每經(jīng)記者 包晶晶  劉頌輝  陳榮浩  孔澤思  黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“今天上午9點(diǎn)開(kāi)始，1個(gè)小時(shí)接待了三波看房人。”上海浦東的房東趙女士9月30日告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者或記者）：“本來(lái)我都想好了，220萬(wàn)元就簽字，現(xiàn)在我想賣240萬(wàn)元。”

9月29日深夜，央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局公告明確，商業(yè)性個(gè)人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。同時(shí)，央行還明確，各商業(yè)銀行原則上于2024年10月31日前應(yīng)統(tǒng)一對(duì)存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整。

緊接著，上海、廣州和深圳三個(gè)一線城市均宣布優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

其中，上海新政內(nèi)容主要包括：非上海市戶籍家庭以及單身社保滿1年即可在外環(huán)外購(gòu)房；居住證積分達(dá)120分，社保滿3年可享滬籍家庭購(gòu)房待遇，即可買2套住房；臨港新片區(qū)工作、存在職住分離的群體，可在臨港多購(gòu)1套住房；首套首付比不低于15%、二套首付比不低于20%；個(gè)人住房銷售增值稅年限“5改2”；取消144平方米以下普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

廣州則宣布，自9月30日起，該市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內(nèi)購(gòu)買住房的，不再審核購(gòu)房資格，不再限制購(gòu)房套數(shù)。深圳新政規(guī)定，深圳戶口非核心區(qū)可多購(gòu)一套房，非深圳戶口核心區(qū)購(gòu)房需一年社保，非核心區(qū)買房無(wú)需社保；個(gè)人住房銷售增值稅年限“5改2”；降低首套、二套首付比例；取消限售、開(kāi)發(fā)商自主定價(jià)。

在系列房地產(chǎn)利好政策之下，9月30日，A股和港股均延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，尤其是房地產(chǎn)板塊，更是迎來(lái)集體狂飆。當(dāng)日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者第一時(shí)間實(shí)際走訪了上海、廣州和深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，了解這一波新政對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械膶?shí)際影響。

上海：新政出臺(tái)當(dāng)晚，市場(chǎng)已經(jīng)沸騰

新政次日，上海市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。

多位二手房中介向每經(jīng)記者表示，新政更利好原先超過(guò)144平方米的住宅，以及產(chǎn)證不滿五年的房子，節(jié)前工作日暫時(shí)變化不大，還需等細(xì)則出來(lái)。“因?yàn)樾抡壒?，帶看和窗口交易等等工作排得滿滿的。”

實(shí)事上，據(jù)每經(jīng)記者觀察，市場(chǎng)對(duì)新政早有預(yù)期，9月27日上海多個(gè)新房項(xiàng)目開(kāi)盤即售罄，其中遠(yuǎn)郊的龍湖觀萃項(xiàng)目首開(kāi)，3小時(shí)賣了15億元。

而此次上海新政出來(lái)后，上海郊區(qū)項(xiàng)目率先熱了起來(lái)。閔行區(qū)華漕板塊的中國(guó)鐵建花語(yǔ)前灣項(xiàng)目咨詢量激增。該項(xiàng)目一位置業(yè)顧問(wèn)向每經(jīng)記者介紹，新政出臺(tái)后接到了很多購(gòu)房者來(lái)電咨詢，之前猶豫不決的客戶也來(lái)再次咨詢。“昨天晚上同事們?nèi)技影嗉狱c(diǎn)和客戶聯(lián)絡(luò)。今天來(lái)的人不多，客戶直接在線上轉(zhuǎn)賬訂房，國(guó)慶期間肯定還會(huì)加碼促銷。”

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，由于是工作日，中國(guó)鐵建花語(yǔ)前灣售樓處現(xiàn)場(chǎng)并不算熱鬧，沙盤旁邊零星有幾組購(gòu)房者在咨詢?，F(xiàn)場(chǎng)一位工作人員表示，來(lái)訪量和前一天差不多，一般工作日接待30多組人，只有周末才會(huì)翻倍。“明天國(guó)慶放假肯定人多，所以今天一些同事先調(diào)休了，明天肯定要增加接待人員，今天的主要工作是為國(guó)慶期間的銷售做些準(zhǔn)備。”

漕盈路附近一家房產(chǎn)中介門店，中介羅先生直接帶著一位購(gòu)房者去新樓盤看房。據(jù)他介紹，這位購(gòu)房者在七莘工業(yè)園附近上班，7月份賣掉了黃浦區(qū)內(nèi)環(huán)的老房子，到這里的兩個(gè)月里一直在看房，但遲遲沒(méi)有決定，就是在等待房地產(chǎn)政策。此次新政一出來(lái)，這位購(gòu)房就決定把原來(lái)500萬(wàn)元的購(gòu)房預(yù)算提高到700萬(wàn)元。

