每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

10月16日，深業(yè)物業(yè)運營集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱深業(yè)物業(yè)）在港交所更新招股書，這也是該公司第四次向港交所主板遞交上市申請。

此次申請在香港主板上市，深業(yè)物業(yè)擬發(fā)行不超過約5198.05萬股境外上市普通股。其中，中金公司、中信證券和建銀國際為聯(lián)席保薦人。深業(yè)物業(yè)表示，公司計劃通過IPO募集資金用于戰(zhàn)略投資、收購、優(yōu)化數(shù)據(jù)服務(wù)平臺和提升服務(wù)影響力，以期在物業(yè)管理行業(yè)樹立新標(biāo)桿。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）注意到，今年總共有兩家物業(yè)企業(yè)成功登陸港交所，分別為泓盈城市服務(wù)和經(jīng)發(fā)物業(yè)。而回溯物業(yè)公司赴港上市歷史，2020年和2021年是物企搶灘上市的高峰期，分別有18家和13家物業(yè)企業(yè)在港股上市，其中包括萬物云、華潤萬象生活等頭部物業(yè)公司。

“這兩年物業(yè)企業(yè)上市的步伐有所放緩，主要是前期該上市的企業(yè)基本都已經(jīng)上市了。目前上市物業(yè)企業(yè)也達(dá)到60多家，上市潮告一段落。此外，由于宏觀經(jīng)濟(jì)和資本市場波動，投資者對物企行業(yè)的興趣有所轉(zhuǎn)移，物業(yè)企業(yè)上市難度增加，上市意愿也有所降低。”10月18日下午，漸苒咨詢創(chuàng)始人、漸苒研究院首席研究員湯曉晨通過微信向每經(jīng)記者分析稱。

來源：港交所官網(wǎng)

近七成在管面積位于大灣區(qū)

此前，深業(yè)物業(yè)曾分別于2023年2月24日、2023年8月25日和2024年3月28日向港交所主板遞交過上市申請，但均以失效告終。

公開資料顯示，作為全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運營及城市服務(wù)提供商，深業(yè)物業(yè)的業(yè)務(wù)始于1985年，最初將重點放在粵港澳大灣區(qū)，并在地方優(yōu)惠政策的支持下，業(yè)務(wù)足跡逐步遍布全國。

據(jù)深業(yè)物業(yè)招股說明書，截至2024年6月30日，深業(yè)物業(yè)的總簽約建筑面積約為9230萬平方米，在管項目498個，在管總建筑面積約8920萬平方米，覆蓋46個城市和14個省份。其中，大灣區(qū)的在管總建筑面積約為6020萬平方米，占在管總建筑面積的67.5%。

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，深業(yè)物業(yè)的業(yè)務(wù)主要分為城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)。截至2023年12月31日，其城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)管理面積約為5590萬平方米，占在管總建筑面積的62.7%；住宅物業(yè)管理服務(wù)管理面積約為2840萬平方米，占比31.9%；商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)管理面積約為490萬平方米，占比5.4%。

持股結(jié)構(gòu)方面，深圳國資委通過全資子公司深業(yè)集團(tuán)持股63.19%的深圳控股間接控制深業(yè)物業(yè)。

記者注意到，深圳控股主要從事物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資、物業(yè)管理及工業(yè)制造業(yè)務(wù)。分拆完成后，深圳控股預(yù)期將擁有深業(yè)物業(yè)不少于50%的權(quán)益，深業(yè)物業(yè)仍將為該公司的附屬公司。

在財務(wù)方面，2021年至2023年及2024年前6個月，深業(yè)物業(yè)的營業(yè)收入分別為21.52億元、23.48億元、27.12億元和14.10億元，相應(yīng)的凈利潤分別為0.75億元、1.21億元、1.60億元和0.93億元，毛利率分別為13.0%、14.4%、15.7%和15.7%。

