每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

8月22日下午，在香港從業(yè)三十多年的房產(chǎn)經(jīng)紀人、第三地產(chǎn)代理有限公司（下稱D3地產(chǎn)）總經(jīng)理吳文忠?guī)е鴣碜陨虾５囊患液献鳈C構(gòu)，站在一座1991年建成的樓前說：“這邊租金每個月大約12萬～13萬港元，一套出售總價在5000萬～1.5億港元不等。”

這個名叫帝景園的小區(qū)是香港知名豪宅之一，位于香港島中西區(qū)中半山，就是市場常說的“半山豪宅”之一。小區(qū)一共有5座樓，共計只有400余套房源。但建成后，香港本地開發(fā)商新鴻基地產(chǎn)選擇將其中的第2座、第3座自持，進行長線放租。

直到2024年3月，在香港樓市全面“撤辣”后，新鴻基地產(chǎn)決定將第2座、第3座樓棟重新進行內(nèi)部裝修并出售。

注釋：在粵語里，“辣招”是指為解決比較棘手的問題而采取的強制手段。港府此前為了應(yīng)對樓市過熱，防止過度炒作而采取的一些強力限制措施，就被稱為“辣招”。“撤辣”等同于“撤掉辣招”，此處指2月28日香港廢除推行了14年的樓市“辣招”。

帝景園可以俯瞰山景及維港景觀，即便樓齡已有32年，其推售房源也頻有成交。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在帝景園小區(qū)看到，不時有置業(yè)顧問用普通話或粵語給買家講解，他們穿梭在正進行內(nèi)部裝修的樓棟間。除了地理位置以外，這里吸引他們的還有高租售比。

當(dāng)下的香港樓市，正顯現(xiàn)“房價跌、租金漲”的跡象。

8月28日，香港差餉物業(yè)估價署（以下簡稱差估署）數(shù)據(jù)顯示，2024年7月私人住宅售價指數(shù)報296.8點，環(huán)比再跌約1.88%，創(chuàng)去年11月后最大單月跌幅，該指數(shù)已連續(xù)3個月下挫，創(chuàng)2016年9月后的近8年最低。

今年前7個月，該指數(shù)累跌約4.66%。與此相反，私人住宅租金持續(xù)上升，今年7月私宅租金指數(shù)報194.1點，環(huán)比上升約1.09%，已連漲5個月，創(chuàng)2019年9月后的近5年新高。

新盤現(xiàn)近8年最低價，租金達近5年新高

“撤辣”近半年的香港樓市，房價與租金背道而馳，一邊是房價創(chuàng)下8年新低，一邊是租金達到近5年新高。

8月26日，《每日經(jīng)濟新聞》記者從香港中原地產(chǎn)馬鞍山迎海御峰分行資深區(qū)域營業(yè)經(jīng)理胡耀祖處獲悉一個“持有7年，賬面虧損779萬港元離場”的案例。

他表示，香港沙田區(qū)馬鞍山星漣海小區(qū)本月有一套單位實用面積1199平方尺（1平方尺約0.11平方米）的海景房，近日議價后以總價1480萬港元成交。

原業(yè)主于2017年以2259萬港元購入，持有約7年，賬面虧損約779萬元離場，期內(nèi)貶值約34.5%。

8月22日，香港九龍區(qū)一新盤帶看工作人員陳曦（化名）告訴每經(jīng)記者，與年初剛“撤辣”后相比，最近看房的人確實少了很多。“不好的時候可能兩三周都接不到一單客戶。”

事實上，即便是剛“撤辣”時，香港大部分在售新盤也未出現(xiàn)漲價，多是在積極推盤銷售。兩三個月后，部分香港開發(fā)商開始進行打折促銷。

7月下旬，香港屯門青山灣黃金海灣·意嵐開盤每平方尺價約10209港元，最低單價去到8908港元，為香港近8年來新盤最低售價，上車盤約18.54平方米戶型套均總價僅184萬港元。

