每經(jīng)記者 劉嘉魁    每經(jīng)編輯 馬子卿    

存量房貸利率何時(shí)下調(diào)？存量房貸跨行轉(zhuǎn)按揭如何實(shí)施？針對(duì)近日引發(fā)市場(chǎng)和購(gòu)房人熱議的新一輪住房金融政策，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份探訪(fǎng)多地銀行機(jī)構(gòu)，與業(yè)內(nèi)人士深入探討轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)會(huì)對(duì)銀行和購(gòu)房者產(chǎn)生哪些影響。

“要官方回答不？”某大行個(gè)貸中心負(fù)責(zé)人對(duì)記者笑稱(chēng)，近日前來(lái)咨詢(xún)的客戶(hù)太多了。存量房貸事關(guān)每個(gè)家庭的“錢(qián)袋子”，也和銀行的經(jīng)營(yíng)發(fā)展息息相關(guān)。

多地銀行回應(yīng)“存量房貸利率調(diào)降”：仍需等待具體細(xì)則出臺(tái)

9月24日，央行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，將降低存量房貸利率，并統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近。潘功勝在發(fā)布會(huì)上介紹，央行擬指導(dǎo)銀行對(duì)存量房貸利率進(jìn)行批量調(diào)整，預(yù)計(jì)平均降幅約0.5個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)該政策將惠及5000萬(wàn)戶(hù)家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總數(shù)為1500億元左右。

回顧一年前，上一輪存量房貸利率調(diào)整，大幅降低了存量房貸和新發(fā)放房貸之間的利率差距。2023年8月31日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，決定自同年9月25日起，對(duì)符合條件的存量首套住房貸款進(jìn)行利率下調(diào)。借款人可以通過(guò)申請(qǐng)新貸款置換存量、變更存量利率的方式減輕存量房貸壓力。

隨后，多家銀行發(fā)布公告，將于2023年9月25日起批量下調(diào)存量首套住房貸款利率，并明確操作細(xì)則。9月初，工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有商業(yè)銀行紛紛發(fā)布公告，明確存量首套住房貸款利率調(diào)整有關(guān)事項(xiàng)，對(duì)調(diào)整范圍、調(diào)整后的利率水平、調(diào)整方式等進(jìn)行解答。此后有多家股份制銀行和地方城農(nóng)商行跟進(jìn)，相繼披露存量房貸利率調(diào)整細(xì)則。

記者注意到，此前央行發(fā)布的《2023年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，當(dāng)年新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.97%，較上年同期低0.29個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò)23萬(wàn)億元存量首套房貸款利率平均下調(diào)0.73個(gè)百分點(diǎn)，每年減少借款人利息支出約1700億元。

圖片來(lái)源：2023年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告

2024年5月17日，房貸政策再出新政。為適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，央行取消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率下限，絕大多數(shù)城市均已取消當(dāng)?shù)厥滋缀投追抠J利率下限，金融機(jī)構(gòu)可自主確定對(duì)客戶(hù)的個(gè)人住房貸款利率。此后，新舊房貸利率的差距再次拉大，因而廣大購(gòu)房者對(duì)新一輪存量房貸利率下調(diào)尤為關(guān)注。

目前，我們存量房貸平均利率約為4%，甚至更高。以此計(jì)算，假如商貸額度100萬(wàn)元，還款期限30年，那么利率降低50個(gè)基點(diǎn)后，每月月供將減少約280元，30年可減少利息支出10萬(wàn)余元。

值得注意的是，去年降存量房貸利率并不包括二套房；而此番調(diào)降，無(wú)論首套房還是二套房均包括，可見(jiàn)政策力度之大。

“因?yàn)樯婕暗慕杩钊撕芏?，銀行也需要有一定的時(shí)間進(jìn)行必要的技術(shù)準(zhǔn)備。”潘功勝在發(fā)布上表示，下一步，央行也在考慮指導(dǎo)商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價(jià)機(jī)制，由銀行、客戶(hù)雙方基于市場(chǎng)化原則自主協(xié)商進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

記者以購(gòu)房者身份就存量房貸利率下調(diào)事宜咨詢(xún)了北京、上海多家銀行個(gè)貸部，工作人員均表示仍需等待具體細(xì)則出臺(tái)。“具體執(zhí)行時(shí)間、操作方式，要等監(jiān)管下發(fā)細(xì)則后，我們?cè)匍_(kāi)會(huì)討論去落實(shí)。等細(xì)則出來(lái)后，我們會(huì)統(tǒng)一進(jìn)行通知。”工行一位工作人員表示。

