每經(jīng)評論員 杜恒峰

近期，存量房貸利率下調(diào)再次成為熱門話題。下調(diào)存量房貸利率的好處顯而易見：購房者可以減少房貸利息支出，尤其是那些在高利率時期購房的貸款者。近年來房價整體持續(xù)下跌，這部分貸款者的財富縮水，消費(fèi)信心和消費(fèi)能力受到了影響，降低存量房貸利率是對這一群體最精準(zhǔn)的支持。

但也有人認(rèn)為，房貸利率是購房者和銀行合同約定的內(nèi)容，單方面要求銀行調(diào)整利率違背了契約精神；銀行凈息差已經(jīng)降至歷史低位，存量房貸利率下調(diào)會進(jìn)一步侵蝕銀行的健康經(jīng)營基礎(chǔ)。然而，這種觀點并不成立。

眾所周知，在2021年及之前，由于城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，房價整體處于上漲通道。雖然中間有過周期性低谷，但大部分時間房產(chǎn)調(diào)控政策集中在控制房價過快上漲，信貸政策成為核心手段，例如相對統(tǒng)一的利率、禁止轉(zhuǎn)按揭等，這些政策要求也被寫進(jìn)了貸款合同中。當(dāng)時，信貸抑制措施抹平了銀行間的差異，降低了競爭烈度，有效地阻隔了金融體系催生房產(chǎn)泡沫的鏈路。但如今，房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，過去受到限制的做法應(yīng)當(dāng)適時調(diào)整。

降低房貸利率一定會侵蝕銀行的經(jīng)營根基嗎？表面上看，利息減少、利潤變薄、覆蓋壞賬和支持其他行業(yè)的能力減弱。但實際上，不降低利率也無法阻止凈息差的下降，因為新舊貸款之間高達(dá)幾十乃至上百個基點的利差決定了提前還款的趨勢不會停止。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2024年二季度末，個人住房貸款余額為37.79萬億元，比2023年底減少了0.38萬億元。值得注意的是，今年上半年新建商品房銷售額為47133億元，對應(yīng)至少上萬億元的新增住房個人貸款，這意味著存量房貸減少的實際數(shù)額遠(yuǎn)高于0.38萬億元。

存量房貸減少可能帶來兩個負(fù)面效果。首先，提前還款的客戶通常是高信用等級的客戶，他們縮減貸款規(guī)模后，房貸整體的不良率會繼續(xù)上升。21家在半年報中披露個人住房貸款不良率的上市銀行中，有19家出現(xiàn)了不同程度的提升，平均提升了0.1個百分點，這或許反映了存量房貸提前還款的影響。其次，大量中介看到了新舊貸款利差之間的“商機(jī)”，通過提供所謂的“過橋服務(wù)”，用經(jīng)營貸置換房貸，這增加了銀行和貸款者的風(fēng)險。要消除這種風(fēng)險，只能把新舊貸款之間的利差控制在一個合理的水平，否則只要套利空間存在，類似行為就難以禁絕。

綜上所述，下調(diào)存量房貸利率不僅有利于減輕貸款者的負(fù)擔(dān)，還可以通過增加居民的實際可支配收入提振消費(fèi)。同時，適度調(diào)整信貸政策有助于穩(wěn)定銀行的經(jīng)營基礎(chǔ)，避免因提前還款導(dǎo)致的不良率上升和其他風(fēng)險。因此，存量房貸利率的下調(diào)是雙贏之舉，既惠及貸款者，也不至于損害銀行的利益。