每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

9月9日，上海證券交易所和深圳證券交易所發(fā)布通知，宣布因恒生綜合大型股指數(shù)、中型股指數(shù)、小型股指數(shù)進(jìn)行了成分股調(diào)整，港股通標(biāo)的股票名單隨之更新，并將于下一個(gè)港股通交易日生效。此次調(diào)整，阿里巴巴等33只股票被新納入名單；同時(shí)，寶龍地產(chǎn)、世茂集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等33只股票被移除。

值得注意的是，在這次調(diào)整中，雖然一些房地產(chǎn)相關(guān)股票被剔除，但也有如恒隆集團(tuán)和萬(wàn)物云這樣的公司被納入。這反映了資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資邏輯的變化。從被剔除的股票來(lái)看，主要是那些以快速周轉(zhuǎn)模式運(yùn)作的住宅開(kāi)發(fā)商，而新加入的則更多是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商和物業(yè)管理服務(wù)商。

由于住宅銷(xiāo)售總體規(guī)模下降，導(dǎo)致高周轉(zhuǎn)率的住宅開(kāi)發(fā)商面臨較高風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而遭到資本市場(chǎng)冷遇。相比之下，過(guò)去處在房地產(chǎn)市場(chǎng)邊緣領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，如商業(yè)地產(chǎn)管理、物業(yè)管理、代建服務(wù)及長(zhǎng)租公寓等，如今正獲得更多資本關(guān)注。

這種投資邏輯的變化，可以從企業(yè)實(shí)際業(yè)績(jī)中得到驗(yàn)證。最近發(fā)布的中期財(cái)報(bào)顯示，A股和H股上市房企營(yíng)收同比下降了13%，凈利潤(rùn)更是減少了82%。與此形成對(duì)比的是，上半年，62家上市物業(yè)管理公司的總收入達(dá)到1452.17億元，同比增長(zhǎng)6.25%；凈利潤(rùn)總額90.06億元，同比下降30.93%。這使得像萬(wàn)物云這樣的公司被納入重要指數(shù)成分股。

再來(lái)看房地產(chǎn)中介的表現(xiàn)。貝殼找房的中期報(bào)告顯示，其上半年凈收入為397億元，與去年同期的398億元基本持平。這揭示了一個(gè)現(xiàn)象：盡管新房市場(chǎng)總量減少，但包括新房、二手房、家裝和租賃在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模并未顯著下降。因此，不應(yīng)僅僅依據(jù)開(kāi)發(fā)商的困境來(lái)評(píng)估整個(gè)行業(yè)的狀況。

事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)的邏輯正在發(fā)生變化。住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的大幅收縮，部分原因是許多開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向了代建服務(wù)。由于開(kāi)發(fā)商積極降低負(fù)債水平，土地拍賣(mài)市場(chǎng)上出現(xiàn)了更多由城市投資公司購(gòu)得的土地，但由于這些公司缺乏開(kāi)發(fā)能力，這些項(xiàng)目往往委托給專(zhuān)業(yè)的代建商處理。這導(dǎo)致了代建市場(chǎng)的崛起。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，今年上半年，房地產(chǎn)代建新增規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)了3.0%。

商業(yè)地產(chǎn)也在悄然改變。在目前情況下，REITs成為新的融資渠道，多家商業(yè)地產(chǎn)公司成功發(fā)行了REITs產(chǎn)品，擁有大量商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的企業(yè)（如恒隆集團(tuán)）也因此受到了市場(chǎng)青睞。

指數(shù)調(diào)整不僅體現(xiàn)了資本態(tài)度的變化，更是對(duì)行業(yè)價(jià)值的重新評(píng)估。經(jīng)過(guò)近幾年的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)并未衰落，而是朝著多元化的方向發(fā)展。雖然住宅開(kāi)發(fā)商仍需努力求存，但物業(yè)管理、代建、商業(yè)地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)中介等行業(yè)已經(jīng)找到了新的生存之道，并且有望實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展。