每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

近一個月，廣州、深圳兩地放松限購、降低首付、降低新增房貸利率等重磅政策的效果逐漸減弱，盡管現(xiàn)階段各家研究機構(gòu)統(tǒng)計的成交數(shù)據(jù)仍維持在相對高位，但多名業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，仍對此表達了擔(dān)憂。

從機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，成交維持相對高位的原因，是定價權(quán)更為靈活的二手房交易量不斷提升。

多名業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時也表示，二手房市場這種增長，并非正向增長，是建立在價格不斷下調(diào)基礎(chǔ)上的。在“以價換量”背景下，前7個月，廣深二手成交量相較去年同期有了一定修復(fù)，但這對新房市場構(gòu)成了利空。

成交活躍度持續(xù)提升

克而瑞的統(tǒng)計顯示，二手住宅市場方面，上半年，廣州全市成交458.41萬平方米，同比下降13%。雖然，上半年廣州二手房成交量同比微降，但樓市整體成交份額中的占比持續(xù)提升。

數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，廣州二手房成交份額提升至59%，深圳提升至55%，二手房成交活躍度持續(xù)提升。

對此，一位當(dāng)?shù)刭Y深地產(chǎn)中介在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，當(dāng)前二手房市場成交活躍，主要得益于價格上的靈活調(diào)整。

該地產(chǎn)中介進一步解釋稱，由于廣州和深圳的樓市，以存量市場為主導(dǎo)，因此二手房市場活躍度高于新房市場。此外，受二手房價格下調(diào)影響，新房入市速度有所減緩。

樂有家營銷總裁孟凡振表示，房價經(jīng)過幾輪調(diào)整后，已能夠滿足一些購房者的置換需求，并且廣深兩地都出臺了政策支持，加之當(dāng)前利率成本相對較低，購房者此時購房有了動力。

樂有家門店成交數(shù)據(jù)顯示，7月，深圳二手房價正式跌破“6”字頭，當(dāng)前成交均價為5.9萬元/平方米，環(huán)比下跌2.5%，同比下跌15.2%。一年時間，深圳二手房價格每平方米減少了1萬元。

“在‘以價換量’背景下，廣深兩地今年前7個月的二手房成交量，相較去年有了一定修復(fù)?，F(xiàn)階段，深圳二手房價格終于重新站在榮枯線上。”孟凡振表示。

市場承壓仍然明顯

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的2024年第三十一周周報顯示，7月29日~8月4日，深圳市二手房（含自助）錄得1061套，環(huán)比增長1.2%，二手房交易量止跌回升。截至8月5日，全市共有63010套有效二手房源在售，較上周增加77套，小幅回升。

對此，孟凡振強調(diào)，市場承壓仍然明顯，成交量并不穩(wěn)定，未來幾個月如果沒有更加重磅政策的支持，預(yù)計仍舊會延續(xù)此前的波動趨勢。

上述資深地產(chǎn)中介也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，其近期帶看的客戶，觀望情緒特別濃厚。房價持續(xù)下行時間太久，對購房者心理造成了較大沖擊。很多客戶看見房價降了，就不敢買了，而購房者的觀望態(tài)度，也導(dǎo)致新房銷售陷入困境。

“二手房市場這種增長，是建立在價格不斷下滑基礎(chǔ)上的，并非正向增長。”上述資深地產(chǎn)中介向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言，這種趨勢對新房市場構(gòu)成了利空。由于新房價格調(diào)整相對被動，難以像二手房那樣靈活，因此銷售難度加大。

該中介進一步向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，目前，深圳、廣州等地新房項目普遍面臨降價難題，即使打八五折也難以吸引購房者。“有的客戶昨天想買房，今天可能就不想買了。購房者情緒波動大，市場變化迅速，開發(fā)商普遍面臨客戶流失速度超過新增客戶速度的問題。”

一位廣州當(dāng)?shù)刂薪槿耸糠Q，當(dāng)下，新房市場只能以更低折扣和更大力度的“返傭”來吸引客戶。據(jù)其介紹，其代理范圍已經(jīng)擴大到天河、海珠、荔灣、白云、番禺、黃埔等地的近30個項目，可以帶看幫談底價。

在《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪過程中，多名業(yè)內(nèi)人士均表達了對后續(xù)樓市政策調(diào)整的看法。

孟凡振表示，首先需要降低交易環(huán)節(jié)成本，提高房產(chǎn)的流通性。存量房市場交易存在明顯滯后性，一買一賣涉及首付、貸款、贖樓、過戶等眾多環(huán)節(jié)，交易周期長，降低交易環(huán)節(jié)相關(guān)成本，有利于促進置換需求，激活市場活力；其次建議進一步調(diào)整限購限售政策，比如縮短限售時長，滿足更多購房群體需求。

針對當(dāng)前樓市困境，上述資深地產(chǎn)中介也向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，二手房房價短期內(nèi)難以迅速恢復(fù)，新房市場也面臨同樣的挑戰(zhàn)，開發(fā)商應(yīng)積極調(diào)整銷售策略，加大優(yōu)惠力度，吸引購房者入市。