每經(jīng)AI快訊，中國銀河09月24日發(fā)布研報，給予房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級。

事件：2024年9月24日，國新辦舉行新聞發(fā)布會，央行、金管局、證監(jiān)會等部門介紹金融支持經(jīng)濟高質量發(fā)展有關情況。央行會同金融監(jiān)管總局出臺五項房地產(chǎn)金融的政策。

集中出臺政策全方位支持房地產(chǎn)行業(yè)。2024年9月24日，央行會同金融監(jiān)管總局出臺五項房地產(chǎn)金融的新政策：引導銀行降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%、延長兩項房地產(chǎn)金融政策文件的期限、優(yōu)化保障性住房再貸款政策、支持收購房企存量土地。如上5條新政分別針對樓市存量市場、樓市需求側、樓市供給側、樓市庫存?zhèn)纫约胺科蟠媪客恋亟o予支持。

存量：降低居民房貸壓力。央行提到引導銀行降低存量房貸利率，至新發(fā)放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。銀行下調存量房貸利率，有利于進一步降低借款人房貸利息支出，央行預計此次降存量房貸利率有望惠及5000萬戶家庭，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)約為1500億元左右，或將提高居民房貸外的可支配收入，有助于擴大居民端的消費和投資，間接維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

增量：持續(xù)支持改善性購房需求。央行提到，全國層面的商業(yè)性個人住房貸款將不再區(qū)分首套房和二套房，最低首付比例統(tǒng)一為15%。此前，517政策下，首套房和二套房的首付比例最低分別為15%、25%,此次將首套房和二套房的最低首付比例統(tǒng)一調整為15%,主要降低二套購房者的購房門檻，改善性住房需求得到進一步的支持。目前，四個一線城市的二套房首付比例分別為北京35%(五環(huán)以外30%)、上海35%(部分區(qū)域30%)、廣州25%、深圳30%。在因城施策的背景下，部分高能級城市的改善性需求有望釋放。在目前的政策下，若房企加大推盤和去化力度，樓市整體成交或將得到有效提振。

供給：持續(xù)支持房地產(chǎn)行業(yè)。此前央行曾出臺“金融16條”和經(jīng)營性物業(yè)貸款的相關政策。此次將兩個政策的到期日期由2024年12月31日延續(xù)到2026年12月31日。金融16條主要從融資、保交樓等方面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；經(jīng)營性物業(yè)貸政策主要針對房企融資端予以支持。我們認為，此次延長政策到期日表明央行和金融監(jiān)管總局對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)支持。

庫存：加快推動收儲去化。央行將保障性住房再貸款中央行出資的比例由60%提高到100%。5月17日，央行宣布設立3000億保障性住房再貸款，引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。此前央行的出資比例為60%,即商業(yè)銀行發(fā)放貸款中的60%來自央行；此次將央行出資比例提高至100%后，商業(yè)銀行發(fā)放貸款中的100%來自央行。因此，收購資金的成本有望進一步降低，收購主體的收購意愿或將提高，商品房的收儲去庫存進程有望加快。

土地：房企土地收購政策空間打開。央行和金融監(jiān)管總局將研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，必要的時候也可以由央行提供再貸款支持。土地是房企表內重要的存量資產(chǎn)之一，若出臺市場化收購房企土地的政策并提供相應的貨幣支持，房企的存量土地資產(chǎn)有望得到盤活，房企的資金壓力有望得到緩解。我們認為，目前該項政策依舊處于研究階段，房地產(chǎn)行業(yè)的政策空間進一步打開。

投資建議：央行會同金融監(jiān)管總局出臺房地產(chǎn)金融新政，針對樓市的需求側和供給側、房屋的去化收儲以及土地市場進行全方位的支持。我們認為此次政策的影響范圍較廣、作用力度較大，隨著政策的逐漸推進落地，效果或有望逐漸呈現(xiàn)。我們認為，政策有望對行業(yè)改善起積極作用，行業(yè)估值或有望修復。頭部房企展現(xiàn)優(yōu)秀的運營管理能力具有資金優(yōu)勢，市占率有望進一步抬升。我們看好：招商蛇口、保利發(fā)展、龍湖集團、萬科A、濱江集團、新城控股、招商積余；建議關注：1)優(yōu)質開發(fā)：綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展；2)優(yōu)質物管：華潤萬象生活；3)優(yōu)質商業(yè)：張江高科、恒隆地產(chǎn)；4)代建龍頭：綠城管理控股；5)中介龍頭：貝殼-W、我愛我家。

風險提示：政策推動不及預期的風險、因城施策不及預期的風險、宏觀經(jīng)濟不及預期的風險、資金到位不及預期的風險、房價大幅波動的風險。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——1.5億人大利好！央行降存量房貸利率，每年節(jié)約1500億元利息！銀行“讓利”之后，存款利息要接著降？

(記者 王曉波)

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