每經(jīng)記者 夏子博    每經(jīng)編輯 張靜    

秦農(nóng)銀行一口氣上架18套西安房源。

根據(jù)西部產(chǎn)權交易網(wǎng)，上述房源價格在60.65萬元-111.71萬元，其中16套位于蓮湖區(qū)，2套位于長安區(qū)，價格最低的一套面積為130.91㎡，掛牌價僅60.65萬元，單價低至4633元/㎡。

即使當前二手房價格遇冷，西安二環(huán)內(nèi)，平均5500元/㎡左右的價格也是很難想象的。

但事實上，上述18套房源是第二次擺上貨架了，價格下調(diào)了近200萬元。這或許與其“特殊”的產(chǎn)權關系有關，蓮湖區(qū)房源掛牌所留電話人士表示，國有資產(chǎn)在一些程序問題上可能導致過戶進展緩慢，去年賣了一套類似房源，現(xiàn)在這9個月了還沒過戶……

單價低至4633元/㎡

18套房源中，最貴的兩套由秦農(nóng)銀行長安支行掛出，分別為子午大道899號智慧城五期3幢24層1單元12403室、12404室，建筑面積94.45平方米，掛牌價111.71萬元。這也是唯二兩套單價超過10000/㎡的房源。

剩下的16套都由秦農(nóng)銀行蓮湖支行掛出，包括玉祥閣、悅園小區(qū)、方興大廈、潘家村小區(qū)等，上述房源面積都在100㎡以上，但由于房齡較長，多為老舊小區(qū)，戶型設計過時，買不上多少價格，價格最低的一套位于蓮湖區(qū)玉祥閣小區(qū)，面積為130.91㎡，評估價為101.09萬元，但掛牌價僅需60.65萬元，單價低至4633元/㎡。

玉祥閣小區(qū) 每日經(jīng)濟新聞記者 夏子博攝

這些價格普遍低于某購房APP上的市場價，以玉祥閣小區(qū)為例，130.91㎡戶型的一套房源最低掛牌價為92萬元，單價為7028元/㎡。

這批房源也不是首次掛牌了。據(jù)《中國房地產(chǎn)報》，2023年12月份，秦農(nóng)銀行也曾掛牌出售上述房源，不過當時共有25套，其中7套為商鋪。掛牌結束后，這7套商鋪全部成交，剩余的18套住宅即為上述住宅，總價約為1590.09萬元。而此次掛牌的房源總價約1393萬元，相較于上次下調(diào)了196.41萬元。

西安二手房價格整體走弱不假，但遠低于市場卻出售遇冷，或許還與這批房源的產(chǎn)權關系有關。

在掛牌信息中提示，目前房產(chǎn)證載所有權人與現(xiàn)出售人秦農(nóng)銀行蓮湖支行不一致（由于2015年信用社體制改革，因多種原因暫未變更權屬人名稱）。

記者以尋求購房者身份致電掛牌信息電話，對方告知道，蓮湖支行掛牌的16套房源中，只有（玉祥閣）那三套房產(chǎn)是在個人名下，所以比其他要便宜得多，其中兩戶配合意愿度低，后續(xù)交易過程可能需要動用法律手續(xù)，另外，蓮湖支行、戶主、購買人三方在簽合同、過戶、打賬等流程上如何獲得房管部門認可備案也是個問題。

“即使配合意愿度高的情況下，國有資產(chǎn)在一些程序問題上也可能導致過戶進展緩慢，處理起來很復雜繁瑣。”上述蓮湖區(qū)房源人士表示，去年賣了一套類似房源，現(xiàn)在這9個月了還沒過戶，就是卡在稅費問題上。

上述人士還表示，“無法保證房源不漏水之類的，都是20年的老房子了，因為之前長期沒住人，有可能比同小區(qū)房源平均質(zhì)量還要差一些。”

一位玉祥閣房源附近的房屋中介人士表示，附近小區(qū)里房子基本不會空，有一部分住的，也有一部分是租的，只要價格到位不愁租，租金每月基本在2500元左右。

優(yōu)化資產(chǎn)結構？

一般而言，大型國企及上市公司掛牌出售房產(chǎn)，無外乎兩種原因：

一是確因閑置而出售：為了盤活固定資產(chǎn)，提高資產(chǎn)運營效率，減少不必要的成本開支，從而提高整體運營效率；二是出于優(yōu)化業(yè)績：因為業(yè)績壓力，通過出售房產(chǎn)來改善財務報表，在短期內(nèi)提振公司業(yè)績。

業(yè)績壓力并不算大，“優(yōu)化資產(chǎn)結構”更可能是秦農(nóng)銀行考慮的方向。

據(jù)悉，秦農(nóng)銀行是2015年在原西安市城六區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社基礎上，以新設合并方式組建的一家省級農(nóng)商銀行。秦農(nóng)銀行相關負責人告訴記者，改制過程中，原來各聯(lián)社的債權債務及法律關系由秦農(nóng)銀行進行承繼，上述18套房源就是改制以前原信用社聯(lián)社時期購置的，對這些權屬是沒有爭議的。    

該秦農(nóng)銀行負責人進一步表示：“我們這個資產(chǎn)實際上是屬于一種正常處置，按照我行發(fā)展規(guī)劃及相關文件，我們自有的不動產(chǎn)要盤活處置，作為金融機構，我們肯定也要優(yōu)化資產(chǎn)配比、提高資本充足率，當然去年的情況不是非常理想，流拍了。”

