每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

全域限購(gòu)實(shí)施6年后，海南省宣布取消住房限購(gòu)政策的市縣數(shù)量正在增加。

10月8日，據(jù)文昌房產(chǎn)公眾信息服務(wù)平臺(tái)微信公眾號(hào)，自10月7日起，在文昌市購(gòu)買(mǎi)商品住房不再進(jìn)行購(gòu)房資格審查、不再限制購(gòu)買(mǎi)套數(shù)等，且商品住房在取得不動(dòng)產(chǎn)證后即可上市交易。

此前的10月7日，海南省東方市、澄邁縣均宣布全面取消住房限購(gòu)政策。此外，9月4日，?？谑凶〗ň衷诋?dāng)?shù)夭糠址科蟠碜剷?huì)上宣布，凡落戶(hù)海南省的人員，自落戶(hù)之日起享受本地居民同等購(gòu)房待遇。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)每經(jīng)記者或記者）注意到，海南作為“樓市調(diào)控最嚴(yán)省”，其實(shí)施6年的“全域限購(gòu)”政策自去年底以來(lái)開(kāi)始有所松動(dòng)，包括限購(gòu)最嚴(yán)格的五指山、保亭、白沙、瓊中等多個(gè)市縣陸續(xù)出臺(tái)政策松綁限購(gòu)限售。目前在海南，三亞市仍未調(diào)整商品住房限購(gòu)政策，主城區(qū)還保留著外地人5年社保限購(gòu)的門(mén)檻。

多位業(yè)內(nèi)人士10月8日在接受每經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，預(yù)計(jì)未來(lái)海南更多地區(qū)會(huì)陸續(xù)取消住房限購(gòu)政策，“三亞市的住房限購(gòu)政策同樣存在較大優(yōu)化空間和預(yù)期。”

三地取消限購(gòu)，海南“全域限購(gòu)”開(kāi)始松綁

10月7日，據(jù)東方市人民政府網(wǎng)微信公眾號(hào)，該市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整有關(guān)住房限制性措施的通知》，自10月6日起，購(gòu)買(mǎi)該市行政區(qū)域內(nèi)的商品住房無(wú)需審核購(gòu)房人資格。這也意味著，東方市全面取消限購(gòu)措施。同時(shí)取消的還有商品住房轉(zhuǎn)讓限制年限規(guī)定，商品房自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起即可轉(zhuǎn)讓。

來(lái)源：東方市人民政府網(wǎng)微信公眾號(hào)

同日，據(jù)澄邁縣人民政府網(wǎng)微信公眾號(hào)，該縣發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，宣布取消商品住房限購(gòu)政策，購(gòu)買(mǎi)商品住房（含新建商品住房和二手住房），無(wú)需審核購(gòu)房人資格。同時(shí)，取消商品住房（含新建商品住房和二手住房）轉(zhuǎn)讓限制年限規(guī)定（有限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的除外），自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（房屋所有權(quán)證）之日起即可轉(zhuǎn)讓。

來(lái)源：澄邁縣人民政府網(wǎng)微信公眾號(hào)

10月8日，文昌市發(fā)布《關(guān)于全面取消我市商品住房購(gòu)買(mǎi)及交易限制政策的通知》，明確在該市購(gòu)買(mǎi)商品住房不再進(jìn)行購(gòu)房資格審查、不再限制購(gòu)買(mǎi)套數(shù)等，且商品住房在取得不動(dòng)產(chǎn)證后即可上市交易。

來(lái)源：文昌房產(chǎn)公眾信息服務(wù)平臺(tái)微信公眾號(hào)

至此，東方市、澄邁縣、文昌市成為海南省三個(gè)率先全面解除商品住房限購(gòu)政策的市縣。這也意味著，海南省自2018年4月22日起實(shí)施了6年的“全域限購(gòu)”政策開(kāi)始松綁。而在此之前，海南昌江縣、臨高縣兩地也曾對(duì)非海南戶(hù)籍居民放開(kāi)限購(gòu)。

今年5月，昌江縣發(fā)布通知明確，非海南戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)該縣石碌鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)商品住房，提供至少一名家庭成員在本省累計(jì)12個(gè)月及以上個(gè)稅或社保繳納證明的，執(zhí)行與本省戶(hù)籍居民相同的購(gòu)房政策。9月9日，該縣進(jìn)一步發(fā)布通知提出，在全縣范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)單套面積超過(guò)（含）160平方米商品住房的家庭，不受戶(hù)籍和套數(shù)限制。

臨高縣則在9月24日發(fā)布通知明確，非海南戶(hù)籍居民家庭，可直接購(gòu)買(mǎi)臨高主城區(qū)外商品住房；與企事業(yè)單位簽勞動(dòng)合同，可購(gòu)買(mǎi)主城區(qū)內(nèi)商品住房，享受本地居民同等購(gòu)房權(quán)益。

