每經(jīng)記者 陳植    每經(jīng)編輯 張益銘

為了滿(mǎn)足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，央行與國(guó)家金融監(jiān)管總局再出政策。

9月29日晚，中國(guó)央行與國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布兩項(xiàng)延長(zhǎng)部分房地產(chǎn)金融政策期限的通知，一是將《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)〔2022〕254號(hào)）里支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期政策的適用期限延長(zhǎng)至2026年12月31日；二是將《中國(guó)人民銀行辦公廳 國(guó)家金融監(jiān)督管理總局辦公廳關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》（銀辦發(fā)〔2024〕8號(hào)）有關(guān)政策有適用期限的，將適用期限延長(zhǎng)至2026年12月31日。

2022年11月23日，央行與原銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《銀發(fā)〔2022〕254號(hào)》提出，支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。自本通知印發(fā)之日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類(lèi)，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類(lèi)與之保持一致。

這意味著2022年11月23日~2023年5月23日期間到期的開(kāi)發(fā)貸款與信托貸款等存量融資，可以展期1年償還。

如今，在央行與國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布延長(zhǎng)部分房地產(chǎn)金融政策期限的通知后，只要上述貸款尚未還本付息，在保證債券安全的情況下，商業(yè)銀行可以將上述開(kāi)發(fā)貸款與信托貸款進(jìn)一步展期延長(zhǎng)至2026年底，此舉將更加有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況與貸款本息償還壓力。

記者獲悉，這背后，不排除是近期房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售壓力較大導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款相對(duì)較慢，相關(guān)部門(mén)此舉有助于減輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)與債務(wù)償還壓力，為房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)提供更強(qiáng)支撐。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積6.06億平方米，同比下降18.0%；新建商品房銷(xiāo)售額5.97萬(wàn)億元，下降23.6%。同期，房地產(chǎn)投資、開(kāi)竣工、房企到位資金等指標(biāo)繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，表明房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力相對(duì)較高，需要進(jìn)一步的政策扶持以緩解他們的資金緊張狀況。

與此同時(shí)，央行與國(guó)家金融監(jiān)管總局所發(fā)布的延長(zhǎng)部分房地產(chǎn)金融政策期限的通知，還有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)，提升資金獲取操作空間以緩解資金周轉(zhuǎn)壓力。

記者注意到，2024年1月24日發(fā)布的《銀辦發(fā)〔2024〕8號(hào)》提到，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款可用于承貸物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間的維護(hù)、改造、裝修等與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營(yíng)性資金需求，以及置換借款人為建設(shè)或購(gòu)置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，不得用于購(gòu)地、新建項(xiàng)目或其他限制性領(lǐng)域。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款在發(fā)放前應(yīng)明確貸款用途。2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。

此前，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者透露，前些年不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛在某些城市中心地段與客流量較大的新城區(qū)/旅游景區(qū)投資建設(shè)酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)。如今很多項(xiàng)目都處于經(jīng)營(yíng)期，若能有效盤(pán)活這些資產(chǎn)令開(kāi)發(fā)商獲得新的貸款資金，無(wú)疑將降低他們的債務(wù)償付違約風(fēng)險(xiǎn)。

隨著9月29日晚新政策面世，商業(yè)銀行可以在2026年底前（較原政策時(shí)效延長(zhǎng)2年），對(duì)符合上述條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款償還貸款與債券本息等。此舉有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與商業(yè)銀行擁有更長(zhǎng)時(shí)間開(kāi)展業(yè)務(wù)磋商，妥善完成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目盡調(diào)與資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估等工作，從而為企業(yè)盤(pán)活存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)與拓寬融資渠道創(chuàng)造更寬裕的操作環(huán)境，解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)瓶頸。

記者多方了解到，9月29日央行與國(guó)家金融監(jiān)管總局出臺(tái)的延長(zhǎng)部分房地產(chǎn)金融政策期限通知，一方面延長(zhǎng)了房地產(chǎn)企業(yè)未償還開(kāi)發(fā)貸款與信托貸款的還款期限，給房地產(chǎn)企業(yè)明顯減負(fù)，另一方面給房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多時(shí)間與銀行機(jī)構(gòu)磋商“盤(pán)活存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)”，進(jìn)一步拓寬經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款融資渠道以?xún)斶€貸款與債券本息，都令房地產(chǎn)市場(chǎng)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與資金流動(dòng)性壓力得到有效解決，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張明雙 攝