每經(jīng)記者 陳植    每經(jīng)編輯 馬子卿    

10月17日，住建部部長倪虹在國新辦新聞發(fā)布會上表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局指導(dǎo)各地迅速行動，抓存量政策落實，抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”。年底前，房地產(chǎn)“白名單”項目的信貸規(guī)模將增加至4萬億元。此外，金融監(jiān)管總局副局長肖遠(yuǎn)企表示，要將商品住房項目貸款全部納入“白名單”。

截至10月16日，房地產(chǎn)白名單項目已審批通過貸款2.23萬億元。這意味著，未來兩個多月，銀行還將增加約1.77萬億元的房地產(chǎn)“白名單”項目信貸投放。

一位國有大型銀行對公部門人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，過去兩天，其所在銀行已加快房地產(chǎn)“白名單”項目的信貸審核進(jìn)程，部分同事周末加班加點，盡快整理“白名單”項目的各項信息供信貸風(fēng)控部門盡快評估審核。盡管房地產(chǎn)“白名單”項目面臨信貸投放節(jié)奏加快壓力，銀行不會采取調(diào)降信貸準(zhǔn)入門檻，而是將更多房地產(chǎn)“白名單”項目納入信貸審批范疇，并落實應(yīng)貸盡貸工作。

上述對公部門人士透露，“如今，隨著城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制將更多符合條件的房地產(chǎn)項目納入‘白名單’，銀行擁有更豐富項目儲備與遴選空間，有較高把握完成上述監(jiān)管要求。”記者獲悉，銀行正密切關(guān)注商品住房項目貸款納入“白名單”的具體進(jìn)展。此舉能顯著提升房地產(chǎn)“白名單”項目的信貸投放規(guī)模，銀行也更有底氣完成年底前4萬億“白名單”信貸投放規(guī)模的目標(biāo)。

房地產(chǎn)“白名單”項目已審批通過貸款超2萬億元

今年年初，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》。據(jù)悉，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制主要由地級及以上城市相關(guān)部門根據(jù)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)情況及項目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財務(wù)等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推送。

金融機(jī)構(gòu)則按照市場化、法治化原則評估協(xié)調(diào)機(jī)制推送的支持對象，對正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來源有保障的項目，建立授信綠色通道，優(yōu)化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求。

這意味著被納入“白名單”的房地產(chǎn)項目，將更有機(jī)會獲得銀行的信貸支持，解決項目開發(fā)建設(shè)過程中各種資金問題。

截至3月底，商業(yè)銀行對城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制所推送的首批“白名單”項目完成審查。其中，審批同意的項目數(shù)量逾2100個，總金額超過5200億元；此后，“白名單”項目的信貸投放額持續(xù)加碼。截至10月16日，房地產(chǎn)“白名單”項目已審批通過貸款2.23萬億元。

華創(chuàng)證券研究所副所長張瑜表示，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投融資企穩(wěn)回升面臨兩大掣肘，一是在項目供給方面，受房地產(chǎn)市場有所低迷影響，存量的施工項目在減少，今年前8個月施工面積累計增速為-12%；二是在資金支持方面，開發(fā)商資金來源不足，今年前8個月房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源增速為-20.2%。

在他看來，若年底前，“白名單”項目信貸投放額增至4萬億元，第四季度“白名單”項目融資增量規(guī)模將增加約2萬億元，資金端不再成為地產(chǎn)投資的掣肘。

但是，從白名單項目信貸授信到實際信貸資金審批發(fā)放，仍面臨諸多挑戰(zhàn)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉表示，此前城市房地產(chǎn)協(xié)調(diào)融資協(xié)調(diào)機(jī)制存在的一大實際操作挑戰(zhàn)，是納入“白名單”的項目授信額度較大，但審批和融資落地的規(guī)模較小，原因是部分房地產(chǎn)項目存在各類問題。

