每經(jīng)記者 包晶晶  李玉雯    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

8月23日晚，有市場(chǎng)消息稱(chēng)，上海市銀行同業(yè)公會(huì)發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)上海銀行業(yè)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)自律的通知，叫停房貸“返點(diǎn)”，存量業(yè)務(wù)需7日內(nèi)整改完成。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從上海某銀行支行及相關(guān)部門(mén)工作人員處證實(shí)該通知屬實(shí)，并且已有銀行向記者確認(rèn)收到通知。

通知稱(chēng)，自8月16日起，各會(huì)員單位嚴(yán)禁向房屋合作機(jī)構(gòu)等支付傭金，存量業(yè)務(wù)需自本通知下發(fā)后一周（7個(gè)自然日）內(nèi)完成整改。

上海一位中介人員趙亞平（化名）向每經(jīng)記者透露，此前半年多，“返點(diǎn)”最高曾經(jīng)達(dá)到過(guò)1%（商貸金額），而最近的比例是4‰，其中一半金額需要開(kāi)發(fā)票，由銀行賬戶(hù)打到中介公司賬戶(hù)，這需要中介公司和銀行簽協(xié)議；另一半是銀行信貸員直接給現(xiàn)金。

不排除中介“協(xié)助客戶(hù)提供虛假資料”

58安居客研究院院長(zhǎng)張波曾分析指出：“返點(diǎn)”本質(zhì)上可以視為一種傭金，即銀行為了爭(zhēng)搶房貸業(yè)務(wù)市場(chǎng)份額，向提供房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)中介機(jī)構(gòu)支付費(fèi)用。

通過(guò)支付返點(diǎn)傭金，銀行運(yùn)營(yíng)成本的確會(huì)有所增加，但能夠有效提升房貸總量，尤其是對(duì)房貸這類(lèi)偏優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，銀行放貸意愿度明顯更高。對(duì)于有著較大放貸壓力的銀行來(lái)說(shuō)，這種方法的短期效用是明顯的。

每經(jīng)記者從多方了解到，江蘇銀行業(yè)協(xié)會(huì)本月也叫停了房貸“返點(diǎn)”，要求各銀行金融機(jī)構(gòu)在2024年7月底前規(guī)范與中介機(jī)構(gòu)的合作協(xié)議。第三方機(jī)構(gòu)人士告訴記者，此前江蘇各銀行對(duì)機(jī)構(gòu)公對(duì)公的房貸“返點(diǎn)”比例在6‰～10‰之間。

某商業(yè)銀行深圳分行貸款部經(jīng)理此前在接受每經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)曾透露，按揭貸款返點(diǎn)是階段式的，最高是（返貸款金額的）6‰，市場(chǎng)越不好，給的（返點(diǎn)）越高，市場(chǎng)好就沒(méi)有。

“返點(diǎn)”現(xiàn)象不僅僅存在對(duì)公業(yè)務(wù)中，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，上海購(gòu)房者陳青（化名）就在今年6月辦了二手房按揭業(yè)務(wù)，商貸返點(diǎn)折現(xiàn)了5克金條。

不僅如此，業(yè)績(jī)考核壓力大的部分信貸經(jīng)理甚至自掏腰包給客戶(hù)“返點(diǎn)”，貼錢(qián)辦業(yè)務(wù)。

房貸“返點(diǎn)”為何在多地蔓延？

張波解釋?zhuān)霈F(xiàn)房貸“返點(diǎn)”現(xiàn)象，本質(zhì)上需要兩個(gè)條件，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)處于相對(duì)低部，一二手成交量持續(xù)減少導(dǎo)致房貸規(guī)模不斷縮減；二是貸款利率不斷下行，銀行業(yè)凈息差不斷走低并伴隨放貸壓力增大。

但這種非常規(guī)手段帶來(lái)的危害顯而易見(jiàn)。

“一方面，部分銀行為了爭(zhēng)取客戶(hù)，非理性過(guò)高提升‘返點(diǎn)’比例，可能導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)由于返點(diǎn)比例高，也會(huì)直接擠占銀行利潤(rùn)空間，導(dǎo)致凈息差不斷減少，不利于銀行長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。”

“另一方面，不排除部分中介可能會(huì)采取一些不正當(dāng)手段，例如協(xié)助客戶(hù)提供虛假材料，增加了銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)，銀行側(cè)也可能會(huì)忽視對(duì)貸款質(zhì)量的把控，導(dǎo)致不良貸款率上升，進(jìn)而增加金融風(fēng)險(xiǎn)。”張波解釋。

管控房貸“返點(diǎn)”非常有必要

當(dāng)前，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)處于深度調(diào)整之中，各城市普遍面臨新房庫(kù)存高企、二手房交易收縮問(wèn)題，個(gè)人住房按揭貸款規(guī)模受此影響不斷縮減。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1～7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中，個(gè)人按揭貸款8748億元，降幅達(dá)到37.3%。

在房貸蛋糕大幅收縮面前，銀行按下“返點(diǎn)”終止鍵，意味著將進(jìn)入新的競(jìng)爭(zhēng)階段。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各銀行要擴(kuò)大貸款業(yè)務(wù)規(guī)模，關(guān)鍵還是要優(yōu)化服務(wù)。此類(lèi)支付傭金的方式本身不可持續(xù)，房貸“返點(diǎn)”本質(zhì)上就是房貸業(yè)務(wù)的內(nèi)卷，進(jìn)行管控非常有必要，否則任由此類(lèi)模式發(fā)展，既造成了各銀行貸款業(yè)務(wù)的成本增加，也干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，對(duì)購(gòu)房者也會(huì)產(chǎn)生潛在風(fēng)險(xiǎn)。

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國(guó)梅 攝