經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介首席副總裁曹德明在接受每經(jīng)記者采訪時指出，“撤辣”效應(yīng)逐漸消退，樓價指數(shù)5月已調(diào)頭回落。另外，一手新盤庫存量高企，開發(fā)商減慢申請預(yù)售樓花（預(yù)售房屋）同意書的步伐，同時也押后項目落成日期。

但租金方面，今年3月，吳文忠?guī)鸵粋€本地投資客成交了西九龍維港匯一套總價約1200萬港元的房子。到6月，客戶交給他去放租，不到兩個星期就選好了租客，每月租金達到2.6萬港元。

“這類戶型租金年初還是2.3萬港元/月，現(xiàn)在漲了約3000港元/月。”

在香港部分二手小區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)租金超過月供的情況，即租金收入可覆蓋供樓支出。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，近期一些趁樓價跌、租金升而入市的本地或海外投資者，租金回報率已不再是1%或2%，而是普遍有3%～4%，甚至更高，單計每月收租已夠供樓還有余。

近期正是香港租賃旺季，一方面香港各大高校即將開學(xué)，不少內(nèi)地和海外學(xué)生有租房需求，另一方面還有持續(xù)的“專才”“高才”群體赴港工作居住。

中原地產(chǎn)東涌映灣園分行經(jīng)理曹嘉華表示，來港人才及學(xué)生有增無減，帶動住屋需求持續(xù)上升，暑假期間租盤更見匱乏，部份租客為向業(yè)主顯誠意，不惜一次性預(yù)繳一年租金租樓。該分行新近促成東涌映灣園某套戶型以月租1.9萬港元成交，租客為內(nèi)地專才，并預(yù)繳一年租金承租。

全面“撤辣”至今，香港樓市可謂跌宕起伏。

全面“撤辣”意味著，內(nèi)地購房者在稅收這一購房成本上，基本與香港永居居民站在同一標(biāo)準線上。

很快，內(nèi)地購房者以驚人的速度、數(shù)量和資金闖入香港樓市，香港本地居民、投資客也紛紛出手，新盤數(shù)小時內(nèi)日光、香港本地買家一次橫掃24套房、成交暴漲數(shù)倍等劇情不斷上演。

不過，這樣的劇情并未持續(xù)多久。5月香港樓市一手成交即回落至1411宗，但仍高于“撤辣”前平均水平。彼時，就有多位熟悉香港樓市的業(yè)內(nèi)人士對記者預(yù)計，“撤辣”效應(yīng)差不多能維持半年左右。

7月底，中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰就表示，樓市“撤辣”后三個多月，由于缺乏利好消息，加上經(jīng)濟復(fù)蘇未如理想，樓市陷入低潮，差估署指數(shù)連跌兩個月，顯示撤辣后的亢奮情緒已逐漸減退。

內(nèi)地買家較高峰跌近七成，有本地開發(fā)商選擇“轉(zhuǎn)賣為租”

每經(jīng)記者在采訪中了解到，2月28日，縱橫百富企業(yè)管理集團有限公司兼D3地產(chǎn)市場部高級總監(jiān)曾志光及旗下團隊正帶著內(nèi)地買家在香港一個樓盤參觀，轉(zhuǎn)頭就看到電視里正在播報全面“撤辣”的新聞。

此后，曾志光他們手上接待的內(nèi)地購房者開始不斷增加，還組織過北京、上海等地的多批看房團赴香港。

他說，內(nèi)地很多城市的購房者都對香港市場有興趣，但主要還是以一線城市為主，投資和自住需求都有。

“其實在香港做看房團不太實用，接待起來也比較麻煩。我們最多一次做過20多人的內(nèi)地看房團，但后續(xù)我們已經(jīng)控制了每次參觀看房的規(guī)模。內(nèi)地新盤一般有售樓處這類空間比較大的地方可以安排看房團，但香港大部分項目都是現(xiàn)樓，基本就是直接進入小區(qū)看實體單位，加之已經(jīng)入伙，有一定的住戶在其中，參觀人數(shù)不方便太多，以免影響住戶居住。但這也是香港樓市的優(yōu)點，高入住率、高出租率，完善嚴格的物業(yè)管理體系，因此深受內(nèi)地客戶認可。”

