每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“我們不會(huì)去擔(dān)心暴露出來(lái)業(yè)績(jī)發(fā)展的問(wèn)題，也永遠(yuǎn)不會(huì)回避問(wèn)題。”

8月22日，在碧桂園服務(wù)（HK06098，股價(jià)4.16港元，市值139.07億港元）舉行的2024中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁徐彬淮表示：“我們今天的主題是‘咬定青山不放松，長(zhǎng)風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)’。咬定青山不放松，代表的是我們經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的決心和韌性。長(zhǎng)風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，代表的是團(tuán)隊(duì)對(duì)未來(lái)的預(yù)期和一種樂(lè)觀的態(tài)度。相信通過(guò)階段性的調(diào)整和能力塑造，在未來(lái)希望能夠贏得更大發(fā)展。”

中報(bào)顯示，上半年碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入210.46億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)1.5%；股東應(yīng)占利潤(rùn)14.4億元，同比下滑38.7%；凈利潤(rùn)15.46億元，同比下降37.9%；整體毛利率由去年度同期的約24.9%下降3.7個(gè)百分點(diǎn)至約21.2%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，8月23日，碧桂園服務(wù)股價(jià)低開(kāi)，跌幅一度達(dá)到3.61%。上午11點(diǎn)后開(kāi)始反彈，截至午間收盤(pán)，碧桂園服務(wù)股價(jià)報(bào)4.16港元，漲幅為0.24%。

下降的現(xiàn)金流

從規(guī)模和營(yíng)收數(shù)據(jù)看，碧桂園服務(wù)依然穩(wěn)坐物業(yè)行業(yè)頭把交椅。

中報(bào)顯示，上半年碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收210.45億元，同比增長(zhǎng)1.5%。除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外，公司合同管理面積約16.35億平方米，收費(fèi)管理面積約10.06億平方米，分別較去年同期新增約190萬(wàn)平方米及8960萬(wàn)平方米。而“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)合同管理面積約0.954億平方米，收費(fèi)管理面積約0.906億平方米。

然而，即使上半年?duì)I收、管理面積還在上漲，但也難掩碧桂園服務(wù)多項(xiàng)指標(biāo)下滑的事實(shí)，其中就包括現(xiàn)金流大幅下降。

在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，徐彬淮就坦誠(chéng)地指出，從8月12日發(fā)布盈利預(yù)警，到正式半年報(bào)的發(fā)布，來(lái)自投資者最關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題就是公司現(xiàn)金流大幅下降，陷入增收不增利的窘境。

碧桂園服務(wù)上半年主營(yíng)構(gòu)成 來(lái)源：百度股市通

今年上半年，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)14.4億元，同比下降38.7%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流從去年同期的21.9億元大幅下降至2.7億元，同比下滑87.7%。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的大幅波動(dòng)，碧桂園服務(wù)管理層將其歸因于三個(gè)方面：一是由于預(yù)期計(jì)劃之內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性?xún)衾麧?rùn)下降；二是日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)如參與更多市場(chǎng)拓展項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)等所產(chǎn)生的階段性的資金增加；三是業(yè)主預(yù)存的物業(yè)費(fèi)下降。

不過(guò)，在碧桂園服務(wù)管理層看來(lái)，目前情況是可控的。“現(xiàn)金流很大程度上依托于一線(xiàn)的費(fèi)用收繳率，公司計(jì)劃綜合收費(fèi)率實(shí)現(xiàn)大于1的成績(jī)，這也是公司管理層下半年的努力重點(diǎn)之一。”

而出于謹(jǐn)慎性原則，碧桂園服務(wù)自2023年8月起對(duì)若干信用風(fēng)險(xiǎn)顯著上升的客戶(hù)提供服務(wù)后，在公司完成履約義務(wù)且已收取客戶(hù)的對(duì)價(jià)時(shí)，方將收取的對(duì)價(jià)確認(rèn)為收入。中報(bào)顯示，截至2024年6月底，碧桂園服務(wù)的貿(mào)易應(yīng)收款規(guī)模為219.58億元，較2023年底的195.11億元增加約24億元，其中3年以上賬齡應(yīng)收款由3.76億元增長(zhǎng)至6.01億元。

需要注意的是，在219.58億元應(yīng)收賬款中，來(lái)自第三方計(jì)提減值撥備增速迅猛。其中關(guān)聯(lián)方28.99億元被計(jì)提了21.49億元，計(jì)提比例超過(guò)70%，同比減少0.49億元；第三方190.59億元應(yīng)收賬款中被計(jì)提了13.1億元，計(jì)提比例6.88%，同比去年同期的9.34億元?jiǎng)t增加了近4億元。

