每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整之下，物業(yè)行業(yè)同樣受到波及。

中物智庫數(shù)據(jù)顯示，2024上半年，62家上市物企（不含披露年份不全的兩家新上市物企）營(yíng)業(yè)收入總額達(dá)1452.17億元，同比增長(zhǎng)6.25%，增速進(jìn)一步放緩；凈利潤(rùn)總額90.06億元，同比下降30.93%，降幅明顯。

“2024年上半年確實(shí)比去年同期更加艱難，上市物企的發(fā)展?fàn)顩r呈現(xiàn)出增長(zhǎng)放緩、利潤(rùn)下滑、業(yè)務(wù)調(diào)整和財(cái)務(wù)壓力加大等特點(diǎn)。”中物智庫創(chuàng)始人楊熙向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，但也有一些企業(yè)通過戰(zhàn)略調(diào)整和業(yè)務(wù)創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的逆勢(shì)增長(zhǎng)。“期望下半年，物企能夠通過優(yōu)化服務(wù)和提升項(xiàng)目質(zhì)量來滿足客戶需求，走出當(dāng)前困境。”

“增收不增利”凸顯

上半年，上市物企營(yíng)收增速進(jìn)一步放緩，凈利潤(rùn)降幅明顯。

中物智庫數(shù)據(jù)顯示，2024上半年，62家上市物企（不含披露年份不全的兩家新上市物企）營(yíng)業(yè)收入總額達(dá)1452.17億元，同比增長(zhǎng)6.25%（上年同期增速8.59%），增速進(jìn)一步放緩。

其中，營(yíng)收超百億元的上市物企僅有碧桂園服務(wù)、萬物云兩家，分別為210.46億元、175.6億元；有7家物企營(yíng)收超50億元，14家物企營(yíng)收在均值22.81億元以上。

與此同時(shí)，包括金科服務(wù)、世茂服務(wù)、正榮服務(wù)、時(shí)代鄰里等在內(nèi)的17家物企收入同比呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中朗詩綠色生活、方圓生活服務(wù)、弘陽服務(wù)、宋都服務(wù)四家企業(yè)營(yíng)收同比降幅均超過10%。

從凈利潤(rùn)方面來看，上半年62家上市物企凈利潤(rùn)總額90.06億元，同比下降30.93%（上年同期增速0.16%，2023年增速-1.57%），且降幅明顯。同時(shí)這也是2021年以來物企半年凈利潤(rùn)總額首次跌破100億元，行業(yè)“增收不增利”困境顯著。

其中，華潤(rùn)萬象生活盈利能力優(yōu)勢(shì)依舊保持，2024年上半年以凈利潤(rùn)19.2億元穩(wěn)居首位，而36.41%的增速，高出同期營(yíng)收增速約20個(gè)百分點(diǎn)。

上半年共有6家物企虧損，36家物業(yè)凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。其中，雅生活服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)和金科服務(wù)凈虧損金額分別為15.32億元、4.6億元和1.9億元。

超五成物企上半年凈利潤(rùn)同比下滑，其中融信服務(wù)凈利潤(rùn)下滑1002.9%，下滑幅度最大。而在凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)的30家物企中，佳兆業(yè)美好、建業(yè)新生活和時(shí)代鄰里的增幅分別達(dá)到了152.3%、136.5%和117.5%。

具體來看，雅生活服務(wù)迎來上市6年以來的首次虧損。對(duì)此雅生活服務(wù)表示，由于在2024年5月之前，雅生活關(guān)聯(lián)方雅居樂一直如約償債，因此雖然房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，雅生活服務(wù)兩年來并未對(duì)關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)大額計(jì)提。但是進(jìn)入2024年，雅居樂無力于5月13日償還一筆票據(jù)利息而首現(xiàn)債務(wù)違約，至此雅生活服務(wù)不得不開始計(jì)提壞賬，報(bào)告期內(nèi)僅金融資產(chǎn)減值損失計(jì)提金額同比增加6223.6%至28.84億元。此外，其他業(yè)務(wù)板塊受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境和服務(wù)品質(zhì)提升影響利潤(rùn)率承壓。

融創(chuàng)服務(wù)在2023年同比扭虧后，今年上半年再次虧損1.9億元。盡管在2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)服務(wù)管理層就曾表示不會(huì)出現(xiàn)因關(guān)聯(lián)方大額計(jì)提減值的情況，但從今年的中報(bào)來看，關(guān)聯(lián)方依然對(duì)公司有著重要影響。報(bào)告期內(nèi)，融創(chuàng)服務(wù)金融資產(chǎn)減值虧損凈額約為11.37億元，來自關(guān)聯(lián)方金融資產(chǎn)減值虧損凈額約9.54億元，占比達(dá)到了83.9%。

對(duì)此，融創(chuàng)服務(wù)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)稱：“關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公開債進(jìn)行展期，回款速度低于之前預(yù)期。同時(shí)，地產(chǎn)公開債價(jià)格作為減值模型的重要參考因素，上半年價(jià)格進(jìn)一步下跌?？紤]這些因素，對(duì)于關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款，進(jìn)一步減值撥備。”

