每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獲悉，乘著近期市場(chǎng)的東風(fēng)，多只公募REITs一經(jīng)發(fā)售就受到公眾投資者的追捧，紛紛宣布公眾發(fā)售部分提前結(jié)束募集并進(jìn)行比例配售。

10月11日，中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT、華夏南京交通高速公路REIT相繼發(fā)布公告稱(chēng)，由于公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購(gòu)規(guī)模已超過(guò)初始募集規(guī)模上限，基金管理人決定提前結(jié)束募集，并對(duì)公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)采用“全程比例配售”的原則予以確認(rèn)。隨后，招商高速公路REIT也公告于10月11日結(jié)束募集，由于公眾投資者認(rèn)購(gòu)踴躍，也將進(jìn)行比例配售。

有專(zhuān)業(yè)人士指出，自9月底以來(lái)，部分REITs市場(chǎng)活躍資金或受權(quán)益市場(chǎng)吸引，對(duì)REITs市場(chǎng)形成擾動(dòng)。但權(quán)益與REITs的機(jī)構(gòu)投資者結(jié)構(gòu)有所區(qū)別，前者的主要參與者是基金，后者則以保險(xiǎn)、券商自營(yíng)為主，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)大漲對(duì)REITs造成的資金虹吸效應(yīng)或有限，“長(zhǎng)線資金仍是市場(chǎng)壓艙石”。

公募REITs扎堆提前結(jié)募，將進(jìn)行比例配售

10月11日，中金基金和華夏基金先后發(fā)布公告，旗下有公募REITs提前結(jié)束募集，并將進(jìn)行比例配售。

中金基金旗下的產(chǎn)品是中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT。根據(jù)公告，該基金原定的募集期為2024年10月8日至10月11日。由于公眾投資者認(rèn)購(gòu)踴躍，截至10月10日基金公眾投資者認(rèn)購(gòu)總量已超過(guò)公眾發(fā)售總量，基金管理人決定提前結(jié)束公眾發(fā)售基金份額的募集，并將對(duì)公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)采用“全程比例配售”的原則予以確認(rèn)。

據(jù)悉，中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT募集基金份額共計(jì)5億份，認(rèn)購(gòu)價(jià)格為3.234元/份，預(yù)計(jì)募集資金總額為16.17億元，其中公眾發(fā)售初始發(fā)售份額為4036.5萬(wàn)份?；鹗状伟l(fā)行擬投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為位于北京市大興區(qū)、順義區(qū)和房山區(qū)合計(jì)3處新型標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房產(chǎn)業(yè)園區(qū)，合計(jì)建筑面積19.84萬(wàn)平方米。

無(wú)獨(dú)有偶，華夏基金旗下的華夏南京交通高速公路REIT今日也公告稱(chēng)，原定的公眾投資者募集期限為自10月9日起至10月14日，但10月10日該基金公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購(gòu)規(guī)模已超過(guò)本次公眾投資者的初始募集規(guī)模上限，基金管理人決定提前結(jié)束募集并啟動(dòng)比例配售。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，華夏南京交通高速REIT在9月底完成詢(xún)價(jià)，并且成功實(shí)現(xiàn)超募。有業(yè)內(nèi)人士指出，這是今年以來(lái)REITs市場(chǎng)較為少見(jiàn)的案例。

另一只在10月11日結(jié)束募集并啟動(dòng)比例配售的公募REITs也是一只高速公路REITs，那就是招商基金旗下的招商高速公路REIT。公開(kāi)資料顯示，該基金期限設(shè)置為15年，項(xiàng)目發(fā)起人招商公路是招商局集團(tuán)旗下的二級(jí)企業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為安徽省亳阜高速項(xiàng)目。從收入上看，亳阜項(xiàng)目2007年至2023年收入復(fù)合增長(zhǎng)率為12.58%。

9月底，招商高速公路REIT也完成了詢(xún)價(jià)，監(jiān)管準(zhǔn)予其發(fā)售的基金份額總額為5億份，由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售三個(gè)部分組成。根據(jù)公告，截至今日，該基金公眾投資者的有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)份額總額超過(guò)了《發(fā)售公告》中披露的擬向公眾投資者發(fā)售的基金份額數(shù)量，基金管理人將對(duì)10月11日的公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)開(kāi)啟末日比例配售。

權(quán)益市場(chǎng)大漲波及公募REITs？專(zhuān)業(yè)人士：影響有限

今年以來(lái)，公募REITs不論一級(jí)市場(chǎng)還是二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)都十分火熱。

從一級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)已有17只公募REITs成立，創(chuàng)下了歷年來(lái)發(fā)行的新高，發(fā)行總規(guī)模達(dá)到384.07億元。同時(shí)，根據(jù)滬深交易所官網(wǎng)，目前還有16只產(chǎn)品已獲受理或反饋，還在等待上市中。

“發(fā)行+擴(kuò)募”的雙輪驅(qū)動(dòng)也在加快。9月18日，首個(gè)保障房REITs項(xiàng)目擴(kuò)募正式申報(bào)，華夏北京保障房REIT的“擴(kuò)募發(fā)售”狀態(tài)為已申報(bào)。除此之外，還有中金廈門(mén)安居REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT等產(chǎn)品也紛紛公告了擴(kuò)募計(jì)劃。作為公募REITs實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的重要方式之一，產(chǎn)品的擴(kuò)募正在快速推進(jìn)中。

而從二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，今年大部分公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格都實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，漲幅超過(guò)10%，甚至20%的不在少數(shù)。近期權(quán)益市場(chǎng)大漲，也令部分投資者開(kāi)始擔(dān)憂(yōu)是否會(huì)對(duì)公募REITs的表現(xiàn)造成沖擊。對(duì)此，有專(zhuān)業(yè)人士表示，影響其實(shí)有限。

中金公司就指出，受9月24日國(guó)新辦發(fā)布會(huì)“新政”影響，金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好迅速升溫，9月最后一周權(quán)益市場(chǎng)較快升溫，債市則出現(xiàn)較為明顯調(diào)整。從資金面來(lái)看，部分REITs市場(chǎng)活躍資金或受權(quán)益市場(chǎng)吸引，對(duì)REITs市場(chǎng)形成擾動(dòng)，但長(zhǎng)線資金仍是市場(chǎng)壓艙石。隨著“新政”影響或在四季度開(kāi)始顯現(xiàn)，若宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)修復(fù)，REITs經(jīng)營(yíng)基本面或有望循序改善。

平安證券也分析稱(chēng)，REITs近期彈性或較弱，但中長(zhǎng)期配置價(jià)值不改。風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)急劇修復(fù)的時(shí)期，REITs可能不占優(yōu)，一是REITs現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)偏好提升對(duì)其價(jià)格帶動(dòng)相對(duì)較小；二是今年以來(lái)REITs已上漲9.33%，估值不在絕對(duì)低位，缺乏超跌反彈動(dòng)能；三是供給加速。“權(quán)益與REITs的機(jī)構(gòu)投資者結(jié)構(gòu)有所區(qū)別，前者的主要參與者是基金，后者則以保險(xiǎn)、券商自營(yíng)為主，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)大漲對(duì)REITs造成的資金虹吸效應(yīng)或有限。”

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