深業(yè)物業(yè)方面表示，此次IPO的募集資金將主要用于進(jìn)行戰(zhàn)略投資及收購，與選定企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，于未來3—5年投資2860萬—6500萬元收購6—7間目標(biāo)公司；其次將用于優(yōu)化數(shù)據(jù)化服務(wù)平臺及購買新設(shè)備，以及提升商業(yè)運營服務(wù)影響力等。

“企業(yè)能否成功上市，一方面是財務(wù)表現(xiàn)，包括盈利能力、利潤增長情況及潛力，這些有明確的門檻；另一方面，公司的治理結(jié)構(gòu)、募集資金的目的及流向、與關(guān)聯(lián)方的關(guān)系也是港交所關(guān)注的重點。”湯曉晨分析稱。

對關(guān)聯(lián)方的依賴度逐年降低

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，深業(yè)物業(yè)與深業(yè)集團(tuán)之間存在著緊密的業(yè)務(wù)關(guān)系和股權(quán)聯(lián)系。不過從關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的情況來看，深業(yè)物業(yè)對關(guān)聯(lián)方依賴度在逐漸降低，來自關(guān)聯(lián)方的在管建筑面積占比呈現(xiàn)下降趨勢。

招股說明書顯示，2021年、2022年、2023年及2024年中期，深業(yè)物業(yè)來自關(guān)聯(lián)方的在管建筑面積占比分別為27.4%、27.9%、25.6%及20.8%，呈現(xiàn)逐年下降趨勢。

來源：深業(yè)物業(yè)招股說明書

從營收結(jié)構(gòu)來看，深業(yè)物業(yè)來自五大客戶的收入占比逐年上升，其中最大客戶深業(yè)集團(tuán)及其子公司的占比達(dá)到10.1%。

具體而言，2021年、2022年、2023年及2024年中期，深業(yè)物業(yè)總收入分別為21.52億元、23.48億元、27.12億元及14.1億元，其中來自五大客戶的收入占比分別為17.3%、21.2%、25.2%及26.4%。

盈利能力方面，深業(yè)物業(yè)向關(guān)聯(lián)方提供服務(wù)的毛利率保持穩(wěn)定，而向獨立第三方提供服務(wù)的毛利率較低。

招股說明書顯示，2021年、2022年、2023年及2024年中期，深業(yè)物業(yè)來自關(guān)聯(lián)公司的毛利率分別為21.6%、23.3%、23.9%、24.8%和23.7%；而來自獨立第三方對應(yīng)的毛利率分別為13%、14.4%、15.7%、15.8%和15.7%。

來源：深業(yè)物業(yè)招股說明書

從具體業(yè)務(wù)條線的毛利率情況看，深業(yè)物業(yè)來自城市及產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)和住宅物業(yè)管理服務(wù)的毛利率相對較低，而商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)的毛利率較高。截至今年上半年，來自城市及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的毛利率為13.4%，住宅物業(yè)管理服務(wù)的毛利率為10.3%，商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)的毛利率為27.3%。

招股說明書提到，深業(yè)物業(yè)已在城市管理、公建物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)五個服務(wù)領(lǐng)域打造了專業(yè)的產(chǎn)品線，并通過數(shù)字化運營模式提升服務(wù)效率。這五個服務(wù)領(lǐng)域的專業(yè)產(chǎn)品線分別為“深享城”“深享業(yè)”“深享園”“深享居”及“深享商”。

“9月底以來房地產(chǎn)市場成交量有所回升，資本市場資金流動性也持續(xù)提升，帶動了地產(chǎn)板塊及物業(yè)板塊的估值回升。此外，萬物云、金科服務(wù)、永升服務(wù)等物業(yè)企業(yè)近期持續(xù)推動股份回購，同樣對企業(yè)的估值起到了提振作用。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟向每經(jīng)記者表示：“9月份物業(yè)管理板塊回暖明顯，但是否擺脫2023年以來的持續(xù)下行通道仍有待觀察。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市值分化明顯，頭部效應(yīng)顯著，央國企的市場表現(xiàn)要好于民營物企。”

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