在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整背景下，當(dāng)前市場(chǎng)整體依然維持底部震蕩。1-6月，全國(guó)新建商品房銷售面積4.79億平方米，同比下降19.0%，新建商品房銷售額4.71萬(wàn)億元，下降25.0%，但與1-5月的降幅相比，均有不同幅度的收窄。

但依靠綜合發(fā)展的招商蛇口，仍是其中特別的存在。上半年不僅銷售仍穩(wěn)步增長(zhǎng)，財(cái)務(wù)水平依舊保持穩(wěn)健，而且仍在不斷輸出“新故事”。

2024年1-6月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積438.71萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1009.52億元，銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前五。

報(bào)告期末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.42%、凈負(fù)債率59.17%、現(xiàn)金短債比為1.63倍。在滿足“三道紅線”的同時(shí)，公司采取穩(wěn)杠桿和優(yōu)結(jié)構(gòu)的融資策略，半年末銀行融資占比達(dá)64.6%，一年內(nèi)到期有息債務(wù)占比僅16.7%，整體債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)固、風(fēng)險(xiǎn)可控。

期內(nèi)，招商蛇口全面落實(shí)降本增效舉措，狠抓資金成本降低，緊抓LPR下行的市場(chǎng)窗口，充分發(fā)揮公司信用優(yōu)勢(shì)進(jìn)行高息債務(wù)置換，資金成本顯著降低，報(bào)告期末綜合資金成本3.25%，較年初降低22個(gè)BP。

作為招商蛇口旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，上半年招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入78.39億元，較上年增長(zhǎng)12.34%，截至2024年6月，招商積余在管項(xiàng)目2209個(gè)，管理面積達(dá)3.85億平方米。

展望下半年，招商蛇口稱，公司將繼續(xù)堅(jiān)持以銷定投、精挑細(xì)選的投資原則，在確保現(xiàn)金流、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，根據(jù)庫(kù)存情況進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貨，重點(diǎn)關(guān)注核心城市確定性較高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，同時(shí)加大轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)拓展力度，積極拓展輕資產(chǎn)管理輸出、代建及物業(yè)管理項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的高質(zhì)量發(fā)展。

踐行三大策略，夯實(shí)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)基礎(chǔ)

作為中國(guó)領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，招商蛇口與同行最大的不同，或許是其擁有非常優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)，而這離不開(kāi)其長(zhǎng)久以來(lái)的區(qū)域深耕策略。

作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，目前招商蛇口在全國(guó)12個(gè)城市已進(jìn)入當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額TOP5，其中深圳、西安、長(zhǎng)沙、合肥、南通排名當(dāng)?shù)豑OP1，南京、佛山進(jìn)入TOP3，上海、成都、重慶、蘇州、徐州進(jìn)入TOP5。

上半年，公司仍強(qiáng)化投資管控，堅(jiān)持以銷定投、聚焦核心、輕重并舉的投資策略。公司獲取7宗地塊，總計(jì)容建筑面積80.13萬(wàn)平方米，總地價(jià)146.14億元，公司需支付地價(jià)為99.97億元。

開(kāi)源證券在其報(bào)告中指出，今年1-7月，招商蛇口的拿地均價(jià)18832元/平方米，同比提升5.9%，拿地質(zhì)量有所提升。

另于報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口在“核心10城”的投資金額占比達(dá)86%。公司獲取代建項(xiàng)目26個(gè)，合計(jì)新增管理面積178萬(wàn)平方米；獲取4個(gè)輕資產(chǎn)管理輸出項(xiàng)目，涉及產(chǎn)業(yè)、公寓、辦公等業(yè)態(tài)，合計(jì)新增管理面積16.3萬(wàn)平方米。