行業(yè)凈息差仍處于歷史低位，銀行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)有“難處”

記者注意到，目前市場(chǎng)熱議的存量房貸利率下調(diào)模式中，除了和去年類(lèi)似的“重定價(jià)”之外，還有“轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)”。據(jù)金融時(shí)報(bào)報(bào)道，關(guān)于存量房貸跨行轉(zhuǎn)按揭的問(wèn)題，央行在9月24日表示，初期會(huì)先在（商業(yè)銀行）本行行內(nèi)實(shí)施轉(zhuǎn)按揭，下一步再考慮是否有機(jī)會(huì)（允許）跨行轉(zhuǎn)按揭。

“重定價(jià)”是指存量房貸借款人與原貸款銀行協(xié)商制定房貸新的利率，購(gòu)房者將房貸從A銀行轉(zhuǎn)到利率更優(yōu)惠的B銀行，并按最新貸款要素簽訂按揭合同；而“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)中，貸款人能更換貸款銀行，即在C銀行的存量房貸利率是4.3%，但新發(fā)放的房貸利率是3.3%，那么你就可以跟C銀行協(xié)商重新簽訂一份合同，將利率同步至3.4%。

那么，對(duì)于“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行如何落實(shí)？他們的“難處”又在哪里？

“要官方回答不？”西部地區(qū)某大行個(gè)貸中心負(fù)責(zé)人對(duì)記者笑稱(chēng)，近期咨詢(xún)的客戶(hù)很多，但目前還沒(méi)出臺(tái)操作細(xì)則。只能說(shuō)“我行已關(guān)注到相關(guān)新聞，目前正在積極研究相關(guān)方案和具體操作細(xì)則，待接到監(jiān)管部門(mén)正式文件后，將盡快依法有序推進(jìn)落實(shí)。后續(xù)，我行將通過(guò)官網(wǎng)、網(wǎng)點(diǎn)、客戶(hù)服務(wù)公眾號(hào)等渠道公布具體操作指引，歡迎您隨時(shí)查閱。”

回顧過(guò)往，2008年那一次大規(guī)模的存量房貸利率調(diào)整時(shí)，“跨行轉(zhuǎn)按揭”也曾放開(kāi)。當(dāng)時(shí)央行將房貸利率下限從0.85下調(diào)到0.7倍，很多小銀行為了留住客戶(hù)開(kāi)啟了跨行轉(zhuǎn)按揭，大力貼息。不過(guò)，彼時(shí)銀行的凈息差比較高，大多在3%以上，利潤(rùn)豐厚。哪怕經(jīng)過(guò)存量房貸轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的“貼息大戰(zhàn)”后，也還有2%以上的凈息差。

今時(shí)不同往日，8月9日，金融監(jiān)管總局發(fā)布2024年二季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)主要監(jiān)管指標(biāo)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)商業(yè)銀行凈息差為1.54%，與2024年一季度時(shí)保持一致。與去年同期相比，下降了20個(gè)BP，處于歷史低位。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，上半年A股上市銀行凈息差持續(xù)收窄。根據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)，截至2024年6月末，42家A股上市銀行的平均凈息差為1.64%，較上年末下降了0.14個(gè)百分點(diǎn)，較上年同期下降了0.22個(gè)百分點(diǎn)。

其中，有16家上市銀行凈息差低于1.54%的行業(yè)平均水平，4家銀行與行業(yè)平均水平持平，共有30家低于《合格審慎評(píng)估實(shí)施辦法（2023年修訂版）》中1.8%的評(píng)分“警戒線(xiàn)”。

業(yè)內(nèi)：轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)需要在風(fēng)險(xiǎn)控制和市場(chǎng)活躍度之間找到平衡點(diǎn)

轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)在實(shí)際運(yùn)行中有哪些風(fēng)險(xiǎn)和難點(diǎn)呢？

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委指出，從“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)開(kāi)展需要考慮的問(wèn)題來(lái)看，在跨行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)中，要考慮抵押品的價(jià)值重估、抵押權(quán)屬的變更、不同銀行之間貸款標(biāo)準(zhǔn)不同等。此外，從操作便利性來(lái)看，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“轉(zhuǎn)按揭”可能會(huì)增加許多額外的工作量。實(shí)際上，在之前的存量房貸利率調(diào)整中，銀行普遍采用了一種更為簡(jiǎn)便的方法，即通過(guò)系統(tǒng)自動(dòng)調(diào)整，直接降低后續(xù)月份的月供金額，而無(wú)需客戶(hù)進(jìn)行額外操作。

