每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

近日，萬(wàn)科在北京折價(jià)退的地，保利發(fā)展89億元接了過(guò)來(lái)。

憑借這次發(fā)力，據(jù)中指研究院，保利發(fā)展又回到了新增土儲(chǔ)前三的位置，前7個(gè)月權(quán)益新增貨值431億元。

房難賣(mài)、錢(qián)難賺，是當(dāng)下所有房企共同面臨的問(wèn)題，保利發(fā)展在北京的多個(gè)新入市項(xiàng)目也同樣如此。7月，保利發(fā)展開(kāi)啟了連續(xù)31天不間斷直播，并對(duì)部分樓盤(pán)推出了最高1.76%（稅前）的全民營(yíng)銷(xiāo)大比例返點(diǎn)。

目前，保利發(fā)展仍穩(wěn)居百?gòu)?qiáng)“榜一大哥”寶座，2024年上半年實(shí)現(xiàn)盈利75.08億元，營(yíng)業(yè)總收入同比微增1.64%，歸母凈利潤(rùn)同比下降38.57%。

在保利發(fā)展布局的華東、華南、華北等6個(gè)片區(qū)中，毛利率最高的當(dāng)屬華北片區(qū)，達(dá)到17.02%，盡管與2022年相比減少了3.95個(gè)百分點(diǎn)，但絕對(duì)值處于領(lǐng)先水平。

但是，2023年保利發(fā)展在華北片區(qū)的結(jié)轉(zhuǎn)收入601億元，占總收入比重僅18.65%，這一比例距離華東片區(qū)的32.89%、華南片區(qū)的23.8%仍然有較大差距。

個(gè)別項(xiàng)目網(wǎng)簽5% 保利北京銷(xiāo)售端仍待發(fā)力

在核心城市北京，保利發(fā)展2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入109.6億元，遠(yuǎn)不及廣東、浙江、福建、江蘇、山西、上海等省市，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略計(jì)算，保利發(fā)展在收入最多的廣東地區(qū)的毛利率是16.2%、浙江12.9%、福建11.1%、江蘇12.3%，而在北京和上海的毛利率分別能夠達(dá)到19.3%和34%。

但從項(xiàng)目數(shù)量上來(lái)看，2023年保利發(fā)展在北京共有23個(gè)在建（含1個(gè)擬建）項(xiàng)目，和全國(guó)范圍內(nèi)749個(gè)項(xiàng)目總數(shù)相比，占比并不高。

截至2023年末保利發(fā)展在北京區(qū)域項(xiàng)目 數(shù)據(jù)來(lái)源：公司2023年年報(bào)

其中，保利天匯、保利錦上和順義新城0601項(xiàng)目為100%權(quán)益，其余以合作或小股形式參與。

但項(xiàng)目去化也是擺在保利發(fā)展北京公司面前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

據(jù)保利北京官微，目前北京公司在售7個(gè)項(xiàng)目，其中既有表現(xiàn)出色的熱銷(xiāo)項(xiàng)目，也有低流速樓盤(pán)。每經(jīng)記者從北京住建委官網(wǎng)查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，其春節(jié)后新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化率偏低，在5%~70%之間，實(shí)際折扣力度也最大。而2023年以及之前的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，去化在55%~73%之間。

其中，7月4日取證入市的保利建工·星宸和煦，目前暫無(wú)簽約記錄。

保利頤璟和煦，4月13棟578套取證開(kāi)盤(pán)，目前簽約30套，去化率5%。值得注意的是，該項(xiàng)目網(wǎng)簽均價(jià)36499元/平方米，而擬售價(jià)格均在40000元/平方米以上，成交比較密集的樓棟均價(jià)在41000元/平方米左右。

保利朝央和煦2024年1月13日取證，開(kāi)盤(pán)推出394套房源，目前簽約275套，去化率70%，網(wǎng)簽均價(jià)77876元/平方米，基本接近擬售價(jià)格。