上述蓮湖支行掛牌所留電話人士亦表示，秦農(nóng)銀行正在清理相關資產(chǎn)以求盤活國有資產(chǎn)。據(jù)他介紹，蓮湖支行上架的16套房產(chǎn)，基本都是2000年前后的單位團購房，當時有職工退房，最后就退到了單位名下，有3套后來發(fā)現(xiàn)還在個人名下。長安支行掛牌電話人士也表示，“掛牌房源屬于單位當時買的房，但是現(xiàn)在有好多原因，需要把這些固定資產(chǎn)都賣掉。”

“不少住宅20年都是閑置的，這些房產(chǎn)對于企業(yè)來說是有稅的。”上述掛牌電話人士表示。

掛牌上架的房源所屬小區(qū)之一 每日經(jīng)濟新聞夏子博 攝

不過，從當前掛牌情況來看，上述18套房源仍存在無法全部脫手的可能。

對此，秦農(nóng)銀行相關人士表示，按照國有資產(chǎn)交易管理規(guī)定，一般國有資產(chǎn)對外首次掛牌肯定要按照評估價，如果沒有成交，就會根據(jù)市場反饋再確定新的掛牌價格，或者重新確定盤活處置方式，有處置的，有盤活的，有出租的，最終的要求是一房一策，把盤活處置推進下去，最終要達到的一個國有資產(chǎn)保值增值，后期我們可能還會有少量的商鋪會進行盤活處置。

客戶集中度較高

實際上，將價值不大的固定資產(chǎn)梳理出清，或也符合秦農(nóng)銀行戰(zhàn)略需求。

2021年印發(fā)的《陜西省“十四五”金融業(yè)高質(zhì)量發(fā)展規(guī)劃》明確提到，“支持秦農(nóng)銀行爭取在全省布局，加快籌備上市，走特色化發(fā)展道路，打造全國一流農(nóng)商行”。

“全省布局”和“籌備上市”或是秦農(nóng)銀行未來發(fā)展的一條主線。近年來秦農(nóng)銀行在合并吸納上動作頻頻，2024年7月，秦農(nóng)銀行藍田支行、周至支行正式掛牌開業(yè)，標志著秦農(nóng)銀行改革任務完成，再次吸納合并兩家農(nóng)商行，銀行營業(yè)網(wǎng)點數(shù)量變更為442家，繼續(xù)位居西安市金融機構首位。

而倘若要進行《陜西省“十四五”金融業(yè)高質(zhì)量發(fā)展規(guī)劃》提到的——“籌備上市”，上述類似老舊房產(chǎn)的固定資產(chǎn)對上市毫無幫助，甚至可能成為累贅。

從經(jīng)營角度看，當前秦農(nóng)銀行整體經(jīng)營還是比較穩(wěn)健的。2023年公司總資產(chǎn)、營收、凈利潤分別為4441.19億元、72.04億元、18.55億元，分別同比增長9.33%、13.16%、-0.30%，聯(lián)合資信出具的2024跟蹤評級報告，維持秦農(nóng)銀行主體長期信用等級為AA+，評級展望為穩(wěn)定。

但秦農(nóng)銀行也有些問題比較棘手。例如評級報告提示：1.秦農(nóng)銀行貸款行業(yè)及客戶集中度較高，房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率高；2.關注類貸款和不良貸款規(guī)模及占比有所上升，信貸資產(chǎn)質(zhì)量面臨一定下遷風險，撥備水平有待提升。

圖片來源：陜西秦農(nóng)農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司2024年跟蹤評級報告

評級報告顯示，秦農(nóng)銀行最大十家客戶貸款比例2019年至2023年分別為67.60%、66.70%、61.48%、69.23%、66.40%，而據(jù)《中國經(jīng)營報》統(tǒng)計，2022年14家主板、新三板上市農(nóng)商行前十大貸款客戶占比的平均值為30.12%，遠低于秦農(nóng)銀行。

客戶集中或與其省級農(nóng)商行定位有關，聯(lián)合資信評級報告中指出：“貸款客戶集中度方面，秦農(nóng)農(nóng)商銀行加大力度支持‘一帶一路’等省內(nèi)重點項目和西安市本地國有企業(yè)，投放了部分基礎設施建設類貸款，導致其客戶集中度水平較高，面臨一定的貸款客戶集中風險……”

值得注意的是，秦農(nóng)銀行前十大客戶中出現(xiàn)逾期的情況。評級報告顯示，貸款前十大戶主要涉及交通運輸業(yè)和建筑業(yè)，2023年年末貸款前十大戶中涉及逾期貸款余額16.00億元（單戶逾期）、無不良情況，針對大戶大額逾期情況，秦農(nóng)銀行正在積極協(xié)調(diào)化解，但未來實際處置情況有待觀察。

秦農(nóng)銀行在一些信貸風險核心數(shù)據(jù)上低于行業(yè)平均值，2023年末，我國商業(yè)銀行不良貸款率、關注類貸款占比分別為1.59%和2.20%，分別較上年末下降0.04和0.05個百分點，撥備覆蓋率為205.14%。而截至2023年年末，秦農(nóng)銀行不良貸款率、關注類貸款占比分別達到2.15%、9.19%，同比增加0.08、1.20個百分點，撥備覆蓋率164.59%，同比下降4.62個百分點。

評級報告中顯示，秦農(nóng)農(nóng)商銀行憑借良好的客群基礎及廣泛的網(wǎng)點分布等優(yōu)勢，堅持服務實體經(jīng)濟的戰(zhàn)略導向，專注服務“三農(nóng)”、中小微企業(yè)以及個人客戶，存貸款業(yè)務市場競爭力較強；陜西省金融機構眾多帶來的同業(yè)競爭壓力較大，2023年，秦農(nóng)農(nóng)商銀行存貸款業(yè)務市場占有率在當?shù)赝瑯I(yè)中保持中上游水平。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞記者 夏子博攝