每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

購房者關(guān)心的存量房貸利率調(diào)整傳來利好消息。

9月24日，在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，中國人民銀行行長潘功勝表示，將引導(dǎo)商業(yè)銀行把存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計平均降幅在0.5個百分點(diǎn)。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

“此次存量房貸利率下調(diào)預(yù)期平均降幅0.5個百分點(diǎn)，預(yù)計惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。”潘功勝說。

此次存量房貸利率下調(diào)后，購房者能省下多少月供？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）注意到，據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，若以降低50個基點(diǎn)計算，對于100萬元貸款本金、30年等額本息的還貸方式，購房者月供可以減少300多元，30年大約可以節(jié)省利息支出10萬元。

央行多項(xiàng)房地產(chǎn)利好政策落地

在當(dāng)天的新聞發(fā)布會上，潘功勝宣布了一系列房地產(chǎn)利好政策：

降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例。引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計平均降幅大約在0.5個百分點(diǎn)。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當(dāng)前的25%下調(diào)到15%。將5月份人民銀行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，增強(qiáng)對銀行和收購主體的市場化激勵。將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項(xiàng)政策文件延期到2026年底。

降低存款準(zhǔn)備金率和政策利率。近期將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，向金融市場提供長期流動性約1萬億元；在今年年內(nèi)還將視市場流動性的狀況，可能擇機(jī)進(jìn)一步下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25~0.5個百分點(diǎn)。降低中央銀行的政策利率，即7天期逆回購操作利率下調(diào)0.2個百分點(diǎn)，從目前的1.7%調(diào)降至1.5%，同時引導(dǎo)貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差的穩(wěn)定。

“這次利率調(diào)整對銀行凈息差的影響總體保持中性。下調(diào)存量房貸利率將減少銀行的利息收入，但也會減少客戶的提前還款。”潘功勝表示。

9月24日A股部分地產(chǎn)股表現(xiàn) 來源：東方財富App

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向每經(jīng)記者分析認(rèn)為，央行此次政策覆蓋存量房貸和新購房需求，覆蓋面廣，惠及力度大，將為購房成本降低、持續(xù)增強(qiáng)購房信心、持續(xù)降低存量房貸風(fēng)險發(fā)揮積極作用，同時有助于持續(xù)帶動居民消費(fèi)，是迄今為止力度最大、惠及面最大的一項(xiàng)房貸政策。

“在買房中承擔(dān)高利率的，主要是2017~2021年買房的群體，這部分群體很多都是上一輪城鎮(zhèn)化高峰期進(jìn)入城市的年輕人、新市民（也包括加杠桿的投資客）。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員向每經(jīng)記者表示：“政策意圖是想讓居民加杠桿，一方面支撐房地產(chǎn)消費(fèi)，另一方面通過房地產(chǎn)活躍度提升來穩(wěn)定內(nèi)需，特別是對沖通縮。同時，也是為了打擊繞道經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等違規(guī)置換房貸的行為。”

此外，國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤在當(dāng)天的新聞發(fā)布上表示，在各方共同努力下，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制取得了良好效果。截至目前，商業(yè)銀行已審批白名單項(xiàng)目超過5700個，審批通過融資金額達(dá)到1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付。在協(xié)調(diào)機(jī)制的帶動下，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度也在不斷擴(kuò)大。

據(jù)李云澤介紹，截至8月末，今年房地產(chǎn)開發(fā)貸款較年初實(shí)現(xiàn)了正增長，扭轉(zhuǎn)了幾年來持續(xù)下滑的態(tài)勢，房地產(chǎn)的并購貸款和住房租賃貸款分別增長14%和18%，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提供了有力的金融支持。

“同時，為積極支持剛性和改善性的住房需求，我們會同人民銀行指導(dǎo)各地、各家金融機(jī)構(gòu)因城施策來調(diào)整相關(guān)的房地產(chǎn)金融的政策。下一步，也會配合人民銀行積極推進(jìn)，穩(wěn)妥降低存量房貸的利率，以進(jìn)一步減少居民房貸支出，提高人民群眾的獲得感。”李云澤說。

9月24日港股部分內(nèi)房股表現(xiàn) 來源：東方財富App

每經(jīng)記者注意到，在上述系列利好政策發(fā)布后，A股地產(chǎn)股和港股內(nèi)房股均迎來集體上漲。

截至當(dāng)日收盤，A股方面，世榮兆業(yè)漲停，新黃浦、中交地產(chǎn)、金融街、榮安地產(chǎn)、大名城、棲霞建設(shè)漲超5%，華僑城A、萬科A、綠地控股等近80只地產(chǎn)股跟漲；港股方面，綠地香港漲超30%，金輪天地控股、實(shí)力建設(shè)等5只內(nèi)房股漲超20%，華南城、寶龍地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國等14只內(nèi)房股漲超10%，其余跟漲的內(nèi)房股多達(dá)100多只。

利率下調(diào)后購房者能省多少錢？

潘功勝表示，下調(diào)存量房貸利率，有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出，預(yù)計這一項(xiàng)政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元。“這有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

記者注意到，據(jù)多家機(jī)構(gòu)測算，當(dāng)前存量房貸平均利率約在4%。央行數(shù)據(jù)顯示，截至今年二季度末，全國新發(fā)房貸利率已降至3.45%，新發(fā)房貸與存量房貸相差大約在50個基點(diǎn)。按此測算，若以商貸100萬元、貸款30年等額本息還款方式計算，月供大約減少300元，30年大約可以減少利息支出共10萬元。

事實(shí)上，今年以來央行已兩次下調(diào)5年期以上LPR合計35BP至3.85%，同時取消了全國層面首套、二套房貸利率下限。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了房貸利率下限，多個城市新發(fā)放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右，部分城市利率降至3%以下。

去年在深圳買房的一位購房者向每經(jīng)記者表示，自己的存量房貸利率在今年6月就有過調(diào)整，其中商貸部分的存量房貸利率由去年的4.6%降到了現(xiàn)在的4.25%。

“因?yàn)槲覀兪侨ツ?月買的房，采用‘商貸+住房公積金’組合貸方式。商貸部分是46萬元，以前每月還款2358元，存量房貸利率下調(diào)后每月還款金額降到2265元，每月還款金額少了約93元。公積金貸款利率去年是3.1%，今年8月降至2.85%，每月還款由以前的4612元降到現(xiàn)在的4471元，省了約140元。每月總共少還款233元。”上述購房者告訴記者。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，疊加最近幾年LPR下調(diào)和去年存量房貸利率，實(shí)際上已經(jīng)較大幅度地降低了購房者的月供負(fù)擔(dān)和壓力。若考慮到2020年以來五年期以上LPR已經(jīng)減少了95個基點(diǎn)，然后疊加此次50個基點(diǎn)，那么最近4年存量房貸利率其實(shí)已經(jīng)減少大概145個基點(diǎn)，這是歷史罕見的降低存量房貸利率的政策。

“若按此計算，綜合考慮最近4年的房貸政策，100萬元貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，其月供累計已經(jīng)減少了870元。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

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