每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

9月26日，在新世界發(fā)展（HK00017，股價9.42港元，市值237.07億港元）正式官宣鄭志剛辭任行政總裁不久后，就召開了2024財政年度業(yè)績發(fā)布會。

2024財年（2023年7月1日~2024年6月30日），新世界發(fā)展股東應(yīng)占虧損約196.83億港元，這也是新世界發(fā)展近20個財年以來首次出現(xiàn)虧損；來自持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的收入約為357.82億港元，同比下跌34%；來自持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的核心經(jīng)營溢利為68.98億港元，同比下跌18%。

來源：新世界發(fā)展2024財年業(yè)績報告

鄭志剛辭任，令家族“接班人”格局生變

業(yè)績會一開場，鄭志剛就先發(fā)表了一段講話，透露其辭任原因及未來發(fā)展方向。“經(jīng)過長時間的深思熟慮，我決定在人生的下一個階段，投入更多時間在社會公益上，為香港和祖國發(fā)揮更大的貢獻(xiàn)。因此，幾周前，我主動辭去了執(zhí)行副主席和行政總裁的職位。非常高興我的父親鄭家純博士非常尊重和支持我的決定。”

鄭志剛目前在新世界發(fā)展僅保留了虛職——非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席，不再擔(dān)任執(zhí)行委員會成員以及可持續(xù)發(fā)展委員會主席及成員。同時，鄭志剛也辭任了鄭氏家族多家上市公司職位，包括新世界百貨中國（HK00825，股價0.27港元，市值4.55億港元）董事會主席、周大福（HK01929，股價7.66港元，市值765億港元）執(zhí)行董事、新創(chuàng)建集團(tuán)（HK00658，股價8.02港元，市值320.6億港元）非執(zhí)行董事。

鄭氏家族與李嘉誠、郭得勝、李兆基所在家族被稱為“香港四大家族”，鄭氏家族目前由鄭裕彤之子鄭家純掌舵。在2024年福布斯中國香港富豪榜上，鄭家純及家族以221億美元財富額居第三位，僅次于李嘉誠和李兆基。

鄭家純有四個子女進(jìn)入家族旗下各家公司擔(dān)任要職，鄭志剛是鄭家純長子，在本次辭任前一直被外界視為鄭氏家族第三代“接班人”。女兒鄭志雯目前執(zhí)掌周大福、瑰麗酒店集團(tuán)，次子鄭志明、三子鄭志亮分別擔(dān)任新創(chuàng)建聯(lián)席行政總裁、鄭氏家族私人投資旗艦周大福企業(yè)聯(lián)席CEO。

2023年底，鄭家純在接受采訪時表示，還沒有定好接班人，如果沒有合適的家族成員，可以向外招聘。

此次鄭志剛的辭任，無疑讓鄭氏家族第三代“接班人”的格局生變。而對新世界發(fā)展來說，出現(xiàn)近20個財年以來首次虧損后，接棒鄭志剛的“職業(yè)經(jīng)理人”馬紹祥能否扭轉(zhuǎn)業(yè)績？

擔(dān)任執(zhí)行董事17年，接下自創(chuàng)品牌K11“外包”

9月26日，新世界發(fā)展還與鄭志剛?cè)Y擁有的公司AC Group Linmited簽訂了五份公司股權(quán)出售協(xié)議、2024年服務(wù)總協(xié)議及商標(biāo)許可協(xié)議，主要涉及運(yùn)營管理K11品牌物業(yè)及相關(guān)業(yè)務(wù)。

馬紹祥在業(yè)績會上對此回應(yīng)稱，此舉對公司而言能夠節(jié)省運(yùn)營成本，精簡架構(gòu)，變形提升回報率。從商業(yè)地產(chǎn)的角度看，地產(chǎn)商作為業(yè)主把物業(yè)外包給專業(yè)的公司管理也是大勢所趨。K11仍然是新世界發(fā)展旗下的資產(chǎn)和品牌，新世界也還是K11商場和辦公大樓的資產(chǎn)擁有人。