今年上半年，香港累計錄得6117宗“普通話拼音買家”買賣登記，較去年同期的3667宗急升近七成，涉及總金額705.4億港元，同比上升42%，無論成交量及金額均創(chuàng)1995年有記錄以來新高。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，反映內(nèi)地客入市情況的“普通話拼音買家”買賣登記數(shù)字，已連跌3個月，7月錄723宗，較6月758宗減少近5%，創(chuàng)5個月新低，亦較4月最高峰跌近七成，成交金額亦跌至不足80億港元。不過，現(xiàn)在整體樓市“普通話拼音買家”占比仍達二成以上，屬歷來高位水平。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，內(nèi)地買家普遍青睞香港的中小型上車盤，如總價在1000萬港元以下的1～2房，另外也有一定比例的豪宅客。在部分新盤中，“普通話拼音”買家占比超過四成。

帝景園一位接待人員就告訴記者，近期他們推售了新房源，多的時候一天接待了12組客戶，很多都講普通話。

黃光耀也指出，內(nèi)地買家與本地買家有很大不同，他們大多過往都有買房的經(jīng)驗，并且資金較為充裕。在樓盤選擇上，很注重開發(fā)商知名度、樓盤知名度，會看重附近學(xué)校、社區(qū)配套，也對一些新開發(fā)區(qū)特別感興趣，這與本地買家很不同。

在陳曦眼中，“撤辣”不久后來看房的內(nèi)地客戶非常爽快，對于總價800萬港元的小戶型單位，很多都能當(dāng)天下定，且全款拿下，這類基本都是做投資出租用，“現(xiàn)在還是有不少內(nèi)地客戶爽快，因為他們覺得香港房子很小。”

陳曦是香港本地人，剛畢業(yè)出來工作，她和身邊的朋友目前都還沒有買房計劃，“我覺得香港人越來越不想買房，好像租房比較劃算，每月租金1萬港元能租到不錯的房子。”

陳永杰認為，近期傳本地銀行收緊按揭，加上樓市跌勢持續(xù)，正所謂“寧買當(dāng)頭起，莫買當(dāng)頭跌”。不少內(nèi)地客都與香港本地人心態(tài)一樣，覺得“遲買更便宜”而延遲入市計劃?，F(xiàn)在市場都在等待美聯(lián)儲會否啟動減息，觀望氣氛愈趨濃厚，買家入市態(tài)度非常審慎。相信如果正式減息后，積累的購買力將會釋放，樓市氣氛將會反彈。

觀望的不僅是買家，還有本地開發(fā)商，選擇將旗下新盤“轉(zhuǎn)賣為租”。比如，恒基地產(chǎn)旗下位于紅磡的BAKER CIRCLE第1期DOVER（必嘉坊·曦匯）。

每經(jīng)記者從恒基物業(yè)代理營業(yè)（一）部總經(jīng)理林達民處了解到，“轉(zhuǎn)賣為租”是公司幾經(jīng)考慮下，認為香港以及全球經(jīng)濟將隨9月美聯(lián)儲有機會減息而復(fù)蘇，因此在現(xiàn)階段采取惜售的態(tài)度，同時又希望配合政策所激活的租務(wù)需求。目前不到一個星期，項目已經(jīng)有20套房源出租，當(dāng)中不少開放式單位實用面積每平方尺租金高達71.8港元（相當(dāng)于710港元/每平方米）。

“在目前資產(chǎn)價值與資產(chǎn)租金背馳的情況下，樓價處于低位而租金一直攀升，對投資客而言相當(dāng)吸引。至于未來會否加推其他樓盤放租，公司會繼續(xù)按市場需要，采取彈性策略，按不同地區(qū)的需求再考慮是否推出其他現(xiàn)貨單位供租賃。”

有寫字樓“腰斬價”出售，如加息落地房價有望回升

除了住宅市場，香港的商鋪、寫字樓等行情也普遍低迷。

近期有市場消息傳出，香港甲級辦公大廈中環(huán)中心一個單位以約虧損7,200萬港元（合920萬美元）的價格出售，比五年前的買價低了63%，創(chuàng)中環(huán)甲級辦公大廈20年來最低紀錄。

