比再降5個(gè)百分點(diǎn)。

“物業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，隨著每個(gè)城市每年的最低工資上漲、社保基數(shù)的上調(diào)而同步增長(zhǎng)，人工成本剛性增加。”李超告訴記者，物業(yè)費(fèi)一旦確定后，上漲難度很大，時(shí)間一長(zhǎng)就會(huì)對(duì)公司運(yùn)營(yíng)成本形成壓力。

“一說(shuō)到上調(diào)物業(yè)費(fèi)，業(yè)主的反彈情緒就很大。”重慶沙坪壩區(qū)一小區(qū)物業(yè)公司工作人員告訴記者，此前小區(qū)也曾想過(guò)對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行上漲，但最終也是因?yàn)闃I(yè)主反對(duì)未能成行。

記者在采訪中也了解到，重慶多個(gè)小區(qū)自交房后物業(yè)費(fèi)已有多年未有調(diào)整。如位于重慶沙坪壩區(qū)的龍湖好城時(shí)光，2017年交房后其高層物業(yè)費(fèi)為2.8元/平方米/月，時(shí)至今日已有7年沒(méi)有變化；同區(qū)域的首創(chuàng)光和城，物業(yè)費(fèi)已有六七年未做過(guò)調(diào)整。

另一位重慶物業(yè)行業(yè)人士告訴記者，此次重慶新規(guī)的實(shí)施，很多人對(duì)此存在誤解，這實(shí)際上只是一個(gè)指導(dǎo)價(jià)。“更多的還是根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，如服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、硬件設(shè)施等進(jìn)行定價(jià)，不能一概而論。如果一味地只要求降低物業(yè)費(fèi)，本身就不太符合市場(chǎng)游戲規(guī)則。”

事實(shí)上，也有小區(qū)相比于價(jià)格更加注重物業(yè)的服務(wù)本身。

7月30日，萬(wàn)科物業(yè)以原物業(yè)服務(wù)價(jià)4.3元/平方米/月成功進(jìn)駐重慶常青藤人文別墅小區(qū)。根據(jù)《常青藤人文別墅小區(qū)2024年第三次業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果公示》顯示，6月21日~23日（即重慶物業(yè)降費(fèi)申請(qǐng)最為集中階段），重慶萬(wàn)科物業(yè)以超過(guò)八成的業(yè)主得票率中標(biāo)該小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。

多地出臺(tái)物業(yè)收費(fèi)新規(guī)

記者注意到，不僅是重慶，此前包括廣州、銀川、青島等城市已啟動(dòng)了新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。

2023年11月，廣州發(fā)布物業(yè)費(fèi)新規(guī)，住宅一級(jí)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)最高不超過(guò)2.8元/平方米/月；2023年12月底，青島印發(fā)《青島市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》，規(guī)定普通住宅的前期物業(yè)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，最高等級(jí)的五級(jí)物業(yè)服務(wù)物業(yè)費(fèi)上限為2.52元/平方米/月：今年5月20日，銀川印發(fā)《銀川市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和停車收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)方案》，無(wú)電梯住宅物業(yè)費(fèi)不高于1.9元/平方米/月，電梯住宅不高于2.2元/平方米/月，該方案已于今年7月1日起施行。

事實(shí)上，推動(dòng)建立健全“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機(jī)制，合理制定最高限價(jià)，杜絕“高收費(fèi)、低服務(wù)”等情況，是不少政策出臺(tái)的初衷。

“但部分業(yè)主可能曲解政府指導(dǎo)價(jià)的實(shí)際含義，誤以為全市所有項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)均應(yīng)參照政府指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。”上述某上市物企重慶區(qū)域某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，目前重慶制定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)還有待完善，物業(yè)類型是多樣的，目前僅有電梯與無(wú)電梯之分，而包括洋房、別墅等高端物業(yè)的收費(fèi)則并未進(jìn)行區(qū)分。

“物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)對(duì)企業(yè)的約束程度需要結(jié)合各地的規(guī)定進(jìn)行細(xì)分，但并不具有絕對(duì)的強(qiáng)制性，不能強(qiáng)制物業(yè)企業(yè)必須依據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)收取物業(yè)費(fèi)。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)一般會(huì)有一定的浮動(dòng)范圍，物業(yè)企業(yè)可以在規(guī)定的浮動(dòng)范圍內(nèi)收取物業(yè)費(fèi)。與此同時(shí)，若物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)明顯超過(guò)指導(dǎo)價(jià)對(duì)應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，需超過(guò)指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)，在報(bào)相關(guān)部門核定后，也可以超出指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)；如果物業(yè)企業(yè)與業(yè)主達(dá)成合意，且業(yè)主共同決定了相應(yīng)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，則可以在符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的流程后自行決定具體收費(fèi)價(jià)格。

