每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

滿載購(gòu)房者的大巴車緩慢停在樓盤門口，工作人員手握禮花筒夾道歡迎??這久違的買房場(chǎng)景出現(xiàn)在樓市熱點(diǎn)城市長(zhǎng)沙。

營(yíng)銷中心擠滿購(gòu)房者，大屏幕上寫著“歐大粉絲長(zhǎng)沙考察團(tuán)團(tuán)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)”“熱烈歡迎歐大長(zhǎng)沙游學(xué)考察團(tuán)”等，宣講現(xiàn)場(chǎng)座無(wú)虛席。

這是招商蛇口長(zhǎng)沙公司發(fā)布的“房產(chǎn)教父歐神鑒房團(tuán)”視頻畫面。

銷聲許久的“歐神”歐成效，近期又以一種熟悉的方式回到了公眾視野。

在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)猛漲的那些年，靠著投資買房，歐成效身價(jià)暴增，被稱為“歐神”。

跟隨歐成效十余年的資深老粉張先生向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，自己是“跟著歐老師賺到過(guò)錢的人”。

“你和當(dāng)年溫州購(gòu)房團(tuán)有什么不一樣？”

在回答每經(jīng)記者的提問(wèn)時(shí)，歐成效表示，溫州購(gòu)房團(tuán)也好，合肥購(gòu)房團(tuán)也罷，不能與我們相提并論，我們是對(duì)房子有需求，對(duì)產(chǎn)品審美要求非常高。

48小時(shí)買走27套房

8月16日星期五晚，歐成效在網(wǎng)絡(luò)直播間回答完粉絲提問(wèn)后，視頻畫面忽然被掐斷，一旁的小助理立馬喊話，“請(qǐng)大家換到另一個(gè)平臺(tái)”。

按照計(jì)劃，次日（8月17日）他們要在深圳舉辦粉絲見面會(huì)，組團(tuán)到700公里之外的長(zhǎng)沙買房，直播的連續(xù)性對(duì)團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。

據(jù)長(zhǎng)沙一位看房者向每經(jīng)記者反映，近期一個(gè)由50余人組成的購(gòu)房團(tuán)，從湖南郴州和廣東深圳等地出發(fā)，在長(zhǎng)沙市內(nèi)集中看了房，團(tuán)隊(duì)成員中“多數(shù)是為低價(jià)投資，少部分用于自住”。

短短兩天里，這個(gè)異地購(gòu)房團(tuán)在長(zhǎng)沙岳麓區(qū)江山境和天青府認(rèn)購(gòu)了27套房，累計(jì)交易金額7400萬(wàn)元。

這個(gè)購(gòu)房團(tuán)由歐成效發(fā)起和組織，成員們大多是他網(wǎng)絡(luò)直播間的觀眾。8月10日~11日，所有人從各地乘車趕到長(zhǎng)沙，集中入住酒店，再乘坐大巴考察樓盤。

歐成效粉絲在長(zhǎng)沙團(tuán)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng) 受訪者供圖

據(jù)悉，購(gòu)房團(tuán)出發(fā)前一個(gè)月，歐成效到長(zhǎng)沙摸排市場(chǎng)，從市區(qū)到郊區(qū)，踩盤招商蛇口天青府、江山境、濱江境，龍湖云河頌、濱江頌，保利天瑞、天珺、北中心，嘉臣道和中建桃李九章，這些樓盤分散在天心區(qū)、芙蓉區(qū)、開福區(qū)和岳麓區(qū)等各區(qū)。

歐成效向每經(jīng)記者表示，長(zhǎng)沙在省會(huì)城市中房?jī)r(jià)不高，在樓市風(fēng)浪中跌價(jià)不多，且穩(wěn)定上升。

“這個(gè)購(gòu)房團(tuán)的買家中，在深圳的湖南人多，他們有強(qiáng)烈的返鄉(xiāng)置業(yè)需求，自費(fèi)乘車和住宿，參與購(gòu)房團(tuán)活動(dòng)。”