在深耕基礎(chǔ)上，近年來(lái)招商蛇口也一直在投研、產(chǎn)研和客研體系齊頭并進(jìn)，基于市場(chǎng)和產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)系統(tǒng)迅速成熟，實(shí)現(xiàn)從擇址布局、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定制到營(yíng)銷去化的全鏈條高效對(duì)接，產(chǎn)品力在迭代升級(jí)中獲得持續(xù)夯實(shí)。

踐行以質(zhì)為基，面對(duì)當(dāng)下不確定的市場(chǎng)環(huán)境，公司加大“向內(nèi)求索”的力度，追求品質(zhì)制勝。上半年，為實(shí)現(xiàn)快速、穩(wěn)定地輸出有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，公司推行首席設(shè)計(jì)師制，從機(jī)制保障、產(chǎn)品研發(fā)、條線賦能、人才培養(yǎng)等多維度，全面重塑產(chǎn)品管理體系。長(zhǎng)沙天青、杭州璀璨映瀾、佛山華璽、上海臻境等各地新面市的項(xiàng)目呈現(xiàn)效果優(yōu)秀，贏得市場(chǎng)肯定。

公司始終堅(jiān)持以客戶為本的核心價(jià)值理念，持續(xù)迭代產(chǎn)品營(yíng)造和工程檢查評(píng)估體系，通過(guò)規(guī)范管控動(dòng)作、明確技術(shù)要求等措施，提升產(chǎn)品落地品質(zhì)，初步實(shí)現(xiàn)了快速穩(wěn)定的輸出有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品的目標(biāo)。

“多條腿”走路，核心優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步鞏固

去年以來(lái)市場(chǎng)持續(xù)波動(dòng)，而企業(yè)也不可避免被波及，但是招商蛇口卻一直有“新故事”出來(lái)，這就不得不提到招商蛇口的多元化業(yè)務(wù)。

數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，公司管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入36億元，同比上漲15%，EBITDA實(shí)現(xiàn)18.95億元，同比上漲14%。公司強(qiáng)化精益運(yùn)營(yíng)管理降本增效，持續(xù)提升資產(chǎn)投資回報(bào)水平。報(bào)告期內(nèi)，公司成熟運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目（開(kāi)業(yè)三年及以上）EBITDA回報(bào)率達(dá)6.34%，同比提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。

而其運(yùn)營(yíng)收入多數(shù)來(lái)自企業(yè)商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓、酒店等業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)。其中，最值得一提的便是，招商蛇口的產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)。目前的產(chǎn)業(yè)園布局國(guó)內(nèi)核心一二線17個(gè)城市，產(chǎn)品線包括網(wǎng)谷（科創(chuàng)園）、意庫(kù)（文創(chuàng)園）和智慧城（智造園）等。

而之所以招商蛇口的產(chǎn)業(yè)園受到關(guān)注，主要是其持股32%份額的蛇口產(chǎn)園REIT是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs首發(fā)成員之一。目前蛇口產(chǎn)園REIT運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，并在2023年6月16日完成擴(kuò)募收購(gòu)資產(chǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大了在大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)布局。

長(zhǎng)遠(yuǎn)看，蛇口產(chǎn)園REIT將持續(xù)打造蛇口產(chǎn)園運(yùn)營(yíng)品牌，通過(guò)擴(kuò)募及運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)，提振產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)，強(qiáng)化品牌形象，加強(qiáng)園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集度、租賃穩(wěn)定性，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)的出租率及租金表現(xiàn)。

除基礎(chǔ)設(shè)施REITs外，據(jù)最新消息，8月30日，作為原始權(quán)益人的招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“招商蛇口租賃住房REIT”）獲得證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批文。自此，招商局集團(tuán)迎來(lái)第三單公募REITs獲批，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)獲批三單公募REITs的央企。此前，招商局旗下招商蛇口產(chǎn)業(yè)園公募REITs已經(jīng)成功發(fā)行，招商公路公募REITs也已成功獲批。這也是繼招商局商業(yè)房托、蛇口產(chǎn)園REIT后，招商蛇口的第三個(gè)REITs平臺(tái)。