“本來(lái)首付資金也夠的，只是這位購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心不足，少貸些款，怕買完貶值太多。”羅先生介紹，現(xiàn)在新房客戶的購(gòu)買信心強(qiáng)了，想買大戶型，有一些二手房東則開(kāi)始調(diào)價(jià)，總價(jià)增加了幾十萬(wàn)元，“雖然我覺(jué)得沒(méi)必要漲價(jià)，但確實(shí)有這樣的房東。”

位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的改善型項(xiàng)目保利·朗譽(yù)，新政出來(lái)后的當(dāng)天夜里就預(yù)定出了兩套房。該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)小張告訴每經(jīng)記者：“政策一出，客戶很快下了決定，晚上12點(diǎn)線上轉(zhuǎn)賬，訂了一套99平方米房源和一套140平方米房源。”

記者在該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)還遇到兩組前來(lái)看房的買房人，其中一組是初次到訪的，另有一組家庭則是特地過(guò)來(lái)簽購(gòu)房合同的，這也讓售樓處現(xiàn)場(chǎng)顯得頗為熱鬧。

小張?zhí)寡?，有些客戶之前就?lái)過(guò)，戶型、面積、朝向都看得差不多了，就是一直在觀望。政策出來(lái)后，下個(gè)月可能有些贈(zèng)送和優(yōu)惠措施就會(huì)收回，這些客戶可能也擔(dān)心樓盤優(yōu)惠力度有變化，所以就快速作出決定。

在位于市中心靜安區(qū)的靜安璽樾項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，同樣不斷有新客戶到訪。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目開(kāi)盤已有一段時(shí)間，二期將在國(guó)慶節(jié)后加推。置業(yè)顧問(wèn)還向記者透露：“二期98平方米中小戶型確定會(huì)漲價(jià)。”

“當(dāng)前，上海外環(huán)外新房市場(chǎng)銷售規(guī)模占全市的比重超70%，二手房市場(chǎng)占比也超過(guò)50%，本次上海明顯優(yōu)化外環(huán)外限購(gòu)政策，有望帶動(dòng)外環(huán)外市場(chǎng)活躍度提升。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向每經(jīng)記者指出。

廣州：全面取消限購(gòu)，樓盤來(lái)訪顯著增加

作為首個(gè)全面取消限購(gòu)政策的一線城市，廣州本次新政的示范效應(yīng)更高。

廣州“5•28新政”出臺(tái)后，對(duì)市場(chǎng)成交確實(shí)有一定提振，但未有長(zhǎng)效作用?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，今年前8月，廣州住宅市場(chǎng)容量（新房+二手房）累計(jì)同比下跌14%，政策對(duì)成交助力有限，市場(chǎng)需求容量進(jìn)一步壓縮。二手房?jī)r(jià)格敏感度較高，率先進(jìn)入下滑通道，且價(jià)格跌幅遠(yuǎn)超新房。

9月30日，廣州一位房企人士向每經(jīng)記者表示，由于當(dāng)天是工作日，項(xiàng)目上沒(méi)有特別明顯到訪增長(zhǎng)，還需要等到國(guó)慶期間觀察效果。“今天是新政（出臺(tái)后）首日，廣州購(gòu)房者一般反應(yīng)沒(méi)這么快，這次全面解除限購(gòu)最大的影響，應(yīng)該就是改變市場(chǎng)預(yù)期。”

不過(guò)，作為傳統(tǒng)的熱銷節(jié)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商也依然為國(guó)慶假期準(zhǔn)備了優(yōu)惠促銷活動(dòng)。記者從廣州萬(wàn)科方面了解到，國(guó)慶期間，萬(wàn)科旗下的黃埔新城、都會(huì)四季、增城萬(wàn)科城等項(xiàng)目都有購(gòu)房券優(yōu)惠，每套優(yōu)惠在2萬(wàn)至5萬(wàn)元不等。其中，都會(huì)四季項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)最高可享額外16萬(wàn)元購(gòu)房大禮包，增城萬(wàn)科城項(xiàng)目老帶新成交新老業(yè)主可額外獲得iPhone16一臺(tái)。

龍湖廣州·御湖境相關(guān)負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者表示，疊加央行各種刺激政策后，客戶反應(yīng)呈現(xiàn)出多樣化的態(tài)勢(shì)，看房量顯著增加。隨著客戶信心的回升和看房量的增加，區(qū)域板塊內(nèi)活躍度也有所提升，市場(chǎng)氛圍逐漸回暖。