上述對公部門人士透露，在“白名單”項目實際信貸額度審批發(fā)放方面，銀行會動態(tài)評估項目不同建設(shè)進(jìn)度的資金支出、項目銷售前景變化、項目銷售回款能否覆蓋信貸本息償還、房地產(chǎn)企業(yè)是否給予足夠抵押物等因素，決定實際信貸資金投放金額與分期發(fā)放節(jié)奏。此外，若信貸發(fā)放過程若房地產(chǎn)企業(yè)“出險”，銀行也會相應(yīng)收緊信貸投放門檻。

李宇嘉指出，若要徹底打通“白名單”項目授信到融資落地的堵點，相關(guān)部門一方面需加大某些“問題項目”的修復(fù)力度，吸引銀行敢貸能貸，另一方面需相關(guān)部門協(xié)同銀行一起努力，確保合規(guī)項目“應(yīng)貸盡貸”，從而令房地產(chǎn)“白名單”項目實際信貸投放規(guī)模進(jìn)一步增加。

近一個月新增近8000億元，4萬億元信貸投放目標(biāo)有望達(dá)成

兩個多月能否完成近1.77萬億元信貸投放，受到市場關(guān)注。對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前相關(guān)部門的工作思路相當(dāng)清晰，將所有房地產(chǎn)合格項目悉數(shù)納入“白名單”。“白名單”項目的擴(kuò)容，將確保房地產(chǎn)保交房工作得到全面推進(jìn)。記者多方了解到，銀行普遍認(rèn)為要完成年底前4萬億元的“白名單”項目信貸投放額，絕不會降低信貸準(zhǔn)入門檻，而是將更多符合條件的項目納入“白名單”，激發(fā)銀行的信貸投放量。

張瑜對于年底完成4萬億元“白名單”項目信貸投放額也頗有信心。他表示，截至9月24日，“白名單”項目的獲批信貸資金為1.43萬億元，到了10月16日這個數(shù)字增至2.23萬億元，表明過去不到一個月期間，相關(guān)信貸增加量近8000億元。若延續(xù)這個信貸投放節(jié)奏，年底這個數(shù)值有望達(dá)到4萬億元的目標(biāo)。

前述對公部門人士向記者透露，為了加大“白名單”項目信貸投放，其所在銀行除了增強(qiáng)與地方政府部門溝通以獲取更多“白名單”項目外，還內(nèi)部討論了如何完善“白名單”項目的放貸條件。

據(jù)悉，他們以往若遇到出險房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的，因資金拖欠問題導(dǎo)致項目頻繁停工的房地產(chǎn)“白名單”項目，都采取暫緩貸款資金發(fā)放，或只授信少放款的風(fēng)控措施；如今，隨著一系列國家經(jīng)濟(jì)刺激舉措令房地產(chǎn)市場有所復(fù)蘇，他們更側(cè)重評估這些項目的銷售前景與銷售回款金額能否覆蓋以往拖欠資金與貸款本息，作為新的貸款審核與放款依據(jù)。

他指出，“過去，由于房地產(chǎn)銷售相對疲軟，我們會采取比較保守的風(fēng)控評估策略，比如按房地產(chǎn)‘白名單’項目的60%～70%銷售率，作為評估能否收回貸款本息的主要依據(jù)；但隨著當(dāng)前部分城市房地產(chǎn)銷售狀況明顯好轉(zhuǎn)，我們也對一些地段良好、銷售前景頗佳的房地產(chǎn)‘白名單’項目，按80%～90%銷售率評估貸款本息回收安全性。更多項目將有望獲得信貸審批與盡快放款。”

10月17日，倪虹表示，相關(guān)政策發(fā)布以來，政策效果已開始顯現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售等主要指標(biāo)降幅繼續(xù)收窄，特別是9月底以來，一手房的看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房的交易量持續(xù)上升，市場出現(xiàn)積極變化。多地房地產(chǎn)政策支持力度加碼，一線城市樓市全線回暖。下一步，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將會同有關(guān)部門，一項一項抓落實，把政策效應(yīng)充分釋放出來。

