每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 趙云    

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獲悉，上周公募REITs一級(jí)市場(chǎng)迎來(lái)多則重磅消息。

8月22日，深交所官網(wǎng)顯示，招商基金招商蛇口租賃住房REIT正式獲批；8月23日，上交所官網(wǎng)顯示中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園REIT的項(xiàng)目狀態(tài)更新為“通過(guò)”，標(biāo)志著西部首單產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs獲批。

太平洋證券的數(shù)據(jù)顯示，截至8月25日，全市場(chǎng)共發(fā)行了42只公募REITs，發(fā)行規(guī)模合計(jì)1278億元。8月初華夏首創(chuàng)奧特萊斯完成發(fā)行，發(fā)行規(guī)模19.7億元。此外，目前共有22只公募REITs基金待上市，其中園區(qū)類(lèi)REITs數(shù)量占比高。

二級(jí)市場(chǎng)方面，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，上周中證REITs全收益指數(shù)下跌1.01%、收于959.86，其中產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs下跌0.8%，經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs下跌0.6%。所有REITs子板塊中，生態(tài)環(huán)保REITs漲幅最大為1.7%，倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs跌幅最大為2.2%。

已經(jīng)上市的41只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的進(jìn)一步減少至15只，其中富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT領(lǐng)漲，周內(nèi)漲幅分別為2.54%、2.42%和1.92%。環(huán)比下跌的則增加至26只，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、建信中關(guān)村REIT和華安百聯(lián)消費(fèi)REIT領(lǐng)跌，上周漲跌幅分別為-3.41%、-3.21%和-2.70%。

政策和行業(yè)方面也有重要?jiǎng)討B(tài)。近期，香港積金局表示正研究細(xì)節(jié)，準(zhǔn)備把滬深交易所上市的REITs加入核準(zhǔn)交易所REITs的名單。另外，8月23日易方達(dá)廣州開(kāi)發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園REIT啟動(dòng)發(fā)行，是廣州市獲批的首單園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

上周有兩只產(chǎn)品獲批

上周獲批的兩只新產(chǎn)品，分別是招商基金招商蛇口租賃住房REIT和中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園REIT。

公開(kāi)資料顯示，招商基金招商蛇口租賃住房REIT的原始權(quán)益人深圳市招商公寓發(fā)展有限公司，基金管理人為招商基金。底層資產(chǎn)包括位于深圳市南山區(qū)太子灣項(xiàng)目和林下項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)6.53萬(wàn)平方米，土地使用權(quán)面積3.52萬(wàn)平方米，估值約12.87億元。其中林下項(xiàng)目屬于公共租賃住房（高級(jí)人才公寓），太子灣項(xiàng)目屬于保障性租賃住房。

而作為西部首單產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園REIT的原始權(quán)益人為重慶兩江新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司，基金管理人為中金基金，專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人為中金公司。底層資產(chǎn)是位于重慶兩江新區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園的雙魚(yú)座項(xiàng)目、雙子座項(xiàng)目、鳳凰座項(xiàng)目、拓展區(qū)D區(qū)一期D2項(xiàng)目，總建筑面積約25.36萬(wàn)平方米。根據(jù)招募書(shū)，2023~2024年可供分配金額為2732萬(wàn)元、6040萬(wàn)元，年化分派率為4.54%、5.02%。

除此之外，易方達(dá)廣開(kāi)產(chǎn)園REIT于8月23日正式發(fā)售，發(fā)售價(jià)格為2.573元/份，擬募資總額為20.584億元。本周，華夏大悅城商業(yè)REIT將在8月27日至8月29日正式發(fā)售，發(fā)售價(jià)格為3.323元/份、擬募資總額為33.23億元；華夏首創(chuàng)奧萊REIT也將于8月28日上市，公募REITs“上新”持續(xù)加速中。

還有一則行業(yè)動(dòng)態(tài)也引起了記者的關(guān)注，那就是近期香港積金局?jǐn)M把滬深交易所上市REITs加入核準(zhǔn)交易所REITs名單，并取消現(xiàn)時(shí)針對(duì)在新加坡、日本、加拿大、法國(guó)及荷蘭這5個(gè)市場(chǎng)REITs的投資上限。

太平洋證券研報(bào)指出，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)層面，公募REITs一級(jí)發(fā)行市場(chǎng)有所提速。目前，在資產(chǎn)荒背景下，公募REITs憑借其高分紅，中低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)，仍受到市場(chǎng)較高關(guān)注，具備性?xún)r(jià)比和一定配置機(jī)會(huì)。

二級(jí)市場(chǎng)有所“降溫”

盡管發(fā)行提速，但從上周二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，公募REITs表現(xiàn)正在降溫。

Wind數(shù)據(jù)顯示，中證REITs（收盤(pán)）指數(shù)上周五收于803.83，同比下跌8.52%、環(huán)比下跌1.22%，年初至今REITs（收盤(pán)）指數(shù)累計(jì)上漲6.27%；中證REITs全收益指數(shù)也同比下跌1.04%、環(huán)比下跌1.01%，截至上周末收于959.86，年初至今累計(jì)上漲11.38%。

板塊層面，各板塊總回報(bào)指數(shù)漲跌幅分別為1.47%（環(huán)保）、0.77%（消費(fèi)）、- 0.15%（能源）、-0.61%（保租房）、-0.65%（產(chǎn)業(yè)園）、-1.18%（高速公路）和-2.43%（倉(cāng)儲(chǔ)物流），環(huán)保板塊延續(xù)前一周漲勢(shì)，倉(cāng)儲(chǔ)物流和高速公路板塊上周回調(diào)幅度則相對(duì)較大。中金公司就此指出，REITs市場(chǎng)本周回調(diào)受前期上漲后的止盈行為影響較大。

從具體產(chǎn)品來(lái)看，截至8月23日，全市場(chǎng)已經(jīng)上市的41只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的減少至15只，其中富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT領(lǐng)漲，周內(nèi)漲幅分別為2.54%、2.42%和1.92%。

上周環(huán)比下跌的則增加至26只，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、建信中關(guān)村REIT和華安百聯(lián)消費(fèi)REIT領(lǐng)跌，漲跌幅分別為-3.41%、-3.21%和-2.70%。

對(duì)于近期公募REITs的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)和后市走勢(shì)，平安證券指出，REITs基于業(yè)績(jī)的補(bǔ)漲行情或已走完，風(fēng)險(xiǎn)偏好重歸收斂。

“本期REITs下跌，一方面是連續(xù)上漲之后的行情盤(pán)整，另一方面紅利指數(shù)止跌微漲，REITs的相對(duì)優(yōu)勢(shì)有所削弱。接下來(lái)各單REITs的中報(bào)即將披露，應(yīng)關(guān)注投資者結(jié)構(gòu)是否有增量信息。后續(xù)擇券上，產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs基于業(yè)績(jī)的補(bǔ)漲可能已走完，市場(chǎng)再度轉(zhuǎn)向低風(fēng)險(xiǎn)偏好、現(xiàn)金流較為穩(wěn)定的板塊，保障房板塊近期雖有所調(diào)整，但從IRR來(lái)看，其估值并未遠(yuǎn)高于能源、生態(tài)環(huán)保等板塊，或仍是較穩(wěn)妥的選擇。”