不過(guò)，上述負(fù)責(zé)人同時(shí)表示，盡管政策利好不斷，但部分購(gòu)房者仍持觀望態(tài)度。他們擔(dān)心房?jī)r(jià)未來(lái)可能再次波動(dòng)，因此選擇繼續(xù)等待更好的入市時(shí)機(jī)。“另外，首付比例下調(diào)雖然降低了購(gòu)房門檻，但同時(shí)也意味著貸款額度增加，一些購(gòu)房者擔(dān)心未來(lái)還貸壓力較大，因此在作出購(gòu)房決策時(shí)更加謹(jǐn)慎。”

此外，記者從越秀廣州方面了解到，越秀觀樾項(xiàng)目近期來(lái)訪量明顯增多，較平日接待量上漲50%，越秀萬(wàn)博城新客到訪量有一定增加。

“廣州僅有的限購(gòu)門檻取消后，已經(jīng)成為四個(gè)一線城市中僅有的完全敞開(kāi)限購(gòu)限貸大門的城市。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，目前來(lái)看，廣州樓市的兩大任務(wù)依然是“去庫(kù)存”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”，因此政策效應(yīng)首先會(huì)體現(xiàn)在接下來(lái)國(guó)慶黃金周樓市的人氣提升上，而之后復(fù)蘇的持續(xù)性則需要經(jīng)濟(jì)基本面不斷地給予正向反饋，距離回到健康平穩(wěn)發(fā)展的軌道還需要一定時(shí)間。

“整體而言，在中央政治局會(huì)議定調(diào)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的短期目標(biāo)已經(jīng)確立，市場(chǎng)各方的信心也將逐步回升。”肖文曉補(bǔ)充道。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至今年第38周（9月16日至22日），廣州全市商品住宅存量面積微降至1161.6萬(wàn)平方米，去化周期較今年第37周微升至20.79個(gè)月。

另?yè)?jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，今年國(guó)慶假期，廣州一手住宅開(kāi)盤或加推樓盤13個(gè)，合計(jì)1493套單位。推盤個(gè)數(shù)比去年國(guó)慶假期減少12個(gè)，總推貨量則減少53%。

深圳：多個(gè)樓盤表示將收回優(yōu)惠措施

深圳樓市新發(fā)布當(dāng)晚，房產(chǎn)中介湯勇只睡了4個(gè)小時(shí)，這次樓市新政力度和市場(chǎng)反應(yīng)都出乎他的意料。

“現(xiàn)在全國(guó)客戶都可以在深圳非核心區(qū)買房了，而且無(wú)需社保和戶口，首付只要15%。”湯勇9月30日告訴每經(jīng)記者，因?yàn)楹芏酀撛诳蛻舯旧砭陀匈?gòu)房需求，現(xiàn)在政策出臺(tái)進(jìn)一步激發(fā)了這些購(gòu)房者的入場(chǎng)決心。

“已經(jīng)很久沒(méi)有這么瘋狂了！”湯勇拿出手機(jī)指了指手機(jī)App上的客源維護(hù)線索，上面顯示凌晨4點(diǎn)多還有客戶在咨詢買房的事情。

盡管新政出臺(tái)次日是工作日，部分售樓處看房人仍然明顯增多。在鴻榮源珈譽(yù)府的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，等候區(qū)基本已坐滿購(gòu)房者?，F(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)相當(dāng)忙碌，接待記者的項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)小劉一邊為購(gòu)房者算著價(jià)格，一邊不時(shí)回復(fù)著手機(jī)上的各種咨詢信息。

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，在不到半小時(shí)的時(shí)間里，已有兩批客戶敲響了營(yíng)銷中心的購(gòu)房“金蛋”，這意味著有兩組客戶成交或交了購(gòu)房定金。上午11時(shí)左右，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人流量又明顯多了起來(lái)。陪同看房的湯勇告訴記者：“今天已經(jīng)成交了11套了，保守預(yù)計(jì)當(dāng)天能成交20套以上。”

此外，每經(jīng)記者還走訪了深圳寶安、龍華等多個(gè)樓盤。在位于龍華龍盛地鐵站附近的卓越珺奕府現(xiàn)場(chǎng)，置業(yè)顧問(wèn)小盧告訴記者，預(yù)計(jì)會(huì)馬上收回折扣，項(xiàng)目采用的是階梯式售價(jià)方式，如果成交得越多，后面的折扣就越少。

“當(dāng)天能定下來(lái)的話，可以享受九七折、九五折、九八折等疊加優(yōu)惠，整體算下來(lái)差不多讓利了13個(gè)點(diǎn)。”小盧介紹，一般不同樓層、樓棟價(jià)格都會(huì)有差異，先上車的相對(duì)折扣要大一點(diǎn)，等房源賣得差不多了，項(xiàng)目的去化壓力沒(méi)那么大了，對(duì)應(yīng)的折扣就會(huì)陸續(xù)地收回。

