每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

9月25日，由每日經(jīng)濟新聞主辦的“2024第十四屆中國價值地產(chǎn)年會——AI賦能地產(chǎn)新生力”在深圳成功舉行，近百位來自房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)和研究機構(gòu)等方面的行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈人士參加會議，共同探討行業(yè)發(fā)展新路徑。

本屆價值地產(chǎn)年會采取閉門研討與自由交流相結(jié)合的方式，分別在上午和下午各舉辦一場論壇。中指研究院深圳公司副總經(jīng)理蔡光林和58安居客研究院院長張波，從行業(yè)機構(gòu)研究數(shù)據(jù)層面剖析了房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢；中國金茂、華發(fā)股份、龍湖集團、綠城中國、旭輝集團、綠城服務(wù)、萬物為家、印力集團、WeWork中國、新大正等房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)行業(yè)的高管們，分別在主題演講和自由發(fā)言環(huán)節(jié)，分享了各自企業(yè)實踐及對行業(yè)未來發(fā)展的看法。

在年會上，每日經(jīng)濟新聞與中指研究院聯(lián)合發(fā)布《穩(wěn)市場的核心在于穩(wěn)房價——2025中國房地產(chǎn)改革趨勢與市場變化前瞻》獨家報告；2024中國價值地產(chǎn)總評榜也同步發(fā)布，多家企業(yè)榮獲年度品質(zhì)交付力企業(yè)、年度價值地產(chǎn)企業(yè)、年度標(biāo)桿代建企業(yè)等榮譽。

價值地產(chǎn)年會現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 尹申琰 攝

兩場論壇，深度觸及行業(yè)發(fā)展痛點

在本屆價值地產(chǎn)年會上，與會嘉賓分別圍繞“現(xiàn)金為王：不動產(chǎn)運營輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)的較量”和“房企生存必答題：保產(chǎn)品與保交付的平衡選擇”兩個主題論壇，分享了他們的觀點。

隨著房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期，頭部企業(yè)紛紛布局代建、物業(yè)和資管運營等賽道，筑牢高質(zhì)量發(fā)展護城河。同時，AI大模型正成為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的核心技術(shù)。

WeWork大中華區(qū)副總裁全斌認(rèn)為，輕資產(chǎn)運營注重運營管理和品牌輸出，通過高效運營提升資產(chǎn)價值，優(yōu)勢在于靈活性高、資本占用少，能夠快速響應(yīng)市場變化；重資產(chǎn)模式側(cè)重于資產(chǎn)持有和資本增值，通過物業(yè)開發(fā)和持有獲取長期穩(wěn)定的收益，擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流、資產(chǎn)增值潛力大，能夠構(gòu)建長期的投資組合。

旭輝建管總裁劉冰洋表示，當(dāng)房地產(chǎn)銷售步入10萬億元規(guī)模，平穩(wěn)新周期已經(jīng)到來。代建作為房地產(chǎn)細(xì)分賽道，今年也開始呈現(xiàn)出同頻特征，2018~2023年行業(yè)平均增幅23%，而在今年上半年增幅為3%。

“近三年入局代建的企業(yè)從30余家增至90余家，單個項目競標(biāo)企業(yè)越來越多。行業(yè)進入紅海競爭格局，企業(yè)必須以解題力和服務(wù)力突圍。在此情形下，委托方愈發(fā)關(guān)注代建企業(yè)的‘解題力’。”

劉冰洋認(rèn)為，“解題力”的本質(zhì)是基于項目的定制方案，如旭輝建管在蘇州、佛山等地解題當(dāng)?shù)厥讉€第四代住宅，響應(yīng)政府“好房子”號召，探索新的人居模式。同時，在河北保定推出文旅產(chǎn)品定制解題，聯(lián)動周邊山水資源打造高端康養(yǎng)度假目的地；在西安和南通完成停滯項目的二次創(chuàng)效，商辦復(fù)雜地塊定制業(yè)態(tài)整體運營。

價值地產(chǎn)年會現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 尹申琰 攝

新大正集團首席市場官汪英武則談到，物業(yè)行業(yè)進入存量時代，市場環(huán)境迫使企業(yè)競爭日益激烈。“2023年上半年，在19個超大特大城市可查物業(yè)服務(wù)合同招投標(biāo)中，有45%的合同來自存量盤的換簽合同，這個趨勢仍在增長。”

“物業(yè)行業(yè)充滿低垂之果的時代結(jié)束，必須培養(yǎng)摘取高枝之果的能力。”汪英武認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)正處于“成熟”向“過剩”穿越的周期性關(guān)鍵性時刻。增量時代由供給決定，而存量時代則由需求決定。如果說增量時代靠生產(chǎn)能力，存量時代則是靠生產(chǎn)資料分配效率。

