每經(jīng)記者 陳 利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，全國新建商品房銷售面積54149萬平方米，同比下降18.6%；新建商品房銷售額53330億元，同比下降24.3%。其中住宅銷售額下降25.9%。7月末，商品房待售面積73926萬平方米，同比增長14.5%。其中，住宅待售面積增長22.5%。

另據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院（以下簡稱易居研究院）最新報(bào)告，7月，全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為1141萬平方米，環(huán)比減少26%，同比減少13%。值得一提的是，南寧、福州、廣州、南京和重慶，這5個(gè)城市的新建商品住宅成交面積在7月份均實(shí)現(xiàn)同比正增長。

視覺中國圖

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年2月，全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積同比增速為-69%，后續(xù)月份降速指標(biāo)總體呈現(xiàn)逐月收窄態(tài)勢，當(dāng)前該指標(biāo)已連續(xù)5個(gè)月收窄。累計(jì)來看，前3月累計(jì)成交面積同比增速-48%，前7月則收窄至-38%，同比降速曲線收窄。

“預(yù)計(jì)8月份新房交易量同比轉(zhuǎn)正的城市數(shù)量會增加，將進(jìn)一步促進(jìn)市場預(yù)期調(diào)整。”易居研究院分析認(rèn)為，去年同期月份總體呈現(xiàn)降溫態(tài)勢，今年二季度購房政策持續(xù)加碼釋放積極效應(yīng)，目前新房最大銷售壓力期已過，有筑底回暖趨勢。

新房成交量降幅持續(xù)收窄

根據(jù)易居研究院報(bào)告，7月，全國50個(gè)一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為200萬平方米、613萬平方米、328萬平方米，環(huán)比增速分別為-19%、-31%和-21%，同比增速分別為-1%、-19%和-8%。

從前7月累計(jì)來看，全國50個(gè)一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為1247萬平方米、4490萬平方米、2517萬平方米，同比增速分別為-28%、-41%和-38%。當(dāng)前銷售數(shù)據(jù)相比去年同期普遍萎縮三成，相比2019年大致縮水20%、60%和65%。

對此，易居研究院認(rèn)為，一線城市的房地產(chǎn)市場更抗壓，二三線城市的市場調(diào)整壓力較大。各地要結(jié)合此類萎縮程度，進(jìn)一步在購房政策方面發(fā)力，以更好提振交易行情。

記者注意到，盡管7月整體新房成交量在下降，但全國22個(gè)城市中仍有福州、南京和成都3個(gè)城市出現(xiàn)環(huán)比正增長；南寧、福州、廣州、南京和重慶5個(gè)城市的新房成交面積同比均實(shí)現(xiàn)正增長。其中，南京和福州在7月均實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比雙增長。

以南京為例，7月5日，南京取消了已執(zhí)行7年的商品住房項(xiàng)目公證搖號銷售要求，由開發(fā)企業(yè)自主銷售；同日，南京住房公積金管理中心發(fā)布通知，調(diào)整多子女家庭住房公積金貸款額度，新購房公積金貸款最高可貸額度上浮20％，即個(gè)人60萬元、家庭120萬元。疊加此前降首付比例、下調(diào)公積金和商業(yè)貸款利率等政策效應(yīng)的逐步釋放，自6月以來南京新房成交量穩(wěn)步提升。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月南京新房成交面積達(dá)40.39萬平方米，相比去年同期的36.13萬平方米上漲11.80%；新房價(jià)格時(shí)隔9個(gè)月重回“3字頭”，受7月豪宅集中備案影響，整體均價(jià)拉升至31588元/平方米。

而隨著商品住宅銷售流速提升，商品住宅庫存持續(xù)下降。至6月末，南京商品住宅可售面積653.89萬平方米，去化周期17.91個(gè)月。至7月末，南京商品住宅可售面積下降至637.26萬平方米，去化周期進(jìn)一步降低至17.86個(gè)月，江北新區(qū)、玄武區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)和六合區(qū)的去化周期均低于18個(gè)月，秦淮區(qū)、鼓樓區(qū)和雨花臺區(qū)的去化周期均低于14個(gè)月。