以一套中高層89平方米的三房為例，原價(jià)496萬(wàn)元，折后總價(jià)435萬(wàn)元，相當(dāng)于開(kāi)盤價(jià)打了八八折。湯勇當(dāng)日下午3點(diǎn)向記者發(fā)送信息顯示：“您之前看中的房源已經(jīng)被定了，截至當(dāng)日15時(shí)，已經(jīng)成交了10套。”

在看房現(xiàn)場(chǎng)，中介小王也列舉了部分購(gòu)房者的實(shí)際情況：“在今天成交的購(gòu)房者中，有幾個(gè)本身之前就來(lái)看過(guò)項(xiàng)目，原本是在二手房和我們新房項(xiàng)目之間猶豫。但是政策出來(lái)后，一些二手房業(yè)主立馬開(kāi)始漲價(jià)，后來(lái)他們一聽(tīng)說(shuō)我們項(xiàng)目近期也要收回折扣了，當(dāng)天立馬就過(guò)來(lái)成交了。”

“比如我之前接待的一個(gè)客戶，原本是打算買南山諾德假日花園的66平方米兩房，最開(kāi)始業(yè)主掛牌賣500萬(wàn)元，但業(yè)主只能出價(jià)470萬(wàn)元。按照以前的市場(chǎng)行情，大概率能敲定下來(lái)了，但新政出來(lái)后業(yè)主決定不賣了，現(xiàn)在該小區(qū)同面積段房源最低一套售價(jià)已經(jīng)520萬(wàn)元了。正因如此，一些買家不得不將目光轉(zhuǎn)向了新房市場(chǎng)。”湯勇告訴記者。

在龍華區(qū)中洲迎璽花園售樓部現(xiàn)場(chǎng)，金蛋和禮花碎片散落一地。

置業(yè)顧問(wèn)小許的手機(jī)信息幾乎就沒(méi)有斷過(guò)，在和記者說(shuō)話間，他打開(kāi)一個(gè)微信群聊：“你看又有客戶定下來(lái)，隔空交的定金”。

“這個(gè)月整體來(lái)說(shuō)市場(chǎng)不是很好，這個(gè)盤只賣了20多套，但今天一上午又賣出去十幾套。”小許告訴記者：“總共265套待售，照這種情況下來(lái)，國(guó)慶賣一個(gè)月，11月和12月清下尾盤就差不多了。”

小許以一套8層的97平方住宅舉例，備案價(jià)格約683萬(wàn)元，折后總價(jià)580萬(wàn)元，相當(dāng)于八五折。而每高一層樓，總價(jià)還會(huì)上浮幾千到萬(wàn)元不等。

從言語(yǔ)中，記者能感受到銷售人員對(duì)去化的信心，小許多次稱，項(xiàng)目折扣只會(huì)越來(lái)越少。“說(shuō)句不好聽(tīng)的，能送東西就是難賣，開(kāi)發(fā)商才會(huì)做這些。因?yàn)樾抡鰜?lái)后，很多開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)收折扣了。”

宏發(fā)悅見(jiàn)和府項(xiàng)目也為沖刺國(guó)慶黃金周做好了準(zhǔn)備，公司以備案價(jià)八七折準(zhǔn)備了10套優(yōu)惠房，原預(yù)計(jì)10月1日推出，但新政出臺(tái)后，其中幾套已經(jīng)被客戶提前拿下。

該項(xiàng)目銷售人員小鄭告訴記者，目前龍華區(qū)已經(jīng)不限購(gòu)了，這對(duì)剛需客戶來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好，隨著政策放寬，許多原本觀望的客戶開(kāi)始入市，有客戶9月29日晚上就直接轉(zhuǎn)了定金過(guò)來(lái)。

小鄭表示，項(xiàng)目二期今年5月開(kāi)盤，每平方米售價(jià)比去年開(kāi)盤的一期項(xiàng)目?jī)?yōu)惠約3000元，開(kāi)盤時(shí)一次性繳納購(gòu)房款的可以給予九折優(yōu)惠，貸款可以九二折優(yōu)惠。他提醒記者，目前90多平方米的小戶型比較搶手，最低可以給到備案價(jià)的八六折。

兩位銷售人員都提到，股市對(duì)樓盤去化帶動(dòng)功不可沒(méi)，“現(xiàn)在很多客戶都是從股票里脫身的，就是賺錢太快了，客戶就沒(méi)太多猶豫。”

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 孔澤思 攝