“相對(duì)于重定價(jià)，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)是相對(duì)復(fù)雜的金融業(yè)務(wù)，涉及多個(gè)利益相關(guān)方，需要在風(fēng)險(xiǎn)控制和市場(chǎng)活躍度之間找到平衡點(diǎn)。”某資深銀行業(yè)研究人士對(duì)記者表示。他認(rèn)為，對(duì)銀行而言，面臨的首要沖擊是利差壓縮，尤其是凈息差和盈利能力承壓的銀行。此外，銀行可能需要通過(guò)降低利率來(lái)吸引和保留客戶(hù)，這將會(huì)增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。

從操作層面來(lái)看，轉(zhuǎn)按揭涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，增加了銀行的運(yùn)營(yíng)成本和操作難度。該人士表示，“短期內(nèi)，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)可能會(huì)壓縮銀行的息差空間，影響其短期收益。不過(guò)長(zhǎng)期來(lái)看，轉(zhuǎn)按揭也可能會(huì)在一定程度上降低不良貸款率，提升資產(chǎn)質(zhì)量，增強(qiáng)銀行的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。”

為什么轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)先在本行內(nèi)運(yùn)作，暫不支持跨行操作？

該人士認(rèn)為，初期在本行內(nèi)實(shí)施轉(zhuǎn)按揭，可以避免跨行操作帶來(lái)的復(fù)雜性，減少協(xié)調(diào)成本和風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，也可以避免銀行間競(jìng)爭(zhēng)失衡，影響市場(chǎng)穩(wěn)定。“跨行轉(zhuǎn)按揭涉及更多法律和操作上的難題，如抵押權(quán)變更、信息共享等問(wèn)題，需要進(jìn)一步的政策和技術(shù)準(zhǔn)備。”

對(duì)此，東方金誠(chéng)首席宏觀(guān)分析師王青表示，存量房貸在本行內(nèi)實(shí)施“轉(zhuǎn)按揭”，即存量房貸利率重定價(jià)，與去年9月的調(diào)降路徑相同。之所以強(qiáng)調(diào)“初期會(huì)在本行內(nèi)實(shí)施轉(zhuǎn)按揭”，主要是因?yàn)楫?dāng)前存量房貸仍屬銀行高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，允許跨行轉(zhuǎn)按揭，會(huì)加劇銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)，特別是對(duì)存量房貸規(guī)模占比較高的大行會(huì)產(chǎn)生較大沖擊。

“對(duì)于購(gòu)房者而言，實(shí)際辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)時(shí)需要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，那么如果房產(chǎn)估值下降，可能會(huì)導(dǎo)致可貸款的金額減少。”該人士提醒道，如果房?jī)r(jià)下跌，可能會(huì)影響到轉(zhuǎn)按揭操作中的貸款額度，給房主帶來(lái)額外的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。此外，還要注意業(yè)務(wù)過(guò)程中可能產(chǎn)生的費(fèi)用和時(shí)間成本問(wèn)題，以及由于個(gè)人信用狀況的變化，對(duì)新貸款申請(qǐng)結(jié)果帶來(lái)的不確定性。

海外的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)是如何操作的呢？

民生宏觀(guān)團(tuán)隊(duì)分析認(rèn)為，以美國(guó)為例，在2008年金融危機(jī)期間，該國(guó)推出了住房可負(fù)擔(dān)再融資計(jì)劃（HARP），旨在幫助困境中的房主通過(guò)降低利率或延長(zhǎng)貸款期限來(lái)減輕還款壓力。

此外，日本的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)主要依靠合同條款的創(chuàng)新來(lái)優(yōu)化貸款條件。例如，日本住房金融公司（JHF）提供的“Flat 35”產(chǎn)品允許借款人選擇固定利率的長(zhǎng)期按揭貸款，以應(yīng)對(duì)利率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。居民可申請(qǐng)還款前十年0.25%折扣、前五年額外0.25%折扣，同時(shí)利率每月審查一次，有概率更改合同中的固定利率。

從實(shí)施主體來(lái)看，美國(guó)的轉(zhuǎn)按揭政策由政府主導(dǎo)，設(shè)立特定目的機(jī)構(gòu)來(lái)收購(gòu)銀行的存量房貸，既保證了商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債表健康，又確保了按揭政策實(shí)施的范圍和效果；日本則通過(guò)創(chuàng)新合同條款，如“Flat 35”提供的長(zhǎng)期固定利率貸款，來(lái)吸引借款人進(jìn)行轉(zhuǎn)按揭，從而降低利率風(fēng)險(xiǎn)。

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