這50余名買家能獲得什么？

歐成效表示，他們能為買家爭(zhēng)取新樓盤10余萬(wàn)元現(xiàn)金補(bǔ)貼，同時(shí)推薦一套金融方案，在36個(gè)月內(nèi)免繳納房貸月供。

張先生是歐成效的資深粉絲，也是一名資深金融投資者，科班金融出身，十幾年前就關(guān)注到了“歐神”，在上海、深圳兩地工作，他向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，自己是“跟著歐老師確實(shí)賺到過(guò)錢的這批人”。

“所以才那么信他，否則一個(gè)新粉絲剛認(rèn)識(shí)他，三四個(gè)月就跟著他買那么多套房子，這是不可能的事情。”

這些年，張先生陸陸續(xù)續(xù)總共買了20套房子，其中上海9套，重慶11套。

張先生說(shuō)，他今年已經(jīng)飛了重慶幾十次，看好重慶，“2024年我在重慶買了10套房，其中有個(gè)項(xiàng)目看了10分鐘我就買了兩套”。

“相比過(guò)去幾年房地產(chǎn)高點(diǎn)，我今年出手更犀利了。我覺(jué)得重慶、長(zhǎng)沙跌到底了，我是長(zhǎng)期價(jià)值投資者，不做短線購(gòu)買?？春瞄L(zhǎng)沙，但是還沒(méi)買，計(jì)劃繼續(xù)研究三個(gè)月再入手。”

市場(chǎng)風(fēng)向真的變了？

“看好房地產(chǎn)市場(chǎng)增值潛力”

對(duì)于異地購(gòu)房團(tuán)重現(xiàn)長(zhǎng)沙，克而瑞湖南區(qū)域總經(jīng)理陸勁認(rèn)為，不同城市和地區(qū)的樓市表現(xiàn)分化，異地購(gòu)房者通常會(huì)選擇房?jī)r(jià)相對(duì)較低、有買進(jìn)價(jià)值的城市。

長(zhǎng)沙市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)健，在此輪全國(guó)下行的樓市周期下，新房總量雖有所下調(diào)，但一二手房總量仍保持較高規(guī)模，市場(chǎng)需求猶存。

“長(zhǎng)沙城市發(fā)展表現(xiàn)優(yōu)異，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定向好，素有網(wǎng)紅城市之稱。高等教育和基礎(chǔ)教育資源好，醫(yī)療條件好，交通便利，人口凈流入。”

長(zhǎng)沙團(tuán)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)的展示內(nèi)容 受訪者供圖

陸勁告訴每經(jīng)記者，長(zhǎng)沙樓市存在一定的投資需求，購(gòu)房者看好經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和房地產(chǎn)市場(chǎng)增值潛力，認(rèn)為可以通過(guò)在長(zhǎng)沙購(gòu)房獲得資產(chǎn)增值。

與此同時(shí)，異地購(gòu)房團(tuán)的購(gòu)房行為，一定程度上能夠提升長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度，增加樓市需求，緩解長(zhǎng)沙庫(kù)存壓力。

湖南中原研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、省房協(xié)專家?guī)斐蓡T陳世霞則直言，當(dāng)下房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生了根本性變化，長(zhǎng)沙的新房市場(chǎng)成交量達(dá)到歷史最低水平。雖然樓市成交低迷，但長(zhǎng)沙作為中部省會(huì)城市，依然具備價(jià)值潛力。

其表示，現(xiàn)階段，異地購(gòu)房團(tuán)的出現(xiàn)對(duì)樓市有著積極正面的信號(hào)意義，“我近期也接到了深圳和香港前來(lái)長(zhǎng)沙購(gòu)買豪宅的咨詢”。

“只要符合樓盤定位，肯定爭(zhēng)著求合作”