“服務(wù)品質(zhì)仍然是影響收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的重要因素。”王玉臣表示，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主尋求共贏，其實(shí)也可以說(shuō)是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的雙向投入。“一般在業(yè)主已經(jīng)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，且物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的情況下，都會(huì)規(guī)定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按原合同約定執(zhí)行，也就意味著業(yè)主不能依據(jù)新實(shí)施的規(guī)定單方面改變?cè)贤募s定。”

但如果業(yè)主有意向調(diào)整物業(yè)費(fèi)，業(yè)主在了解當(dāng)?shù)卣吆螅璨榭磁c物企簽訂的合同，明確是否有關(guān)于物業(yè)費(fèi)調(diào)整的相關(guān)約定，如在約定的范圍內(nèi)，則可依約與物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)費(fèi)用，若沒(méi)有相關(guān)約定，業(yè)主可先行召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)，或者舉行業(yè)主大會(huì)的方式，就是否降低物業(yè)費(fèi)、降低的標(biāo)準(zhǔn)等在業(yè)主之間形成統(tǒng)一意見(jiàn)，再由業(yè)主代表與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商。

“對(duì)物業(yè)企業(yè)而言，‘卷’服務(wù)，質(zhì)價(jià)皆存；‘卷’價(jià)格，質(zhì)價(jià)皆失。提供讓客戶滿意的優(yōu)質(zhì)服務(wù)仍是物業(yè)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵。”牛曉娟指出，當(dāng)前“瓦片經(jīng)濟(jì)”增量市場(chǎng)放緩、產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值重心后移，物業(yè)服務(wù)貫穿整個(gè)房地產(chǎn)后服務(wù)市場(chǎng)、具備“剛需+長(zhǎng)周期”的消費(fèi)特征，物業(yè)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，優(yōu)化價(jià)值體現(xiàn)，從“提供服務(wù)”到“設(shè)計(jì)服務(wù)”，從“一刀切”到“差異化”，從“質(zhì)價(jià)脫離”到“質(zhì)價(jià)相符”再到“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”。

“物業(yè)企業(yè)需合理構(gòu)建分級(jí)服務(wù)體系，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)搞示范樹(shù)標(biāo)桿、強(qiáng)培訓(xùn)嚴(yán)考核、優(yōu)激勵(lì)抓落實(shí)等方式來(lái)做好保障。”牛曉娟續(xù)稱，物企應(yīng)戰(zhàn)略重構(gòu)業(yè)務(wù)價(jià)值體系，通過(guò)做好基礎(chǔ)服務(wù)來(lái)保住基本盤，通過(guò)聚焦目標(biāo)區(qū)域來(lái)有序市場(chǎng)外拓，并基于優(yōu)勢(shì)開(kāi)展多元服務(wù)確立第二增長(zhǎng)曲線，通過(guò)提供高品質(zhì)服務(wù)引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展。

一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，近年來(lái)物業(yè)行業(yè)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提出了更高要求，不少物業(yè)企業(yè)主動(dòng)退出部分低利潤(rùn)率、管理難度大的項(xiàng)目?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2023年，包括碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、金科服務(wù)等在內(nèi)的多家上市物業(yè)企業(yè)均選擇退出了部分低質(zhì)項(xiàng)目，部分企業(yè)退出的在管面積規(guī)模超千萬(wàn)平方米，如金科服務(wù)退出項(xiàng)目在管面積就高達(dá)3570萬(wàn)平方米。

“不同服務(wù)內(nèi)容決定了物業(yè)費(fèi)高低，影響物業(yè)成本的因素非常龐雜，物業(yè)費(fèi)測(cè)算需要考量具體項(xiàng)目的個(gè)性化因素差異。”上海易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱發(fā)文指出，政府部門切忌一刀切，不是統(tǒng)一參照政府指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行，而是要強(qiáng)化相關(guān)監(jiān)管、配套機(jī)制，實(shí)行菜單定制管理，依照業(yè)主實(shí)際服務(wù)需求，按需定制不同維度的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，繼而繳納不同水平的物業(yè)費(fèi)。

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