每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近期，在已公布上半年業(yè)績(jī)的上市物企中，濱江服務(wù)（HK03316，股價(jià)16.76港元，市值46.33億港元）的營(yíng)收增速排在第一位。

中報(bào)顯示，濱江服務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)收入16.5億元，同比增長(zhǎng)38.7%；毛利4.22億元，同比增長(zhǎng)32.6%；毛利率從去年同期的26.7%下降至25.6%；期內(nèi)利潤(rùn)為2.7億元，同比增長(zhǎng)14.7%；公司權(quán)益股東應(yīng)占期內(nèi)利潤(rùn)為2.65億元，同比增長(zhǎng)14.9%；凈利率為16.5%，較2023年同期的20.0%有所下降。

視覺(jué)中國(guó)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在多個(gè)業(yè)務(wù)板塊中，上半年濱江服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)板塊收入同比增長(zhǎng)，但占比有微降；非業(yè)主增值服務(wù)收入占比縮減，同時(shí)“5S增值服務(wù)”收入比重大增。同時(shí)，濱江服務(wù)源自獨(dú)立第三方的業(yè)務(wù)占比上升明顯。

業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變動(dòng) 致毛利率下滑

自2023年下半年起，“增收不增利”“現(xiàn)金流緊縮”開(kāi)始困擾物業(yè)企業(yè)。外拓風(fēng)險(xiǎn)加大、規(guī)模擴(kuò)張承壓之下，部分業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)的物企不約而同地向“增值服務(wù)”要收益。

記者注意到，濱江服務(wù)從2022年起便提出“將5S增值服務(wù)視為未來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)引擎”，將業(yè)務(wù)板塊劃分為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及5S增值服務(wù)，形成綜合服務(wù)范圍。

其中“5S增值服務(wù)”包括家政服務(wù)、經(jīng)紀(jì)服務(wù)、家裝服務(wù)、向業(yè)主銷(xiāo)售家具、停車(chē)位及儲(chǔ)藏室以及其他社區(qū)增值服務(wù)。盡管物業(yè)管理服務(wù)仍是濱江服務(wù)2024年上半年的主要收入來(lái)源，但增長(zhǎng)勢(shì)頭已經(jīng)明顯不及增值服務(wù)，5S增值服務(wù)的占比同比上升13.8個(gè)百分點(diǎn)至29.9%，收入同比增長(zhǎng)158.5%達(dá)到4.94億元。

比較濱江服務(wù)2021年到2024年的4次中期業(yè)績(jī)，5S增值服務(wù)收入分別為0.66億元、0.61億元、1.91億元和1.36億元，占比分別為11.1%、7.4%、16.1%和27.4%，正逐漸成為收入的重要支柱。

而傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)收入同比增長(zhǎng)25.9%至9.05億元，占總收入比重約54.9%，相較去年同期的60.4%減少5.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，非業(yè)主增值服務(wù)收入2.51億元，同比下降10.3%，占比15.2%，同比減少了8.3個(gè)百分點(diǎn)。

在利潤(rùn)層面，5S增值服務(wù)對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)度也不可小覷。5S增值服務(wù)產(chǎn)生的毛利增長(zhǎng)103.7%至1.36億元，占比達(dá)到約31%；而物業(yè)管理服務(wù)貢獻(xiàn)的毛利為1.78億元，占比為42.3%，兩者貢獻(xiàn)度的差距較2023年同期有明顯縮小。

不過(guò)記者注意到，濱江服務(wù)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變動(dòng)的同時(shí)，也帶來(lái)了毛利率的波動(dòng)。

上半年，濱江服務(wù)的毛利同比增長(zhǎng)32.6%至4.22億元，但毛利率從去年同期的26.7%下降至25.6%。主要原因是，毛利最高的非業(yè)主增值服務(wù)板塊收入和利潤(rùn)規(guī)模同比收縮，毛利占比下降了10個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，營(yíng)收占比最大物業(yè)管理服務(wù)雖然毛利率增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)至19.7%，但拉低了均值。

此外，快速增長(zhǎng)的5S增值服務(wù)貢獻(xiàn)了近三成的毛利，但毛利率下降了7.4個(gè)百分點(diǎn)至27.4%，毛利率拉動(dòng)作用仍有限。

據(jù)中物智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，上半年62家上市物企中，濱江服務(wù)的營(yíng)收增長(zhǎng)速度（38.7%）排在第一位；62家上市物企平均毛利率跌至20.7%，濱江服務(wù)處于前1/3水平。