鄭志剛今年44歲，從2007年初開始獲委任為新世界發(fā)展執(zhí)行董事，2012年出任執(zhí)行董事兼聯(lián)席總經(jīng)理，2015年4月改任為執(zhí)行副主席兼聯(lián)席總經(jīng)理，2020年5月改任為執(zhí)行副主席兼行政總裁。

早在2008年，鄭志剛就在香港創(chuàng)辦K11品牌，主打?qū)H藝術(shù)及人文內(nèi)涵融入商業(yè)的發(fā)展當(dāng)中，開啟藝術(shù)與商業(yè)融合的全新業(yè)態(tài)。此后，鄭志剛將K11系列復(fù)制到內(nèi)地并擴(kuò)張迅速。目前，K11購物藝術(shù)中心項(xiàng)目已拓展到上海、廣州、沈陽、天津、武漢等地。

不過，從新世界發(fā)展2024財年投資物業(yè)收入情況看，得益于香港尖沙咀K11系列項(xiàng)目運(yùn)營效率提升，香港投資物業(yè)收入及分部業(yè)績（包括應(yīng)占合營企業(yè)及聯(lián)營公司業(yè)績）同比有所增長，分別為33.56億港元及25.36億港元。但內(nèi)地投資物業(yè)收入及分部業(yè)績均出現(xiàn)同比下滑，分別為18.41億港元及9.55億港元。

香港K11系列項(xiàng)目 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

值得一提的是，此前有市場消息傳出，新世界發(fā)展正與華潤隆地就出售香港尖沙咀K11 Art Mall一事進(jìn)行洽談，但雙方對此均無回應(yīng)。

鄭志剛還在發(fā)表“臨別感言”時提到，其在任期間打造的“柏”系列項(xiàng)目共創(chuàng)造近1000億港元的合同銷售，特別是其中的柏傲莊項(xiàng)目開盤時更成為1997年后的香港新盤“票王”。

但也是在柏傲莊項(xiàng)目，曾出現(xiàn)過一起轟動性事件，這也對新世界發(fā)展造成財務(wù)影響。2021年，在柏傲莊三期建設(shè)過程中，有兩座大樓墻身底座混凝土在強(qiáng)度測試中未達(dá)獲批設(shè)計要求，新世界發(fā)展決定拆卸重建，并對相關(guān)受影響的800多戶買家作財務(wù)補(bǔ)助。

彼時，瑞銀發(fā)布報告指出，其曾與新世界發(fā)展對話，指總財務(wù)賠償約為6億港元，柏傲莊三期總建筑成本料會增加約9億港元，因此本次事件對集團(tuán)的財務(wù)影響估計約15億港元。假設(shè)新世界發(fā)展承擔(dān)所有成本，預(yù)料有關(guān)財務(wù)影響會于柏傲莊三期完工，即在其2024財年業(yè)績上反映。不過，新世界發(fā)展在2023財年業(yè)績報告中指出，柏傲莊三期預(yù)計在2025財年入賬。

在鄭志剛從新世界執(zhí)行董事變?yōu)榉菆?zhí)行董事后，還有6位執(zhí)行董事，分別是主席鄭家純和其女鄭志雯（負(fù)責(zé)酒店項(xiàng)目），及馬紹祥、薛南海（負(fù)責(zé)香港項(xiàng)目）、黃少媚（負(fù)責(zé)內(nèi)地項(xiàng)目）和趙慧嫻（負(fù)責(zé)人力資源及人才發(fā)展）。

繼續(xù)出售非核心資產(chǎn)，減息周期下加快推盤速度

對于2024財年首現(xiàn)業(yè)績虧損，鄭志剛解釋道：“我想先澄清一點(diǎn)，大家不要誤會，我們并沒有虧損200億港元現(xiàn)金。主要原因是上半年我們出售新創(chuàng)建的83億港元非現(xiàn)金虧損，另外還有92億港元是減值和撥備。如果計算核心經(jīng)營利潤，新世界發(fā)展仍有約69億港元，實(shí)際上只下降了18%。”