對于物業(yè)行業(yè)未來發(fā)展趨勢，汪英武表示，當(dāng)前政府用于城市服務(wù)類別的公共事務(wù)支出財政預(yù)算整體平穩(wěn)逐年增長，公共服務(wù)2萬億元市場規(guī)模相較1.69萬億元的居住物業(yè)服務(wù)市場更具成長空間及擴展想象力。在這方面，空間場景感知及運營的業(yè)務(wù)共通底層邏輯，使得物業(yè)企業(yè)跨界城市服務(wù)具有天然優(yōu)勢。

縱橫百富企業(yè)管理集團創(chuàng)始人兼CEO賴國強表示，目前無論國內(nèi)或香港房產(chǎn)市場，客戶空前謹(jǐn)慎。尤其在跨境交易中，純購樓客戶容量有限，需要針對目標(biāo)客群的本質(zhì)特征形成“一站式服務(wù)新體系”“擁抱科技、善用AI智能管家，才能快速跨區(qū)域獲取資訊，形成高效流動”。

據(jù)張波介紹，安居客已在運用7×24小時全天候AI數(shù)字人直播，持續(xù)提升獲客轉(zhuǎn)化率。將樓盤內(nèi)容與話術(shù)預(yù)錄之后，能夠形成智能互動，實時回復(fù)用戶信息。并且，將AI數(shù)字人克隆后實現(xiàn)形象及聲音定制，打造項目專屬主播。

價值地產(chǎn)年會現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 尹申琰 攝

重磅報告，明確解答公眾關(guān)注問題

值得一提的是，就在本屆價值地產(chǎn)年會舉行的前一天（9月24日），中國人民銀行行長潘功勝在國新辦新聞發(fā)布會上宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計平均降幅在0.5個百分點。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

房地產(chǎn)行業(yè)迎來多重利好，也引起價值地產(chǎn)年會在場嘉賓的關(guān)注和熱議。張波認(rèn)為，近期，“一行一局一會”釋放超預(yù)期房地產(chǎn)政策“大禮包”，加之美聯(lián)儲降息，對于提升市場購房預(yù)期以及保持房地產(chǎn)穩(wěn)定將起到重要作用。

“由于存量房貸利率涉及的是已購房群體，因此對于房地產(chǎn)交易市場不會產(chǎn)生直接影響，但對于當(dāng)下購房群的市場信心將起到一定提升作用，也有利于和一系列房產(chǎn)政策形成組合拳對市場釋放效力。”張波表示。

在年會上，每日經(jīng)濟新聞與中指研究院聯(lián)合發(fā)布《穩(wěn)市場的核心在于穩(wěn)房價——中國房地產(chǎn)改革趨勢與市場解析》獨家報告，從行業(yè)改革、政策動向、城市價值、房企轉(zhuǎn)型、市場分析五大維度，運用專業(yè)數(shù)據(jù)詳細(xì)論證，對未來市場發(fā)展趨勢進行全面解讀和展望，明確回答了公眾關(guān)心的樓市是否已經(jīng)到底、房價反彈何時啟動、不動產(chǎn)是否重回未來最佳投資標(biāo)的等熱點問題。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至8月份，全國百城二手房價格環(huán)比下跌0.71%，連續(xù)28個月下跌；百城新房銷售面積同比下降31.5%，其中8月環(huán)比下降10%，同比下降17%，市場調(diào)整壓力仍較大。

“短期內(nèi)，地方城市將被賦予調(diào)控自主權(quán)，政策環(huán)境接近上一輪周期最寬松階段。未來限購政策有望全面取消，但是北京、上海和深圳或仍漸進式推進。寬松政策疊加下半年高基數(shù)影響減弱，預(yù)計新房銷售面積同比降幅將收窄，不過居民觀望情緒及房價預(yù)期仍將拖累市場修復(fù)節(jié)奏，市場整體仍處于筑底階段。”

蔡光林指出，2021年以來全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了“大起大落”，本輪周期與過去相比，市場震蕩幅度明顯增加，市場下行時間也將更長。短期內(nèi)房價調(diào)整壓力突出，二手房價格普遍下跌，上海、西安、成都、杭州等核心一二線城市受改善項目入市帶動，新房價格結(jié)構(gòu)性上漲。

“今年房價跌幅將超10%，市場處于持續(xù)緩慢下探階段，2025年市場有望筑底企穩(wěn)，未來3~5年全國新建住宅銷售規(guī)模預(yù)計在6億~8億平方米。核心城市人口保持增長，中長期房地產(chǎn)需求有支撐，一線城市可以長期看好，北京和上海政策空間仍較大，繼續(xù)引領(lǐng)全國市場的風(fēng)向標(biāo)。”蔡光林預(yù)測。

在年會上，2024中國價值地產(chǎn)總評榜同步發(fā)布，萬科集團、中海地產(chǎn)、龍湖集團、中國金茂、中建智地等諸多房地產(chǎn)行業(yè)知名企業(yè)入選榜單。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 尹申琰 攝