全民營(yíng)銷(xiāo)返點(diǎn)高達(dá)1.76%的保利和悅春風(fēng)，部分續(xù)銷(xiāo)房源已經(jīng)轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售。2023年加推的批次中，9棟住宅顯示“已售完”，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)僅為3套。

2023年9月底取證的璟山和煦同樣不夠理想，19棟住宅共計(jì)798戶(hù)，目前網(wǎng)簽240套，去化率30%。網(wǎng)簽均價(jià)60064元/平方米，與公布的均價(jià)62000元/平方米相比，相當(dāng)于九七折左右。

保利天匯2023年9月26日取證開(kāi)盤(pán)，其中天匯佳苑推出494套，網(wǎng)簽361套，網(wǎng)簽均價(jià)817000元/平方米，去化率73%；天新和苑推出332套；簽約184套，網(wǎng)簽均價(jià)84950元/平方米，去化率55%。

保利錦上二期2022年6月15日取得預(yù)售證，開(kāi)盤(pán)均價(jià)71999元/平方米，可售套數(shù)944套，目前網(wǎng)簽682套，去化率72%，網(wǎng)簽均價(jià)69536元/平方米。

不過(guò)，保利天匯、保利朝央和煦兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)算得上北京市場(chǎng)的優(yōu)秀生。在中指研究院1～6月北京樓盤(pán)銷(xiāo)售金額排行榜上，保利天匯單盤(pán)銷(xiāo)售近29億元，排名第三；保利朝央和煦24.43億元排名第四。

“新地王”板塊內(nèi)存量已賣(mài)成現(xiàn)房

進(jìn)入2024年，保利北京頻繁出手拿地，多次參與北京熱門(mén)地塊拍賣(mài)，包括大瓦窯地塊、海淀翠湖地塊、順義區(qū)空港六期地塊等。

截至目前，和銷(xiāo)售榜上的勁敵中海相比，保利發(fā)展在北京的項(xiàng)目比較少，而這一差距還在延續(xù)，從今年前7個(gè)月北京拿地金額來(lái)看，中海地產(chǎn)仍然領(lǐng)先保利發(fā)展。

今年7月25日，保利發(fā)展和北京建工聯(lián)合體以89.01億元、溢價(jià)率3.5%競(jìng)得“回爐”的海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊，成為海淀“新總價(jià)地王”，與8年前出讓時(shí)相比，掛牌價(jià)和上限價(jià)格幾乎翻倍。

“該地塊此前于2016年12月1日由北京萬(wàn)科以50億元拿下，有意將該地塊打造為翡翠書(shū)院，由于全自持導(dǎo)致收益低且資金回籠速度較慢，萬(wàn)科曾提出周邊企業(yè)眾籌方案來(lái)應(yīng)對(duì)難題，但隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管收緊，企業(yè)參與積極性有限，萬(wàn)科最終不得不折價(jià)退地。時(shí)隔8年，該地塊再度上市，不再需要企業(yè)自持，地價(jià)達(dá)到上限后轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，同時(shí)掛牌價(jià)格和地塊合理上限價(jià)格也大幅增長(zhǎng)，幾乎達(dá)到翻倍水平。”中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱透露。

每經(jīng)記者注意到，海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊中的0120、0132地塊為二類(lèi)城鎮(zhèn)住宅用地，容積率分別為2.0和1.7，住宅部分成交樓面均價(jià)約5.96萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為9萬(wàn)元/平方米（溢價(jià)率15%以下）浮動(dòng)8%。

這一價(jià)格未來(lái)能否獲得市場(chǎng)認(rèn)可？

僅從指導(dǎo)價(jià)上來(lái)看，該宗地塊的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)高出所在的永豐板塊在售新房均價(jià)（8.2萬(wàn)元/平方米）一大截，更何況這些在售樓盤(pán)的去化周期已經(jīng)拉得很長(zhǎng)。