據(jù)歐成效介紹，今年共組織了杭州、廣州、長(zhǎng)沙和重慶四個(gè)城市的異地購(gòu)房團(tuán)活動(dòng)，平均每個(gè)城市認(rèn)購(gòu)大約20套房源。

每經(jīng)記者留意到，這幾個(gè)城市今年均傳出過(guò)異地購(gòu)房團(tuán)的消息。

公開資料顯示，今年5月，杭州限購(gòu)放開后，出現(xiàn)了一批外地看房團(tuán)，許多樓盤貼著“杭州不限購(gòu)，好房看XX”“熱烈歡迎金華義烏看房團(tuán)蒞臨看房”等。

6月，歐成效組織購(gòu)房團(tuán)到廣州市黃埔區(qū)保利中央公館買房，據(jù)稱購(gòu)房團(tuán)成員中就有來(lái)自杭州和蘇州的。

另外，重慶樓市新政出臺(tái)后，吸引了大量異地購(gòu)房團(tuán)，多個(gè)頭部房產(chǎn)大V率隊(duì)“進(jìn)軍”重慶。

長(zhǎng)沙某項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng) 受訪者供圖

中部某省開發(fā)建設(shè)局房產(chǎn)處一位人士告訴每經(jīng)記者，開發(fā)企業(yè)通過(guò)房產(chǎn)博主吸引購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)房源，屬于拓寬銷售渠道的方式之一。企業(yè)在合理合法范圍內(nèi)可以發(fā)揮各自的營(yíng)銷手段，購(gòu)房者根據(jù)條件自行甄別、自行選擇。

“房管部門也在舉辦房交會(huì)，目的是拉動(dòng)房產(chǎn)消費(fèi)，在房交會(huì)期間也會(huì)放出團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠或政策獎(jiǎng)勵(lì)。企業(yè)遵守一房一價(jià)，在不低于備案價(jià)格銷售的前提下，可以籌備購(gòu)房團(tuán)活動(dòng)。”

在無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張斌看來(lái)，異地購(gòu)房團(tuán)是在限購(gòu)政策解除后，需求得以釋放的體現(xiàn)，應(yīng)與當(dāng)年的溫州購(gòu)房團(tuán)有所區(qū)別，“如果開發(fā)企業(yè)不存在合規(guī)問(wèn)題，應(yīng)該鼓勵(lì)異地購(gòu)房團(tuán)的重現(xiàn)。”

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年，長(zhǎng)沙、青島和合肥等多個(gè)城市均舉行了房展會(huì)，為開發(fā)企業(yè)對(duì)接看房團(tuán)活動(dòng)。

華東一家房企的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴每經(jīng)記者，現(xiàn)階段，開發(fā)商銷售去化困難，庫(kù)存壓力大，對(duì)這種購(gòu)房團(tuán)是十分歡迎的。

“假如有人帶團(tuán)來(lái)買房，我們也會(huì)提前分析購(gòu)房團(tuán)的意愿和需求，只要符合樓盤定位，肯定要爭(zhēng)著求合作。”

深夜獨(dú)家專訪歐成效

1978年出生在上海的歐成效，畢業(yè)于復(fù)旦大學(xué)物理系，曾號(hào)稱投資買房17年賺了10億元身家，手握35套房產(chǎn)。其創(chuàng)立了水庫(kù)論壇，講解如何選房、怎樣融資找錢以及避開政策限制等“獨(dú)家投資秘訣”，吸引了大量追隨者。

樓市調(diào)控這幾年，歐成效逐漸在公眾視線中消失。

2023年，歐成效被曝受部分投資者追打和討說(shuō)法，因?yàn)樗饲跋蚍劢z們兜售柬埔寨西哈努克港土地項(xiàng)目，但遲遲沒(méi)有進(jìn)展。