而廣州則是4個(gè)一線城市中新房成交量同比唯一上漲的城市。自“5·28新政”出臺后，廣州樓市信心加速重建。盡管利好邊際效應(yīng)逐步減弱，疊加進(jìn)入傳統(tǒng)成交淡季，廣州樓市交易氛圍有所回落，但仍處于高位。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，受七八月份傳統(tǒng)營銷淡季影響，7月廣州樓盤開盤加推數(shù)量大幅減少，供求慣性回落，全月一手住宅成交5134套，環(huán)比下降33%，但同比增長11%，好于去年同期。“廣州樓市整體表現(xiàn)在預(yù)期之中，預(yù)計(jì)8月亦將保持平穩(wěn)，下個(gè)營銷發(fā)力節(jié)點(diǎn)將是‘金九銀十’。”克而瑞分析指出。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)分析認(rèn)為，從數(shù)據(jù)上看，全國層面，受高基數(shù)效應(yīng)減弱影響，1~7月新建商品房銷售額、銷售面積同比降幅繼續(xù)收窄。整體上看，隨著政策效果有所減弱以及市場傳統(tǒng)淡季來臨，新房市場仍面臨較大調(diào)整壓力。

京滬深豪宅市場熱度高

值得注意的是，7月份多個(gè)城市的豪宅市場迎來新一波熱潮。

報(bào)告顯示，今年7月，北京、上海和深圳3個(gè)城市2000萬元總價(jià)及以上新房成交套數(shù)為500套，環(huán)比減少49%，同比增長28%。這3個(gè)城市2019~2024年前7月的豪宅交易套數(shù)分別為2371套、2275套、3397套、4085套、3795套和4418套。這也說明，上述3個(gè)城市的豪宅交易是最近5年最熱的。

以上海為例，7月進(jìn)入樓市傳統(tǒng)淡季，上海豪宅市場活躍度走低，新盤供應(yīng)放緩，供應(yīng)量環(huán)比大幅下滑，整體成交環(huán)比量價(jià)齊跌。

但據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，上半年，上海23個(gè)豪宅樓盤總網(wǎng)簽套數(shù)為3972套。其中，總價(jià)3000萬元以上高端樓盤成交了1544套，同比增加221%，成交規(guī)模為近十年來最高。供應(yīng)方面，上半年上海累計(jì)供應(yīng)23個(gè)單價(jià)均價(jià)超10萬元/平方米的高端盤，其中20個(gè)樓盤開盤首日去化率超過七成。

如3月28日，中海·順昌玖里項(xiàng)目開盤當(dāng)日，就以196.53億元的銷售額創(chuàng)下全國商品房單次開盤的最高紀(jì)錄；6月24日，中海·順昌玖里風(fēng)貌別墅取證入市，以29.8萬元/平方米再次刷新上海新房均價(jià)的歷史新高，49套房源首開迅速售罄。

隨著房企年中業(yè)績沖刺結(jié)束，上海市場7月呈周期性回落，市區(qū)豪宅放緩入市，無紅盤拉升整體活躍度，供需齊跌，熱度分化明顯。

進(jìn)入8月，上海仍有不少豪宅項(xiàng)目蓄勢待發(fā)。除了結(jié)束認(rèn)籌的融創(chuàng)外灘壹號院二期外，還有前灘百合園、錦園，單價(jià)均超過17萬元/平方米。此外，在8月7日結(jié)束的上海第四批土拍中，原小米總部地塊被綠城以超13萬元/平方米的樓面價(jià)獲得，成為全國單價(jià)“地王”。

“預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)，去庫存仍將是政策主軸。”同策研究院分析指出，隨著下半年宏觀經(jīng)濟(jì)政策逐步落地穩(wěn)定市場預(yù)期，上海漸進(jìn)式釋放樓市寬松政策，或?qū)⒃俅未碳な袌鲠尫乓徊ㄐ枨蟆?/p>

“豪宅交易較熱，一方面是由于資金避險(xiǎn)情緒較強(qiáng)，豪宅的稀缺性、保值增值空間、滿足改善型居住需求等特征，吸引了更多資金進(jìn)入；另一方面，則是當(dāng)前開發(fā)豪宅類的房企心態(tài)更平和、捂盤較少，而沖刺和加快項(xiàng)目出清的心態(tài)較重。”在易居研究院看來，這也進(jìn)一步印證了房地產(chǎn)市場向好的趨勢，也有助于相關(guān)房企加快回籠資金，改善現(xiàn)金流狀況。

對于后市發(fā)展，易居研究院表示，當(dāng)前全國50個(gè)重點(diǎn)城市市場調(diào)整是比較充分的，在后續(xù)政策引導(dǎo)、供求關(guān)系和房價(jià)的調(diào)整過程中，其持續(xù)復(fù)蘇的基礎(chǔ)較好。“8月份，預(yù)計(jì)新房交易同比轉(zhuǎn)正的城市數(shù)量會增加，對于市場預(yù)期調(diào)整具有非常好的作用。”

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