比如，永豐板塊的中海富華里，今年一季度現(xiàn)房加推曾引發(fā)一輪熱銷(xiāo)，目前仍有少量房源持續(xù)銷(xiāo)售中，單價(jià)約85000元/平方米；2022年入市的幸福里潤(rùn)園近期仍在售，已經(jīng)賣(mài)成了現(xiàn)房；同期入市的中海匯德里也有尾盤(pán)在售，價(jià)格均在83000元/平方米；2023年3月開(kāi)盤(pán)的棲海澐頌82000元/平方米，目前還有個(gè)別樓棟少量可售房源。

除了存量在售盤(pán)，保利發(fā)展這次還有一個(gè)強(qiáng)勁對(duì)手：就在6月，海開(kāi)控股以79.17億元拿下板塊內(nèi)永豐南地塊，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)9.3萬(wàn)元/平方米。

這意味著，兩宗規(guī)模相近的地塊不僅要在入市時(shí)機(jī)上正面交鋒，銷(xiāo)售方案方面更是短兵相接。

而永豐南地塊的優(yōu)勢(shì)相對(duì)突出：緊鄰地鐵、配套商業(yè)服務(wù)，而對(duì)于保利發(fā)展的永豐北地塊，據(jù)張凱分析，“永豐北周邊住宅眾多，生活氛圍相對(duì)成熟，地塊緊鄰海淀大悅城，南北緊鄰新建的中關(guān)村三小科技園分校，西北方向是規(guī)劃建設(shè)的西玉河濕地公園。”

“相較于永豐南，該地塊缺點(diǎn)是距離地鐵較遠(yuǎn)，到16號(hào)線(xiàn)永豐站直線(xiàn)距離1.5公里以上。”

從產(chǎn)品層面來(lái)看，永豐北兩地塊容積率分別是2.0和1.7，對(duì)比中海富華里密度稍高，后續(xù)開(kāi)發(fā)中，保利發(fā)展能否從產(chǎn)品規(guī)劃層面拿出不一樣的方案？

對(duì)此保利北京方面回應(yīng)稱(chēng)，“會(huì)依據(jù)獲取土地的綜合標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃，目前仍在進(jìn)行設(shè)計(jì)方案調(diào)整。”

布局謹(jǐn)慎 北京市場(chǎng)地位有待強(qiáng)化

從實(shí)際動(dòng)作來(lái)看，即便坐穩(wěn)了“榜一大哥”位置，保利發(fā)展對(duì)規(guī)模擴(kuò)張還是保持了一定的克制。

中國(guó)銀河認(rèn)為，公司2024年上半年新增項(xiàng)目的地售比為60%，新增項(xiàng)目保持高質(zhì)量。保利發(fā)展拿地謹(jǐn)慎，新增地價(jià)占同期銷(xiāo)售的7.27%，由于銷(xiāo)售市場(chǎng)尚待修復(fù)，公司保持較低的拿地力度。

在最有銷(xiāo)售潛力一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)城市群，布局規(guī)模不及中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)等。特別是在戰(zhàn)略要地北京，保利發(fā)展今年前7個(gè)月拿地金額65億元，不敵海開(kāi)控股、中建智地、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中建壹品等，排在第6位。

從北京市場(chǎng)銷(xiāo)售金額來(lái)看，保利發(fā)展距離中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地還是有相當(dāng)?shù)牟罹唷?/p>

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前7個(gè)月，保利發(fā)展在北京銷(xiāo)售額135.7億元，排名第4位，而中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、北京城建銷(xiāo)售額分別為295.3億元、157.9億元和137.5億元。在銷(xiāo)售面積上，保利發(fā)展也被中海地產(chǎn)、首開(kāi)股份、華潤(rùn)置地、中建壹品、北京城建趕超。

這一次，保利發(fā)展能否借“海淀地王”之勢(shì)強(qiáng)化在北京市場(chǎng)的地位？

保利北京給出的答案是：“海淀是非常優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，公司非常重視，我們自身也會(huì)根據(jù)長(zhǎng)期可持續(xù)在做的客戶(hù)深度訪(fǎng)談，吸納客戶(hù)真實(shí)需求，去做匹配客戶(hù)需求的好房子。”

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