歐成效 圖源｜招商蛇口長(zhǎng)沙公司官方視頻號(hào)截圖

8月16日晚，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱NBD）對(duì)歐成效進(jìn)行了專訪。

NBD：為什么將購(gòu)房團(tuán)目標(biāo)選在長(zhǎng)沙？

歐成效：湖南人在深圳的比例很大，深圳房?jī)r(jià)貴，而長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)便宜。我接觸的粉絲中，一部分人有很強(qiáng)的返鄉(xiāng)置業(yè)需求，這次購(gòu)房團(tuán)有很多成員的家鄉(xiāng)就在湖南，他們希望在長(zhǎng)沙買房。

NBD：購(gòu)房團(tuán)成員與單獨(dú)去看房相比，有哪些好處？

歐成效：長(zhǎng)沙目前在售項(xiàng)目有百余個(gè)，里面肯定有好有壞、良莠不齊，如果單獨(dú)去買很可能踩坑。

我們最有價(jià)值的工作首先是篩選，我會(huì)從在售百余個(gè)項(xiàng)目篩出3~5個(gè)，不一定是購(gòu)房者滿意的，但一定是有品質(zhì)保證的，相當(dāng)于“甄選環(huán)節(jié)”。其次，我們拼團(tuán)買房的話，能夠向開發(fā)商爭(zhēng)取特殊折扣，金額在十幾萬(wàn)元不等。另外，對(duì)于剛需購(gòu)房者，我們會(huì)在法律合規(guī)范圍內(nèi)推薦合適的銀行金融產(chǎn)品。

NBD：今年在哪些城市組織了購(gòu)房團(tuán)活動(dòng)？

歐成效：我先后在杭州、廣州、長(zhǎng)沙和重慶組織購(gòu)房團(tuán)看房，每個(gè)城市為開發(fā)商銷售去化幾十套房源不等。

目前的購(gòu)房市場(chǎng)，“顏值”是第一生產(chǎn)力。樓盤能夠大賣，一定是房企在產(chǎn)品方面做得用心，一樓設(shè)計(jì)挑空大飄窗、露臺(tái)、大開間，戶型合理，動(dòng)線美觀，產(chǎn)品力相對(duì)較強(qiáng)。

NBD：有人擔(dān)心異地購(gòu)房團(tuán)“卷土重來(lái)”，你和當(dāng)年溫州購(gòu)房團(tuán)有什么不一樣？

歐成效：溫州購(gòu)房團(tuán)也好，合肥購(gòu)房團(tuán)也罷，不能與我們相提并論，我們是對(duì)房子有需求，對(duì)產(chǎn)品審美要求非常高。

NBD：參加你的購(gòu)房團(tuán)要支付多少費(fèi)用？

歐成效：購(gòu)房團(tuán)不收取額外費(fèi)用，也沒(méi)有設(shè)置資金門檻。比如這次到長(zhǎng)沙團(tuán)購(gòu)看房，成員們自費(fèi)從深圳坐車去長(zhǎng)沙，酒店住宿也是各自承擔(dān)。我們負(fù)責(zé)把最佳的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠拿過(guò)來(lái)，給到成員們。

NBD：去年網(wǎng)絡(luò)傳言你被購(gòu)買了柬埔寨西哈努克港土地項(xiàng)目的投資者討說(shuō)法，還遭到追打？

歐成效：在中國(guó)，如果有這種行為發(fā)生，是要被抓去坐牢的。所以如果在中國(guó)發(fā)現(xiàn)有確切證據(jù)、有打架行為的話，會(huì)匯報(bào)給警察。如果大家都這樣，是在刑事犯罪。我相信大家不信謠、不傳謠，你喜歡說(shuō)壞話，這是可以的，但要保持基本常識(shí)，暴力打架是違法的。

NBD：今年2月，萬(wàn)通集團(tuán)創(chuàng)始人馮侖公開質(zhì)疑你，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)也有不少人對(duì)你發(fā)表的買房建議有不同意見，你有什么話想對(duì)他們說(shuō)？