加快信貸審批節(jié)奏，有銀行“加班加點”整理相關(guān)評估材料

為“鼓勵”商業(yè)銀行加大房地產(chǎn)白名單項目的信貸投放，相關(guān)部門采取多種舉措。10月17日，金融監(jiān)管總局副局長肖遠(yuǎn)企表示，廣東珠海的一個住宅項目，前期已售出了部分房屋，但因多種原因處于停建狀態(tài)。在城市協(xié)調(diào)機(jī)制的推動下，上市住宅項目被納入“白名單”。某大型銀行珠海分行對其新發(fā)放貸款6億元，令項目與配套設(shè)施很快復(fù)工建成。如今，該項目成為當(dāng)?shù)氐臅充N樓盤。

他表示，為了做好房地產(chǎn)項目融資與保障房屋建成交付，金融監(jiān)管總局還會進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項目融資機(jī)制，做到合格項目應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)，已審貸款應(yīng)貸盡貸，資金撥付能早盡早。

上述對公部門人士向記者透露，目前，他們已加快當(dāng)?shù)?ldquo;白名單”項目的信貸審批步伐。在風(fēng)險可控與合規(guī)操作的前提下，與部分房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)磋商，可根據(jù)“白名單”項目的用款計劃，嘗試將全部貸款資金提前發(fā)放至房地產(chǎn)企業(yè)開設(shè)的項目資金監(jiān)管賬戶，并根據(jù)項目開發(fā)具體進(jìn)度將資金從上述賬戶受托支付給上下游供應(yīng)商，更高效地滿足“白名單”項目的資金支出要求。

“上周末，部分同事加班加點，盡快整理完部分‘白名單’項目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度、開發(fā)商信用狀況、已銷售情況、未來銷售前景評估、銷售回款能否覆蓋貸款本息等信息，交給風(fēng)控部門評估審核。”他告訴記者，盡管目前其所在的部門尚未下達(dá)年底前的房地產(chǎn)“白名單”項目新增信貸投放目標(biāo)，但總行已提出已審貸款“應(yīng)貸盡貸”、資金撥付“能早盡早”等要求。

在隨著相關(guān)部門給年底前白名單項目信貸規(guī)模下達(dá)4萬億元的目標(biāo)后，其他銀行業(yè)務(wù)部門也正相應(yīng)加快“白名單”項目信貸投放節(jié)奏。

記者獲悉，前文提及的廣東珠海住宅項目，是珠海市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制首批三個房地產(chǎn)“白名單”項目里的首個放款項目，由珠海工行主動對接珠海市住建局和國家金融監(jiān)管總局珠海分局。在上級行的支持下，通過綠色通道審批投放6億元信貸金額，推動這個住宅項目復(fù)工建成。

截至9月底，珠海這個住宅項目的住房網(wǎng)簽量達(dá)到134套，在珠海所有房地產(chǎn)項目排名第25位。珠海工行表示，將繼續(xù)加大對房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項目的金融支持，為房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)和平穩(wěn)健康發(fā)展貢獻(xiàn)更多力量。

記者了解到，要擴(kuò)大房地產(chǎn)“白名單”項目的信貸投放，還需“白名單”項目數(shù)量的持續(xù)擴(kuò)容。日前，山東省房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制召開省市聯(lián)席會暨政銀企對接會。會議提出，務(wù)求“白名單”制度盡快取得明顯成效，要突出抓好項目推送，要按照“成熟一個、推送一個”的原則，積極開展縣（市）域、保交房和出險房企項目推送，持續(xù)擴(kuò)大白名單項目規(guī)模。

前述對公部門人士指出，“目前，我們正與當(dāng)?shù)刈〗ň旨訌?qiáng)溝通，隨著地方政府將更多符合條件的房地產(chǎn)項目納入‘白名單’，我們正計劃儲備更多項目與擴(kuò)大項目遴選范疇，對處于正常開發(fā)建設(shè)階段，且抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來源有保障的項目加快信貸審批與放款節(jié)奏，進(jìn)一步擴(kuò)大白名單房地產(chǎn)項目的信貸投放量。”

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