據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心最新資料顯示，若以十大屋苑計(jì)算，今年8月十大屋苑平均租金回報(bào)率比起去年12月全面上升。當(dāng)中，平均租金回報(bào)率逾4厘的屋苑共有2個(gè)，分別為沙田第一城及美孚新村，分別錄約4.35%及4.16%，分別較去年12月增加0.43個(gè)百分點(diǎn)及0.42個(gè)百分點(diǎn)。

兩屋苑租金回報(bào)率逾4厘

美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝18日作出上述表示。他說(shuō)，新都城及映灣園8月份租金回報(bào)率亦迫近4厘水平，分別錄約3.96%及3.86%；而黃埔花園、嘉湖山莊、太古城及康怡花園均達(dá)3.5%或以上。至于麗港城及海怡半島，則分別錄3.43%及3.27%。

香港商報(bào)圖片回報(bào)率升幅方面，以新都城增幅最大，8月份租金回報(bào)率較去年12月升0.83個(gè)百分點(diǎn)；映灣園與太古城分別增0.62個(gè)百分點(diǎn)及0.56個(gè)百分點(diǎn)；至于海怡半島8月份的租金回報(bào)率雖然為十大屋苑之中最低，但亦較去年12月升0.51個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)悉，香港樓價(jià)支撐因素正在增加，今年住宅市場(chǎng)價(jià)跌租升，租金回報(bào)率持續(xù)向上，有望成為支撐樓價(jià)的重要因素。美聯(lián)物業(yè)綜合差餉物業(yè)估價(jià)署資料顯示，最新7月份A類（實(shí)用面積約430平方呎或以下）私人住宅細(xì)單位租金回報(bào)率約為3.6厘，較去年12月3.2厘增加約0.4個(gè)百分點(diǎn)，并升至約12年來(lái)的新高。

中原CSI（住宅售價(jià)）連升4周

另一個(gè)利好指標(biāo)是，中原經(jīng)紀(jì)人指數(shù)CSI（住宅售價(jià)）已經(jīng)連升4周。中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事楊明儀指，CSI（住宅售價(jià)）最新報(bào)40.74點(diǎn)，較上周升1.37點(diǎn)，連升4周合共達(dá)2.49點(diǎn)。楊明儀指，拆息持續(xù)回落，銀行樓按取態(tài)漸趨積極，加上美國(guó)開始減息，市場(chǎng)氣氛好轉(zhuǎn)，二手成交增多，CSI單周重上40點(diǎn)水平。惟CSI仍連續(xù)17周處于45點(diǎn)以下睇淡區(qū)，預(yù)示樓價(jià)繼續(xù)調(diào)整趨勢(shì)未變。

CSI（住宅租金）方面，最新報(bào)50.57點(diǎn)，按周升1點(diǎn)，終止4周連跌。指數(shù)近3周企穩(wěn)在50點(diǎn)上下，反映暑假租賃旺季結(jié)束，租務(wù)成交減少，但在用家支持下，預(yù)告住宅租金仍然高企，惟升幅將會(huì)收窄。

商鋪?zhàn)馐凼袥r仍偏軟

商鋪方面，CSI（商鋪售價(jià)）報(bào)34.06點(diǎn)（按周跌3.10點(diǎn)），連跌2周合共3.94點(diǎn)。CSI（商鋪?zhàn)饨穑﹫?bào)33.57點(diǎn)，按周跌4.59點(diǎn)。商鋪?zhàn)馐壑笖?shù)單周急跌并分別連續(xù)14周及10周于40點(diǎn)以下反復(fù)，預(yù)示商鋪買賣及租務(wù)市況偏軟，售價(jià)及租金受壓調(diào)整。