“取消限購(gòu)或有望吸引更多外地購(gòu)房者，尤其是具有旅居需求的部分客戶(hù)，有利于提升海南房地產(chǎn)交易的活躍度，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)運(yùn)行具有積極作用。”中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)在接受每經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

事實(shí)上，早在去年12月，海南就發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)工作的通知》，涉及優(yōu)化調(diào)整各市縣已出臺(tái)的、嚴(yán)于省級(jí)調(diào)整政策要求的相關(guān)條款，優(yōu)化調(diào)整二手房交易轉(zhuǎn)讓年限等限制性條件等10個(gè)方面。

今年1月，?？谑邪l(fā)文明確，限售政策由此前的5年調(diào)整至2年；省外戶(hù)籍2年社保或個(gè)稅可在非限購(gòu)區(qū)購(gòu)房，主城限購(gòu)區(qū)仍需5年社?；騻€(gè)稅，進(jìn)一步細(xì)化了限購(gòu)范圍；取消離異限購(gòu)，多孩家庭可多購(gòu)買(mǎi)一套，另外還擴(kuò)大了未落戶(hù)的人才引進(jìn)購(gòu)房范圍。

此后，臨高、瓊海、萬(wàn)寧、儋州、陵水、定安、樂(lè)東、白沙、瓊中等多個(gè)市縣陸續(xù)出臺(tái)政策松綁限購(gòu)限售，如海南省戶(hù)籍多孩家庭購(gòu)房可多買(mǎi)一套、加大人才購(gòu)房支持力度、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓不再限購(gòu)、首套房首付比例最低20%等。

就連被譽(yù)為海南“最嚴(yán)限購(gòu)”區(qū)域——海南中部生態(tài)核心區(qū)的五指山、保亭等市縣也出臺(tái)了相應(yīng)樓市優(yōu)化調(diào)整政策，此前只限當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)的商品住房，優(yōu)化調(diào)整為“面向本省戶(hù)籍居民家庭銷(xiāo)售”。

“這些地方取消限購(gòu)可能是個(gè)開(kāi)始。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜分析指出，預(yù)計(jì)未來(lái)海南更多地區(qū)會(huì)明確取消限購(gòu)。

全域限購(gòu)6年，房屋成交量跌超六成

每經(jīng)記者注意到，此次宣布全面取消住房限購(gòu)政策的澄邁、東方和文昌，一直以來(lái)屬于海南樓市的熱點(diǎn)區(qū)域，在2018年海南省實(shí)施全域限購(gòu)后，這些市縣的房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況日趨下降。

海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在實(shí)施全域限購(gòu)前的2017年，澄邁、東方兩地分別實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售面積331.41萬(wàn)平方米、52.10萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額分別為241.55億元、36.79億元。但到了2023年，兩地房屋銷(xiāo)售面積分別僅為53.22萬(wàn)平方米、11.31萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額分別為60.87億元、12.66億元，下滑十分明顯。

當(dāng)然，不僅僅是東方、澄邁兩地，整個(gè)海南省的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。

以實(shí)施“全域限購(gòu)”的2018年為分界線(xiàn)，2017年海南全省房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額達(dá)到歷史最高位。海南官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，海南全省房屋銷(xiāo)售面積2293萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)52%；銷(xiāo)售額2714億元，較上年增長(zhǎng)82%。

而在2018年，海南全省房屋銷(xiāo)售面積縮減至1432萬(wàn)平方米，較上年下降約38%；銷(xiāo)售額2083億元，較上年下降23%。到了2023年，海南省房地產(chǎn)銷(xiāo)售額為1493億元，銷(xiāo)售面積也一路下探至899萬(wàn)平方米，相較2017年的最高點(diǎn)跌超60%。今年前8月，海南房屋銷(xiāo)售額約為909.7億元，同比下降8.4%，銷(xiāo)售面積則同比微升2.9%至587.12萬(wàn)平方米。

“從2018年到現(xiàn)在，海南全域限購(gòu)執(zhí)行時(shí)間非常持久。”海南省吉祥置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人謝波在接受每經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，海南本身是以外流市場(chǎng)為主，除海口有一部分剛性需求外，包括澄邁、文昌等地的本地客群極少，更多是依靠島外市場(chǎng)，購(gòu)房者基本上是度假性質(zhì)的客群，因此限購(gòu)對(duì)企業(yè)影響很大，尤其對(duì)非?？谑幸酝獾姆莿傂孕枨蟮禺a(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)影響更大。

“三亞存在較大優(yōu)化空間和預(yù)期”

