每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

7月以來，多地在房地產(chǎn)代建（以下簡稱代建）規(guī)范化管理上又進了一步。

7月15日，鄭州市人民政府印發(fā)《鄭州市政府投資項目代建制實施辦法》（以下簡稱《辦法》），進一步規(guī)范市級政府投資項目建設(shè)管理，提高政府投資項目建設(shè)管理水平和投資效益?！掇k法》明確提出，總投資3000萬元以上的建設(shè)項目實行代建制。

同月，湖南省發(fā)改委向社會公開征求《湖南省政府投資項目代建制管理辦法（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。

2024年以來，代建市場面臨著重大轉(zhuǎn)型：行業(yè)規(guī)模相對穩(wěn)定，新老玩家先后入場，分蛋糕的企業(yè)越來越多；市場整體承壓之下，規(guī)模競速已難以為繼。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)相比，代建的利潤并不高，這就使得企業(yè)需要一邊持續(xù)加強行業(yè)資源引入，一邊利用新的結(jié)構(gòu)性機遇擴大規(guī)模。

近日，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“2024年上半年，受競爭加劇和服務(wù)行業(yè)特性影響，代建呈現(xiàn)出三大新特征。其一，當新簽約規(guī)劃建筑面積達到一定規(guī)模后，增速顯著放緩；其二，規(guī)模化發(fā)展仍有較高門檻，規(guī)模躍升較難；其三，新入局企業(yè)增速普遍較快，但是否可以實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展尚待觀察。同時，由于房地產(chǎn)代建企業(yè)普遍已完成一個開發(fā)周期，前期代建項目已進入銷售階段，加速項目去化回款成為較為重要的一環(huán)。因此，未來房地產(chǎn)代建將從規(guī)模競速向追求質(zhì)量化轉(zhuǎn)變。”

政策法規(guī)進一步完善

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年上半年，代建新增規(guī)劃建筑面積僅同比小幅增長3%，且分化非常明顯。

據(jù)中指研究院2024年上半年中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜，綠城管理新簽約規(guī)模1746萬平方米，位列第一；旭輝建管和藍綠雙城代建新簽約面積分別為729萬平方米和717萬平方米，位列第二位和第三位；龍湖龍智造432萬平方米、鳳凰智拓建管413萬平方米，處于領(lǐng)先地位。

從梯隊均值來看，TOP5、TOP6~10、TOP11~20代建企業(yè)新增規(guī)劃建筑面積均值分別為807萬平方米、312萬平方米和147萬平方米，企業(yè)新增規(guī)模分化加劇。

在此背景下，企業(yè)如何看待未來的行業(yè)趨勢？旭輝建管總裁劉冰洋在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時說：“代建行業(yè)雖然是服務(wù)屬性行業(yè)，但仍然是整個房地產(chǎn)市場的細分子行業(yè)。當房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，不管是城投類企業(yè)，還是民營企業(yè)，對信心的影響都很大。目前整體市場受到一定影響，但我認為是階段性的。”

目前，商業(yè)代建仍然占整體代建行業(yè)的近七成比重，但政府代建占比已達23.3%，成為第二大板塊。

事實上，2024年上半年，代建企業(yè)也在持續(xù)探索拓展政府代建業(yè)務(wù)，盡管利潤遠低于商業(yè)代建，但隨著行業(yè)競爭加劇，政府投資項目也成為部分代建企業(yè)的突圍方向之一。

劉水表示：“當前，全國30多個地方在政府投資項目領(lǐng)域進行了不同程度的探索，主要一二線城市均已建立地方性代建政策法規(guī)，對地方代建制度進行指引。”

“部分城市先行先試，如《北京市政府投資建設(shè)項目代建制管理辦法（試行）》制定于2004年，重慶市也在2021年對已有政府代建法規(guī)進行補充完善。廈門自1993年開始試行建設(shè)項目代建制，是我國最早試行代建制度的城市，法律法規(guī)也更加完善。此外，深圳、杭州、廣州等城市更新、未來社區(qū)建設(shè)發(fā)展迅速，政府代建較多，代建法規(guī)已從市級下沉到區(qū)縣，更加細化，如深圳福田區(qū)、龍華區(qū)、龍崗區(qū)、南山區(qū)、羅湖區(qū)等均有政府投資代建項目實施細則。”劉水進一步分析指出。

代建企業(yè)去化壓力大

“2024年以來，代建行業(yè)主要呈現(xiàn)以下趨勢：第一，從規(guī)模競速向追求質(zhì)量化轉(zhuǎn)變；第二，成立代建平臺，建立代建品牌，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)將代建業(yè)務(wù)獨立；第三，持續(xù)探索新的發(fā)展機遇。隨著競爭加劇，部分房地產(chǎn)代建企業(yè)也在積極探索并利用新的結(jié)構(gòu)性機遇擴大規(guī)模；第四，代建企業(yè)依托上下游產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢，以及成熟業(yè)態(tài)打造的經(jīng)驗和管理模式，聯(lián)動資金-設(shè)計-管理-銷售-運營等全鏈條，通過為委托方實現(xiàn)多方利益，獲取更多項目資源。”劉水對記者表示。

隨著代建進入新階段，無論老兵還是新丁，都面臨著回款與利潤的痛點。從中指研究院房地產(chǎn)代建調(diào)研數(shù)據(jù)來看，近七成受訪者認為當前代建企業(yè)遇到的最大困境是行業(yè)下行，去化壓力大，管理費難以收回；近四成受訪者認為行業(yè)不規(guī)范、導(dǎo)致惡性競爭是當前一大困境。此外，代建代銷項目管理費通常與銷售直接掛鉤，因此在行業(yè)下行背景下，去化受到影響，將直接關(guān)系到代建企業(yè)的營收。

事實上，即便是典型代建企業(yè)（開展代建業(yè)務(wù)2年以上），凈利潤率已經(jīng)連續(xù)兩年下滑。從2021年的26.7%到2022年的25%，2023年進一步降至23.6%。

劉水強調(diào)：“代建的本質(zhì)是通過專業(yè)能力創(chuàng)造價值，代建模式是委托方與被委托方優(yōu)勢互補的結(jié)合，是投資與開發(fā)經(jīng)營的分離，能優(yōu)化資源配置，節(jié)省社會交易成本，符合行業(yè)專業(yè)化、服務(wù)化發(fā)展趨勢，是房地產(chǎn)行業(yè)的升級與進步，也是房地產(chǎn)行業(yè)新質(zhì)生產(chǎn)力的代表。”

“當前代建企業(yè)遇到的最大困境是行業(yè)下行，去化壓力大，管理費難以收回，這直接關(guān)系到代建企業(yè)的營收，也將影響利潤。企業(yè)應(yīng)淡化規(guī)模（理念），嚴格篩選項目，提高項目利潤要求，追求高質(zhì)量發(fā)展。”劉水指出。