歐成效：我們會(huì)發(fā)出律師函，保留對(duì)馮侖先生賠償名譽(yù)損失的權(quán)利。互聯(lián)網(wǎng)有廣闊空間，一些非議和雜音我當(dāng)沒(méi)看見。我做買房建議的最終目標(biāo)是為粉絲，為關(guān)注我的人選到滿意、漂亮、心儀的夢(mèng)中好房。滿意度，才是我最在意的。

投資買房爭(zhēng)議多年

事實(shí)上，過(guò)去這些年，一些房產(chǎn)大V在組織購(gòu)房團(tuán)的過(guò)程中，多個(gè)環(huán)節(jié)會(huì)涉及傭金和會(huì)員費(fèi)等。所以，在房?jī)r(jià)下行的前兩年，市場(chǎng)對(duì)于歐成效銷售買房課程以及向粉絲和樓盤收取傭金的行為存在較大爭(zhēng)議。

歐成效紀(jì)錄片《月亮與400萬(wàn)英鎊》 視頻截圖

曾入圍第95屆奧斯卡最佳紀(jì)錄短片

較有代表性的，比如前文提及的地產(chǎn)大佬馮侖，他曾在自己的“風(fēng)馬牛地產(chǎn)研究院”視頻號(hào)中提到，過(guò)去十幾年他（“歐神”）一直把住宅作為短線交易標(biāo)的買來(lái)買去。你要住，就自己買房；你要想投資，可以買Reits，可以買房地產(chǎn)公司股票、債券。

馮侖批判歐成效 圖源｜風(fēng)馬牛地產(chǎn)研究院視頻號(hào)

廣州市房協(xié)專家委員會(huì)委員、地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志則一針見血地指出，房產(chǎn)大V組織異地購(gòu)房團(tuán)，本質(zhì)上充當(dāng)著房產(chǎn)中介的角色，對(duì)B端和C端雙重收傭，其對(duì)大V本人能力有非常高的要求。

其對(duì)“歐神”在直播中推薦的“看多長(zhǎng)沙、重慶、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)四個(gè)房?jī)r(jià)洼地省會(huì)城市”觀點(diǎn)進(jìn)行駁斥，認(rèn)為房地產(chǎn)是地域性極強(qiáng)的投資產(chǎn)品，跨區(qū)域投資房產(chǎn)需要較強(qiáng)的預(yù)測(cè)能力。

而這四個(gè)省會(huì)城市的新房供過(guò)于求，一味以價(jià)格洼地為投資理由，并不科學(xué)。

鄧浩志在直播中駁斥歐成效的觀點(diǎn) 

圖源｜鄧浩志社交平臺(tái)

“廣州黃埔區(qū)保利中央公館也并非完美，實(shí)際上直播推薦有所夸大，項(xiàng)目周邊有硬傷，沒(méi)有向購(gòu)房者提出來(lái)。”鄧浩志向每經(jīng)記者表示。

陸勁也提醒道，異地購(gòu)房存在一定風(fēng)險(xiǎn)，例如政策變化、市場(chǎng)波動(dòng)、房屋質(zhì)量等問(wèn)題。因此，購(gòu)房者在進(jìn)行異地購(gòu)房過(guò)程中，仍需要充分了解當(dāng)?shù)氐臉鞘姓?、市?chǎng)情況和房屋質(zhì)量等信息，謹(jǐn)慎決策。

開發(fā)商和中間渠道商也應(yīng)該“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”，提供詳盡真實(shí)的信息，加強(qiáng)自律，規(guī)范市場(chǎng)行為，提供完善的售后服務(wù)，保障購(gòu)房者的合法權(quán)益。

記者|劉頌輝

編輯|陳夢(mèng)妤

統(tǒng)籌|郭榮村

視覺(jué)|劉青彥

 

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)制圖