工廈方面，CSI（工廈售價(jià)）報(bào)42.03點(diǎn)（按周升2.32點(diǎn)），連升2周共4.36點(diǎn)。CSI（工廈租金）報(bào)42.86點(diǎn)（按周升3.00點(diǎn)），連升3周共4.86點(diǎn)。租售指數(shù)反彈，雙雙重返40點(diǎn)以上，預(yù)示工廈買賣及租務(wù)市況略為轉(zhuǎn)好，或有機(jī)會(huì)回穩(wěn)。至于寫字樓方面，CSI（寫字樓售價(jià)）報(bào)29點(diǎn)，按周跌0.59點(diǎn)。CSI（寫字樓租金）報(bào)28點(diǎn)，按周跌1.29點(diǎn)。租售指數(shù)同樣連續(xù)11周處于30點(diǎn)以下，預(yù)示寫字樓買賣及租務(wù)市況仍將繼續(xù)下調(diào)。

物業(yè)市場(chǎng)或在10月份全面炒熱

美聯(lián)儲(chǔ)將開啟減息周期之際，有關(guān)消息最近一直左右著本港物業(yè)市場(chǎng)，有分析認(rèn)為，包括車位、商鋪在內(nèi)的投資市場(chǎng)將在未來(lái)的10月份全面炒熱。發(fā)展商則選擇用實(shí)際行動(dòng)來(lái)表達(dá)對(duì)息口的關(guān)注，如新地（016）北角海璇2B-3期昨日突擊上載樓書，為這一停滯多年的豪宅銷售鋪路。

據(jù)悉，海璇2B-3期由3座14至16層高住宅大廈組成，提供228伙，戶型設(shè)開放式至4房，實(shí)用面積304至2118平方呎。另外，同系的中產(chǎn)住宅元朗The YOHO Hub II 亦亮出4號(hào)價(jià)單，也是在減息之前試水溫。

The YOHO Hub II示范單位。

二手樓買賣宗數(shù)按周彈升四成

香港置業(yè)研究部董事王品弟預(yù)測(cè)，踏入減息周期有利本港樓市氣氛，包括一手私宅及二手住宅、一手公營(yíng)房屋、工商鋪、純車位及其他非住宅整體物業(yè)交投均將轉(zhuǎn)趨活躍，只是注冊(cè)登記需時(shí)，相關(guān)情況最快將于10月份的注冊(cè)數(shù)字中才開始反映。

香港二手歷年二手公屋注冊(cè)量（2024年數(shù)字截至9月16日）。事實(shí)上，二手樓市買賣正在大幅反彈。王品弟表示，市場(chǎng)預(yù)期美國(guó)9月鐵定減息，有買家趁議息前已偷步入市，帶動(dòng)20大主要屋苑二手買賣按周回升。據(jù)該行前線分行所錄得的數(shù)字顯示，綜合過(guò)去一星期（9月9日至9月15日）全港20大主要屋苑二手買賣錄28宗成交，較前周（9月2日至9月8日）的20宗低位回升了40%。

中原地產(chǎn)荃灣綠楊分行經(jīng)理麥耀倫亦證實(shí)，不少買家已在減息之前趁低入市。上半月，荃灣區(qū)就錄得36宗二手買賣成交，較上月同期的26宗成交回升了38%。

減息有助減輕供樓負(fù)擔(dān)

至于減息對(duì)本地供樓負(fù)擔(dān)的影響，中原按揭董事總經(jīng)理王美鳳表示，美國(guó)如啟動(dòng)減息或?qū)?dòng)香港息率逐步回落。她指出，雖然香港銀行未必會(huì)立即跟隨（美國(guó)減息），但銀行拆息可能率先向下，有助減輕業(yè)主及買家的供樓負(fù)擔(dān)，改善本港市場(chǎng)氛圍。對(duì)于未來(lái)樓價(jià)展望，長(zhǎng)實(shí)執(zhí)行董事趙國(guó)雄早前在接受媒體訪問(wèn)時(shí)說(shuō)，香港樓盤選擇多樣，認(rèn)為樓價(jià)會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。他又稱，發(fā)展商有發(fā)展成本，“如果樓價(jià)再下跌，最多不建樓”；至于美聯(lián)儲(chǔ)減息對(duì)樓市影響，肯定是利好消息，長(zhǎng)遠(yuǎn)有助于市民增加入市的信心。