對(duì)此，招商蛇口方面表示，本次招商蛇口租賃住房REIT獲批，是招商蛇口秉持承載美好生活初心，為城市青年人才及家庭悉心打造的“壹棧”人才租賃住房正式亮相資本市場(chǎng)。招商蛇口將持續(xù)貫徹落實(shí)國(guó)家發(fā)展政策，致力于打造租賃住房標(biāo)桿品牌，持續(xù)打造多元美好生活空間，滿足多層次客群的居住需求，為國(guó)家產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展引入血液、注入活力。

據(jù)悉，招商蛇口租賃住房REIT運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)由招商蛇口全資子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（簡(jiǎn)稱“招商伊敦”）擔(dān)任，招商伊敦成立于2020年11月，承接了招商蛇口40余年的酒店及公寓業(yè)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，秉承有質(zhì)量的發(fā)展為優(yōu)先，堅(jiān)持以產(chǎn)品為本，以高質(zhì)量服務(wù)為核心，提供美好的旅居體驗(yàn)，致力于成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先公寓與酒店資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)公司，曾榮獲“2024住房租賃優(yōu)秀企業(yè)”“2023-2024住房租賃企業(yè)綜合實(shí)力TOP10”“2024年度影響力住房租賃運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)”等獎(jiǎng)項(xiàng)。

今年5月30日，深交所正式受理了招商基金招商蛇口租賃住房REIT。招商蛇口租賃住房REIT底層資產(chǎn)包含位于深圳市南山區(qū)港灣大道壹棧太子灣人才公寓一期的太子灣項(xiàng)目和深圳市南山區(qū)工業(yè)八路東招商桃花園五期的壹棧林下項(xiàng)目。項(xiàng)目建筑面積總計(jì)6.53萬(wàn)平方米，土地使用權(quán)面積為3.52萬(wàn)平方米，估值約12.87億元，合計(jì)包含927套可租賃住房，戶型涵蓋單房、一房一廳、兩房一廳、三房二廳等多品類戶型?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目憑借區(qū)位核心優(yōu)勢(shì)、政策住房租金優(yōu)勢(shì)、多樣的房型選擇、優(yōu)質(zhì)的品質(zhì)及管理，承載了大量?jī)?yōu)質(zhì)租戶的租賃需求，截至2024年6月末，壹棧太子灣項(xiàng)目出租率約95%、壹棧林下項(xiàng)目出租率約98%。

本次基金擬募集規(guī)模為12.895億元，2024年（7月1日至12月31日）及2025年可供分配現(xiàn)金預(yù)測(cè)值分別為2525.69萬(wàn)元和5646.28萬(wàn)元，預(yù)測(cè)期間的現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值分別為年化4.12%和4.38%。

數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，招商蛇口管理范圍內(nèi)的長(zhǎng)租公寓布局19個(gè)城市，已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)建筑面積約133萬(wàn)平方米，房源總數(shù)3.24萬(wàn)間；建設(shè)期項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積約83萬(wàn)平方米。報(bào)告期內(nèi)，公司長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)收入為6.29億元，開(kāi)業(yè)1年以上公寓出租率達(dá)90%。上半年在深圳、上海、杭州、合肥等城市新開(kāi)業(yè)7個(gè)項(xiàng)目，新增房2,898間；其中深圳壹棧仕林臻邸項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)3個(gè)月時(shí)點(diǎn)出租率已達(dá)100%。

截至報(bào)告期末，招商蛇口管理范圍內(nèi)集中商業(yè)在營(yíng)項(xiàng)目38個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約215萬(wàn)平方米。上半年，招商蛇口集中商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入為8.38億元，開(kāi)業(yè)三年以上項(xiàng)目出租率90%。報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)業(yè)三亞崖州招商花園里，開(kāi)業(yè)招商率達(dá)90%，全場(chǎng)品牌崖州區(qū)首店率達(dá)99%，推動(dòng)片區(qū)商業(yè)提檔升級(jí)。