“上游房地產(chǎn)深度調(diào)整，直接導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)管理面積增速放緩及非業(yè)主增值服務(wù)的萎縮。另外，外拓困難重重，并購市場(chǎng)冷淡，物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整主動(dòng)放棄一些效益不佳的項(xiàng)目。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，同時(shí)，計(jì)提應(yīng)收賬款減值準(zhǔn)備及商譽(yù)減值準(zhǔn)備、高毛利業(yè)務(wù)如社區(qū)增值開展未達(dá)預(yù)期、成本持續(xù)增加等多方面因素，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)增收不增利依然延續(xù)。

應(yīng)收賬款大幅增長(zhǎng)

值得注意的是，上半年物企現(xiàn)金流也在縮緊。

據(jù)中物智庫統(tǒng)計(jì)，截至2024上半年，62家上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總額1050.20億元，較去年同期的1095.67億元下降4.15%，較2023年底的1226.04億元下降14.34%。其中，萬物云以121.97億元居首位，碧桂園服務(wù)和保利物業(yè)均超百億元。

應(yīng)收賬款與企業(yè)現(xiàn)金流表現(xiàn)密切相關(guān)。上半年62家物企應(yīng)收賬款及票據(jù)總額1040.69億元，同比增長(zhǎng)12.22%，較2023年底上漲20.92%。其中，52家物業(yè)企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)均值為128天，與去年同期124天相比有所上升。

如碧桂園服務(wù)上半年在計(jì)提了34.6億元的減值撥備后，貿(mào)易應(yīng)收款規(guī)模依然達(dá)到了185億元，較2023年末增加了21.22億元，其中來自第三方應(yīng)收款約190億元，計(jì)提了13億元的減值撥備。同期，萬物云貿(mào)易應(yīng)收款和應(yīng)收票據(jù)增長(zhǎng)了39.3%，在計(jì)提5.4億元的減值撥備前，關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款有38.2億元，較2023年末增長(zhǎng)53.5%。

保利物業(yè)的回款壓力主要來自第三方，上半年其第三方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)為28.9億元，較2023年末增長(zhǎng)了50.5%。而建發(fā)物業(yè)上半年來自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款為4.28億元，對(duì)比2023年末，增速達(dá)到了144.5%。

記者注意到，上半年物企來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款依然占據(jù)相當(dāng)大的比例。中信證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年中期樣本物企關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款相較于去年同期增長(zhǎng)了20.6%，增速相較于2023年全年增長(zhǎng)了3.7個(gè)百分點(diǎn)，存量貿(mào)易應(yīng)收款相對(duì)于企業(yè)凈利潤(rùn)比例仍然龐大。

為改善現(xiàn)金流，物企也想了不少辦法：一方面繼續(xù)退出低效益項(xiàng)目。如上半年萬物云就退出17個(gè)住宅、44個(gè)物業(yè)及設(shè)施管理項(xiàng)目，金科服務(wù)退出了近3000萬平方米的在管項(xiàng)目；另一方面，降低貿(mào)易應(yīng)收款的規(guī)模，

碧桂園服務(wù)總裁徐彬淮就強(qiáng)調(diào)，下半年將加大對(duì)物業(yè)費(fèi)預(yù)存方面的吸引力，通過更多活動(dòng)帶動(dòng)物業(yè)費(fèi)預(yù)存，保證小業(yè)主收繳回到健康的水平。針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)客商，碧桂園服務(wù)還成立了追討欠款委員會(huì)，除了總裁徐彬淮，其成員還包括執(zhí)行董事肖華、獨(dú)立非執(zhí)行董事芮萌，以及兩名核心管理層，全面推進(jìn)各項(xiàng)欠款追討。

綠城服務(wù)首席財(cái)務(wù)官夏云表示，今年回款工作的目標(biāo)為全年綜合收繳率提升一個(gè)點(diǎn)，以及應(yīng)收賬款余額增速低于整體營(yíng)收增速。下半年，公司將從回款意愿、回款策略與工具、考核機(jī)制三個(gè)方面加強(qiáng)回款工作，預(yù)計(jì)到年底賬面現(xiàn)金會(huì)有進(jìn)一步增加，預(yù)測(cè)較2023年底會(huì)有15%以上的增長(zhǎng)幅度。

“物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展邁入高質(zhì)量增長(zhǎng)新常態(tài)，物業(yè)企業(yè)適時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，主動(dòng)退出低質(zhì)效項(xiàng)目，是對(duì)行業(yè)發(fā)展規(guī)律的深刻理解和積極應(yīng)對(duì)。”牛曉娟指出，面對(duì)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款回款難、資金鏈壓力增大等多重挑戰(zhàn)，回歸現(xiàn)金流邏輯，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)企業(yè)強(qiáng)化催收機(jī)制、合理配置資源，確保企業(yè)運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。

中物智庫則認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中，物企要想尋找成長(zhǎng)突破，強(qiáng)化抵御下行壓力的韌勁，不僅要加強(qiáng)獨(dú)立性、夯實(shí)基礎(chǔ)盤、提高服務(wù)力，也要開源尋找到新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。此外，物企還需要緊跟市場(chǎng)趨勢(shì)，不斷調(diào)整和優(yōu)化自身的發(fā)展戰(zhàn)略，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境。

截至2024年8月31日，64家上市物企總市值為2268.91億港元，相較去年同期下降30.84%。其中，華潤(rùn)萬象生活市值持續(xù)保持第一，達(dá)591.17億港元；萬物云、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)及招商積余均破百億港元。13家企業(yè)市值較去年同期增加，51家企業(yè)同比減少。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國梅 攝