不過(guò)需要指出的是，作為海南省最重要的兩個(gè)城市，三亞和?？诘膶?duì)調(diào)整限購(gòu)政策的態(tài)度一直較為謹(jǐn)慎。

9月4日，?？谑凶〗ň衷诋?dāng)?shù)夭糠址科蟠碜剷?huì)上宣布，凡落戶(hù)海南省的人員，自落戶(hù)之日起享受本地居民同等購(gòu)房待遇。

而三亞的住房限購(gòu)政策一直未有松動(dòng)。在第三方平臺(tái)，三亞當(dāng)?shù)匾环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴每經(jīng)記者，目前三亞的限購(gòu)政策依然很?chē)?yán)，主城區(qū)仍需要累計(jì)5年社保或個(gè)稅，未來(lái)不排除有放松的可能。

不過(guò)，三亞的人才購(gòu)房政策相對(duì)寬松。早在2019年10月，三亞就放寬了人才購(gòu)房的門(mén)檻，全日制大專(zhuān)以及以上學(xué)歷的人才，在三亞實(shí)際工作滿(mǎn)一年，且繳納滿(mǎn)一年社保及個(gè)稅，即可在海南省購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)。

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017~2023年，三亞商品房成交量分別為25649套、11937套、5559套、5312套、9916套、12220套和19267套，今年截至目前成交10598套；成交面積分別為225.01萬(wàn)平方米、115.9萬(wàn)平方米、53.71萬(wàn)平方米、52.78萬(wàn)平方米、108.31萬(wàn)平方米、142.99萬(wàn)平方米和224.15萬(wàn)平方米，今年截至目前成交122.46萬(wàn)平方米。

價(jià)格方面，今年8月，三亞新建住宅樣本平均價(jià)格為27581元/平方米，相較于2023年的23793元/平方米上漲明顯。

海南房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)研究機(jī)構(gòu)“至理數(shù)據(jù)”報(bào)告顯示，今年9月，三亞經(jīng)濟(jì)圈（三亞、陵水、樂(lè)東、保亭）商品住宅成交量環(huán)比增加54.7%至2312套，成交面積約1.53萬(wàn)平方米。其中，三亞商品住宅成交備案1311套，面積約14.34萬(wàn)平方米，總金額約24.6億元，而備案套數(shù)前兩名的項(xiàng)目均為安居房。

此前，海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、錦誠(chéng)·海島服務(wù)商董事長(zhǎng)王路在接受每經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)就曾表示，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量項(xiàng)目不多，且不少項(xiàng)目銷(xiāo)售都還不錯(cuò)，比如海棠灣、阿那亞等。而近兩三年，三亞鮮少有商品化住宅用地供應(yīng)量，主要以其他保障性住宅用地、安居房用地為主。

這也使得三亞一旦有涉宅用地出讓就會(huì)引起房企爭(zhēng)搶。一年前，三亞市中心城區(qū)控規(guī)HP04-04-02/03地塊土地使用權(quán)對(duì)外出讓?zhuān)?jīng)過(guò)632輪報(bào)價(jià)，最終被吉祥置業(yè)以超16.6億元、溢價(jià)率近50%收入囊中，該地塊也是去年三亞的年度樓面價(jià)“地王”。在此之前，該公司已在?？?、三亞等地布局了吉祥6號(hào)、吉祥7號(hào)等項(xiàng)目。

“公司對(duì)海南整體的發(fā)展比較看好，未來(lái)我們還會(huì)在?？?、三亞一些好的位置尋找開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。”謝波表示，目前公司整體貨量已經(jīng)比較高了，現(xiàn)階段最主要任務(wù)的還是盡快完成目前已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的去化及資金回籠。

對(duì)于三亞住房限購(gòu)政策是否會(huì)有松綁的可能，陳文靜認(rèn)為：“三亞限購(gòu)政策存在較大優(yōu)化空間和預(yù)期。”

三亞當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士也向每經(jīng)記者表示，從近期全國(guó)及海南各市縣的樓市政策松綁趨勢(shì)來(lái)看，三亞樓市政策調(diào)整的可能性很大。

“從近期其他限購(gòu)城市放開(kāi)后的市場(chǎng)情況來(lái)看，反饋都比較好。像三亞這樣受全國(guó)關(guān)注的城市，若限購(gòu)政策一旦放松或者放開(kāi)，肯定會(huì)對(duì)市場(chǎng)會(huì)有很大促進(jìn)。”謝波同時(shí)也表示，海南樓市滯后于其他熱點(diǎn)城市半年左右，“根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，就算三亞政策有所松動(dòng)，短期內(nèi)市場(chǎng)波動(dòng)不會(huì)特別大，（效果）至少需要三個(gè)月到半年，剛好（那時(shí)）也是海南冬天旅居季，可能屆時(shí)市場(chǎng)會(huì)有一波高潮。”

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