招商蛇口租賃住房REIT發(fā)行上市后，將與招商局商業(yè)房托、蛇口產(chǎn)園REIT一并構(gòu)建招商蛇口資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)新態(tài)勢(shì)，完成“產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集中商業(yè)、長(zhǎng)租公寓”三大資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要板塊資產(chǎn)上市平臺(tái)的構(gòu)建，進(jìn)一步打通房企“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制。

提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等收入占比，形成穩(wěn)健均衡業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)

綜合發(fā)展成為招商蛇口抵抗風(fēng)險(xiǎn)的利器同時(shí)，也是未來(lái)其業(yè)績(jī)的重要保證。

招商蛇口表示，隨著人口紅利、城市化紅利、經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)紅利和房地產(chǎn)金融化紅利等“四個(gè)紅利”的消退，行業(yè)發(fā)展邏輯正發(fā)生根本變化，行業(yè)處在發(fā)展的震蕩期和轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但財(cái)務(wù)穩(wěn)健、布局優(yōu)化、產(chǎn)融創(chuàng)新、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的企業(yè)依然能夠贏得市場(chǎng)與客戶，甚至獲得行業(yè)集中度提升紅利，穿越周期在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中不斷勝出，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

基于對(duì)行業(yè)變化和發(fā)展趨勢(shì)的研判，招商蛇口制定了前瞻性的招商蛇口中長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型規(guī)劃，明確了“四個(gè)聚焦、三個(gè)轉(zhuǎn)變、兩個(gè)降低、一個(gè)提升”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型要求，核心是在穩(wěn)定開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的前提下，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和城市服務(wù)等非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在收入及利潤(rùn)中的占比，形成穩(wěn)健均衡的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

招商蛇口透露，上半年，公司將強(qiáng)心30城的分檔由“6+10+14”進(jìn)一步聚焦為“10+X”，投資上重點(diǎn)聚焦核心10城。通過(guò)中長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的牽引，積極構(gòu)筑符合公司實(shí)際情況的高質(zhì)量發(fā)展模式。

招商蛇口將繼續(xù)錨定行業(yè)“五強(qiáng)”目標(biāo)，堅(jiān)定“四三二一”戰(zhàn)略定力，時(shí)刻保持緊迫感，向市場(chǎng)要效益，向管理要效率，在新形勢(shì)中尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，開(kāi)拓進(jìn)取，謀求企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

其中，在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，精挑細(xì)選聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，精雕細(xì)琢打磨產(chǎn)品品質(zhì)提升服務(wù)質(zhì)量，精誠(chéng)合作促去化抓回款，精打細(xì)算降本增效，重視防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保安全生產(chǎn)平穩(wěn)可控。

在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面，加強(qiáng)自身運(yùn)營(yíng)能力建設(shè)，以優(yōu)質(zhì)的多業(yè)態(tài)協(xié)同和精細(xì)的成本管控，打造明星標(biāo)桿項(xiàng)目，提升資產(chǎn)價(jià)值。城市服務(wù)方面，深耕優(yōu)勢(shì)賽道，打造主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)多元化生態(tài)，通過(guò)加強(qiáng)科技應(yīng)用賦能內(nèi)部管理提效，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效率。重點(diǎn)圍繞“提質(zhì)量、調(diào)結(jié)構(gòu)”持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)績(jī)效，集中商業(yè)打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)完美開(kāi)業(yè)；產(chǎn)園業(yè)務(wù)強(qiáng)化園區(qū)運(yùn)營(yíng)精益管控和產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈打造，創(chuàng)新服務(wù)模式；深化產(chǎn)融協(xié)同，完成租賃住房REIT發(fā)行，并持續(xù)向公司的商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、租賃住房REITs平臺(tái)注入培育成熟項(xiàng)目，釋放持有資產(chǎn)價(jià)值。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）