自2019年下半年以來，新世界發(fā)展一直將出售非核心資產(chǎn)視為去杠桿的重要工具。在2024財年，新世界發(fā)展已經(jīng)達(dá)成出售非核心資產(chǎn)80億港元的目標(biāo)，交易標(biāo)的包括香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權(quán)益、深圳前海周大福金融大廈北塔余下30%權(quán)益等。

馬紹祥指出，未來會繼續(xù)在合適的時候出售一些非核心資產(chǎn)，以回籠資金。預(yù)計到2025財年，新世界發(fā)展全年出售非核心資產(chǎn)的目標(biāo)將達(dá)到130億港元。在近期三個月里，已經(jīng)完成了約28億港元的非核心資產(chǎn)出售。

截至2024年6月底，新世界發(fā)展可動用資金合計約463億港元，其中現(xiàn)金及銀行存款約280億港元，可動用的銀行貸款約183億港元。綜合債務(wù)凈額為1236億港元，債務(wù)凈額與權(quán)益比率為55%，較去年同期增加6.3個百分點(diǎn)。

在業(yè)績會被問及“負(fù)債率上升，現(xiàn)金流下跌要暫停派息，作為新的CEO，有什么方法去扭轉(zhuǎn)這一局面？”時，馬紹祥坦言做CEO不容易，集團(tuán)財務(wù)狀況其實(shí)相當(dāng)穩(wěn)健，從今年1月到現(xiàn)在，完成了510億港元的再融資和債務(wù)償還，也反映了銀行對公司信心，可以動用的資金多于2025財年到期的債務(wù)。集團(tuán)一直用不同的方式優(yōu)化財務(wù)狀況，包括開源節(jié)流、出售一些非核心資產(chǎn)，希望可以加快去杠桿的速度。

報告期內(nèi)，新世界發(fā)展于香港的物業(yè)發(fā)展收入為24.12億港元，應(yīng)占物業(yè)合同銷售為約15.09億港元，同比均出現(xiàn)大幅下降。內(nèi)地物業(yè)發(fā)展收入為137.17億港元，同比有所上升，貢獻(xiàn)主要來自廣州、杭州及沈陽等住宅項(xiàng)目。內(nèi)地整體物業(yè)合同銷售額為人民幣124.8億元，合同銷售面積約31.3萬平方米，整體合同銷售的平均住宅價格超過每平方米人民幣44000元。

對于香港樓市未來的走勢，馬紹祥認(rèn)為，進(jìn)入減息周期后，對于整個集團(tuán)和香港地產(chǎn)業(yè)都有不同程度的幫助。發(fā)展物業(yè)方面，市場的信心隨著減息應(yīng)該會回升，整體成交量希望有所增加。樓價將會趨于平穩(wěn)，現(xiàn)在市場需求仍然較大，會把握好這個時間加快推售新盤，預(yù)計接下來這一年將會推出4400個單位。在投資物業(yè)方面，隨著投資者信心回升，租金回報也會變得有吸引力。另外，減息周期下公司的融資成本和利息開支也會下降，這是一個相當(dāng)正面直接的影響。加上之前，公司主動作了減值和公允價值調(diào)整，可以輕裝上陣，對日后的盈利增長和去杠桿速度都有幫助。

截至報告期內(nèi)，新世界發(fā)展在內(nèi)地持有的不包括車庫的土地儲備是372萬平方米，其中約198.8萬平方米為住宅用途。核心物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目主要分在布于廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京及沈陽等城市，約58%位于在大灣區(qū)和長三角重點(diǎn)地區(qū)。在香港持有應(yīng)占總樓面面積約774萬平方呎（1平方呎≈0.09290304平方米）的土地儲備可作即時發(fā)展，其中物業(yè)發(fā)展應(yīng)占總樓面面積約395萬平方呎。

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