為應(yīng)對(duì)急速上升的應(yīng)收賬款，據(jù)碧桂園服務(wù)執(zhí)行總裁兼首席財(cái)務(wù)官黃鵬黃透露，目前公司已經(jīng)成立了欠款追討委員會(huì)，由公司一些高管組成，通過(guò)實(shí)行強(qiáng)有力的組織保障來(lái)下達(dá)任務(wù)和全面推進(jìn)各項(xiàng)欠款追討。同時(shí)，公司針對(duì)已逾期的應(yīng)收賬款采取了以資抵債、推進(jìn)訴訟或仲裁等一系列回款措施，可能會(huì)在未來(lái)時(shí)間里面逐步轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。

“股價(jià)被嚴(yán)重低估”

“短長(zhǎng)結(jié)合，虛實(shí)并舉”是徐彬淮對(duì)上半年碧桂園服務(wù)表現(xiàn)的總結(jié)。

在徐彬淮看來(lái)，公司中、長(zhǎng)期面臨三大核心挑戰(zhàn)：重塑業(yè)務(wù)增長(zhǎng)引擎，豐富人才儲(chǔ)備與升級(jí)，引領(lǐng)碧服做一場(chǎng)深入的管理變革。因此，如何“短長(zhǎng)結(jié)合”地去引領(lǐng)好發(fā)展就成了管理層當(dāng)前面臨的首要問(wèn)題。

在具體業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)指引上，徐彬淮表示，碧桂園服務(wù)將以住宅管理業(yè)務(wù)為核心，發(fā)展數(shù)字化、AIoT（人工智能物聯(lián)網(wǎng)）及物業(yè)機(jī)器人以賦能業(yè)務(wù)，推動(dòng)內(nèi)生增長(zhǎng)，同時(shí)積極孵化零售、充電樁、機(jī)器人等戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，優(yōu)化迭代商業(yè)模式，積極創(chuàng)新，希望帶來(lái)新的增長(zhǎng)曲線(xiàn)。

從業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)看，上半年碧桂園服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入占比提升至60.6%；社區(qū)增值服務(wù)收入增長(zhǎng)約6.0%，占總收入比例微增至9.5%，其增長(zhǎng)主要是由于包含家裝中介服務(wù)的本地生活服務(wù)收入增加。

據(jù)介紹，碧桂園服務(wù)在去年年底提出了社區(qū)合伙人的零售商業(yè)模式，并在三個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。今年上半年，公司將范圍擴(kuò)展至十個(gè)城市，同時(shí)突破性地主動(dòng)向上溯源，走向上游，縮短了供應(yīng)鏈，從而提高了毛利水平，而該業(yè)務(wù)在上半年也為公司帶來(lái)了1.07億元的收入。

來(lái)源：百度股市通

此外，非業(yè)主增值服務(wù)收入占比進(jìn)一步下降至約1.7%；城市服務(wù)收入營(yíng)收約21.7億元，占比約10.3%；商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入降至3.32億元，占比降至約1.6%。

碧桂園服務(wù)表示，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入下降主要由出于整體業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略考量，公司附屬公司提前終止與碧桂園集團(tuán)就商業(yè)項(xiàng)目簽署之具體物業(yè)租賃合同所致，有助于減少商業(yè)管理業(yè)務(wù)對(duì)關(guān)聯(lián)人士的依賴(lài)。公司計(jì)劃投入更多精力以將商業(yè)管理業(yè)務(wù)擴(kuò)張至外部市場(chǎng)，依靠第三方力量實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，持續(xù)保持商業(yè)管理業(yè)務(wù)的獨(dú)立性。

黃鵬在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“今年開(kāi)局是比較難，經(jīng)營(yíng)結(jié)果可能投資者認(rèn)為不盡理想，但是管理層的全體將積極踐行公司的戰(zhàn)略，穩(wěn)健去發(fā)展努力實(shí)現(xiàn)年底既定的目標(biāo)。”

記者注意到，今年以來(lái)，碧桂園服務(wù)股價(jià)跌幅超過(guò)30%，截至業(yè)績(jī)發(fā)布當(dāng)日港股收盤(pán)，其股價(jià)收跌5.47%，報(bào)4.15港元/股，這一股價(jià)較上市后的最高75.56元/股下跌超過(guò)90%。

“目前公司股價(jià)被嚴(yán)重低估。”黃鵬進(jìn)一步表示，碧桂園服務(wù)會(huì)積極考慮并準(zhǔn)備回購(gòu)動(dòng)作，使用現(xiàn)金性分紅或現(xiàn)金加回購(gòu)的組合手段，逐步提升絕對(duì)額以及分紅加回購(gòu)的整體比例。

“股價(jià)下跌的原因是多方面的。”徐彬淮補(bǔ)充道：“在短時(shí)間內(nèi)我們不能解決所有主觀和客觀的影響面，能做的就是‘短長(zhǎng)結(jié)合’的責(zé)任承擔(dān)，既能穩(wěn)住短期的基本面，同時(shí)利用好這個(gè)時(shí)間窗口期加強(qiáng)核心能力建設(shè)。希望大家能夠給我們一些時(shí)間，讓我們有機(jī)會(huì)做好調(diào)整和布局，能夠真正地make things happen（夢(mèng)想成真）。”

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