濱江服務(wù)方面稱(chēng)，車(chē)位及儲(chǔ)藏室銷(xiāo)售服務(wù)和優(yōu)居服務(wù)中硬裝業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)推動(dòng)了5S增值服務(wù)的上升。從利潤(rùn)層面看，也正是由于硬裝服務(wù)發(fā)展迅速，相應(yīng)板塊出現(xiàn)毛利率下降。

對(duì)于物業(yè)企業(yè)告別高利潤(rùn)時(shí)代，中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“物業(yè)管理行業(yè)正步入轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，物業(yè)企業(yè)高毛利時(shí)代短期內(nèi)將較難再現(xiàn)，追求合理利潤(rùn)，‘長(zhǎng)坡薄雪’才能持續(xù)良性發(fā)展。”

獨(dú)立第三方業(yè)務(wù) 占比明顯上升

與母公司濱江集團(tuán)步調(diào)一致的是，濱江服務(wù)高度聚焦在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的浙江省內(nèi)。

截至今年6月30日，濱江服務(wù)在管建筑面積約為6310萬(wàn)平方米，較2023年同期增長(zhǎng)29.6%。其中，位于杭州的在管項(xiàng)目面積占比達(dá)63.6%，浙江省內(nèi)在管面積占比97.2%。目前合約項(xiàng)目擴(kuò)展至江蘇、江西、廣東、海南、上海等地的21個(gè)城市。

截至報(bào)告期末，濱江服務(wù)已簽署的合約建筑面積約9000萬(wàn)平方米，較2023年同期增長(zhǎng)21.3%。此外，濱江集團(tuán)上半年拿地10宗，其中不乏高溢價(jià)熱門(mén)地塊，均有望成為后續(xù)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的重要支撐。

從管理費(fèi)上看，上半年濱江服務(wù)平均物業(yè)管理費(fèi)約為每月每平方米4.17元，較去年統(tǒng)計(jì)降低了0.1元。但根據(jù)中指研究院對(duì)全國(guó)20城物業(yè)服務(wù)均價(jià)的統(tǒng)計(jì)，杭州市均價(jià)為每月每平方米2.93元，濱江服務(wù)的物管平均費(fèi)用水平遠(yuǎn)超過(guò)杭州的平均水平。

值得注意的是，濱江服務(wù)源自獨(dú)立第三方的業(yè)務(wù)占比上升明顯。截至6月30日，公司在管面積中，源自獨(dú)立第三方的建筑面積占比已提升至57.7%，較去年同期增長(zhǎng)了1.6個(gè)百分點(diǎn)。上半年凈增加的在管建筑面積與合約建筑面積中，源自獨(dú)立第三方的比例分別達(dá)到65.2%與67.4%。

具體來(lái)看，上半年濱江服務(wù)憑借在管西溪之星項(xiàng)目的表現(xiàn)，簽約溪汀家園、西溪花城兩個(gè)安置房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)年飽和營(yíng)收約1800萬(wàn)元。同時(shí)，中標(biāo)多個(gè)高質(zhì)量存量住宅項(xiàng)目，如天譽(yù)灣、旭江華庭等，預(yù)計(jì)年飽和營(yíng)收均超千萬(wàn)元。

“集團(tuán)以多種途徑進(jìn)行外拓，外接項(xiàng)目呈現(xiàn)來(lái)源多樣化的特性，包括但不限于市場(chǎng)直拓、保持與戰(zhàn)略合作伙伴的友好關(guān)系以及承接政府項(xiàng)目。”濱江服務(wù)在中報(bào)中表示。

從財(cái)務(wù)狀況來(lái)看，至報(bào)告期末，濱江服務(wù)流動(dòng)資產(chǎn)為27.37億元，同比增加5.1%；現(xiàn)金及等價(jià)物 8.67 億元，同比減少40.4%，主要是由于支付款項(xiàng)及購(gòu)買(mǎi)定期存款理財(cái)產(chǎn)品。公司無(wú)貸款或借貸，合約負(fù)債17.14億元，同比增加10.2%，主要是由于項(xiàng)目數(shù)量增加及預(yù)收物業(yè)費(fèi)增加2.33億元。

對(duì)于物業(yè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，牛曉娟分析稱(chēng)，物企將重點(diǎn)圍繞多個(gè)維度展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)：一是服務(wù)品質(zhì)與差異化競(jìng)爭(zhēng)；二是外拓能力的競(jìng)爭(zhēng)；三是規(guī)模較大之后如何整合的競(jìng)爭(zhēng)；四是智能化與數(shù)字化轉(zhuǎn)型；五是跨界合作與資源融合，這種策略不僅有助于物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步拓寬服務(wù)領(lǐng)域，還能顯著提升市場(chǎng)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)