“這個成交傳聞目前還沒有確切的交易記錄，假設(shè)這個成交價是真實的，確實相對較低，現(xiàn)在市場的議價空間確實比以前高。”第一太平戴維斯投資部資深董事陳汝軒告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，6月中環(huán)寫字樓的空置率已經(jīng)去到13.2%，這個空置率對中環(huán)市場來說算很高了。

據(jù)第一太平戴維斯提供的案例，今年4月，香港上環(huán)新開發(fā)的全幢商廈——永樂街88號（88WL）最初由高盛、凱龍瑞以16億港元收購和開發(fā)，后來僅以7億港元賣給了一位本地投資者。

全面“撤辣”利好內(nèi)地購房者，但對一般的本地買家來說購房成本并未有變化，與香港本地買家息息相關(guān)的是房貸利率。港元與美元掛鉤的聯(lián)系匯率機制，讓香港樓市的走勢與美元“息口”（即存、貸款利率變化的動向）。

過往很多年，香港樓市都以“低首付、低利率”著稱，房貸利率基本都在2%左右。但近幾年，隨著美國聯(lián)邦儲備局（以下簡稱美聯(lián)儲）持續(xù)加息，如今房貸利率已升至4%左右。

房貸利率高企的同時，香港銀行的定期存款利率仍然較高，一年期定存利率多在3.4%左右，6個月定存利率多在3.5%。因此，多數(shù)香港本地居民更愿意進行儲蓄而非背負房貸。

8月16日，香港特區(qū)政府公布的數(shù)據(jù)顯示，香港經(jīng)濟第二季繼續(xù)錄得溫和增長，第二季度本地生產(chǎn)總值較去年同期上升3.3%，全年經(jīng)濟增長預(yù)測維持2.5%至3.5%。

香港特區(qū)政府統(tǒng)計顯示，住宅物業(yè)市場在第二季初期非?；钴S，但其后隨著積壓需求減退而逐步轉(zhuǎn)靜。由于美國減息預(yù)期降溫，市場氣氛在季內(nèi)越趨審慎。第二季度，香港整體住宅售價錄得2%跌幅。

“其實回看香港過往多年的房價變化，比如1997年香港金融風(fēng)暴等時候，相較之下，本輪房價調(diào)整并不算很大，2%的降價幅度也反映出香港樓市基礎(chǔ)還是比較健康穩(wěn)健的。”

香港本地開發(fā)商、會德豐地產(chǎn)副主席兼常務(wù)董事黃光耀對每經(jīng)記者表示，加息的環(huán)境和現(xiàn)在市場對減息的預(yù)期會讓本地買家觀望情緒加重。利率與房價的關(guān)系非常密切，如果美國真的逐步減息，供樓負擔(dān)減輕，買家也會加快入市。

近日舉行的全球央行年會，美聯(lián)儲主席鮑威爾的發(fā)言被市場解讀為釋放減息信號，香港市場則普遍預(yù)計美聯(lián)儲減息會在9月落地?；诿绹氖I(yè)率重上近3年高位，增加市場對經(jīng)濟增長放緩的憂慮，故有意見認為美聯(lián)儲于9月會減息0.5%。

對此，中銀香港個人數(shù)字金融產(chǎn)品部財富策略及分析處主管張詩琪對每經(jīng)記者指出，美聯(lián)儲不會因為個別單一就業(yè)數(shù)據(jù)而作出減息0.5%的決定，其重點反而在于就業(yè)及經(jīng)濟的持續(xù)情況。市場還需留意未來通脹及就業(yè)數(shù)據(jù)，以及全球央行年會（的信號），才能更了解美聯(lián)儲對減息步伐的看法。

曹德明補充道，如果美國下半年加大減息幅度及次數(shù)，香港拆息將跟隨顯著回落，息口下降可幫助減輕本港企業(yè)，包括開發(fā)商融資成本或利息支出，同時也可減輕業(yè)主的供樓負擔(dān)，對樓市將有正面支持。如環(huán)球及香港經(jīng)濟轉(zhuǎn)好，預(yù)計樓價于明年年中或之前逐步回穩(wěn)。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