記者 包晶晶 行業(yè)風(fēng)險正在加速出清，旭輝境外債務(wù)重組也再次迎來重大進(jìn)展。 10月28日上午，旭輝控股集團(tuán)（HK00884，股價0.37港元，市值38.84億港元）發(fā)布內(nèi)幕消息公告稱，截至10月27日，合計持有適用債務(wù)約77.88%的債權(quán)人已正式簽訂或加入重組支持協(xié)議（RSA）。 據(jù)了解，距離9月27日旭輝控股集團(tuán)債券持有人小組正式簽訂重組支持協(xié)議并獲得31.1%債權(quán)人支持僅時隔一個月，支持率已達(dá)到77.88%。按照市場慣例，獲得75%以上債權(quán)人支持是境外債務(wù)重組的重大里程碑，這也標(biāo)志著旭輝控股集團(tuán)境外債務(wù)重組已經(jīng)符合進(jìn)入法庭流程的要求。 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析指出：“從行業(yè)的角度看，旭輝的債務(wù)重組值得深入研究，一方面其重組推進(jìn)速度較快，說明債務(wù)重組的效率正在提高，效果積極顯現(xiàn)；另一方面，當(dāng)前相關(guān)政策支持力度大，市場反饋積極，從企業(yè)層面看，銷售數(shù)據(jù)預(yù)期向好，對債務(wù)的處置有著積極的作用?！? 債務(wù)重組之路曙光已現(xiàn) 隨著2023年11月融創(chuàng)中國宣布完成境外債務(wù)重組，整體化解約人民幣900億元的債務(wù)風(fēng)險，以及中國奧園、禹洲集團(tuán)和佳兆業(yè)集團(tuán)債務(wù)重組捷報頻傳，均為出險房企化債重塑信心。 據(jù)觀察，旭輝境外債務(wù)涉及不同類別投資人，債務(wù)種類繁多、重組難度較大。從過往多家房企債務(wù)重組的經(jīng)驗來看，重組過程能否順利推進(jìn)，核心問題在于債務(wù)重組方案的合理性和可行性，以及債權(quán)人的支持和認(rèn)可。 2024年初，旭輝首度披露重組方案，隨后在4月29日，旭輝公告正式與債券持有人小組就“全面方案”原則上達(dá)成一致，債券持有人小組的持有人合共持有或控制旭輝各類債務(wù)本金總額約43%。 當(dāng)時旭輝提供的“全面提案”中共包括6個選項，將債權(quán)人所持債務(wù)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金、公司股份、發(fā)行新票據(jù)或新貸款等。隨后，旭輝在9月份的公告中，對此前提案進(jìn)行了更新，基于“短端削債，中端轉(zhuǎn)股，長端保本降息”的重組框架，向債權(quán)人提供了包括短年期票據(jù)、短年期貸款、中年期票據(jù)+強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債、長年期票據(jù)、中年期票據(jù)、中年期貸款、美元計價長年期貸款、人民幣計價長年期貸款等8個選項。 至9月27日公告時，旭輝境外債務(wù)重組共涉及10筆高級債、1筆可轉(zhuǎn)債和1筆永續(xù)債，以及13筆境外貸款，本金總規(guī)模達(dá)68.58億美元。 10月，旭輝再次增加新的方案選項，為計劃債權(quán)人提供僅收取強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券及現(xiàn)金對價的選項。新增選項為美元計價無利息強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券，自基準(zhǔn)日期起4年到期，可轉(zhuǎn)換為公司普通股（強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券），及于重組生效日期支付的現(xiàn)金。同時，重組方案預(yù)留了一定的彈性并設(shè)定共享機(jī)制，允許公司基于銷售狀況適當(dāng)調(diào)節(jié)現(xiàn)金支出。 重組方案獲得了債權(quán)人的迅速響應(yīng)。截至10月27日，合計持有適用債務(wù)約77.88%的債權(quán)人已正式簽訂或加入重組支持協(xié)議（RSA）。旭輝在公告中稱，公司對迄今為止收到的大力支持備受鼓舞，對此表示衷心感謝。公司將繼續(xù)盡全力與公司顧問、債券持有人小組、貸款銀行及其顧問合作，根據(jù)RSA及條款書推進(jìn)建議重組的實施。 同時，為鼓勵債權(quán)人盡早參與重組，旭輝在10月28日的公告中強(qiáng)調(diào)，早鳥同意費截止日期（即2024年10月27日下午5:00香港時間）已過，一般同意費目前仍然適用于在早鳥同意費截止日期之后但在一般同意費截止日期之前加入的債權(quán)人。 當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵階段，重點房企加速推進(jìn)債務(wù)重組，無疑將為行業(yè)進(jìn)一步釋放壓力。 “從市場風(fēng)險角度看，房企債務(wù)是一直以來較大的風(fēng)險點，重組工作的推進(jìn)讓市場風(fēng)險明顯減少，對房地產(chǎn)行業(yè)化解金融風(fēng)險，具有非常好的啟發(fā)?！眹?yán)躍進(jìn)指出。 減輕現(xiàn)金流壓力 改善負(fù)債結(jié)構(gòu) 債務(wù)重組對于旭輝而言意義重大。中指研究院在一份研報中指出，境外債重組中債轉(zhuǎn)股和削減本金方式能夠?qū)崿F(xiàn)公司債務(wù)規(guī)模降低，債轉(zhuǎn)股還同步增加凈資產(chǎn)，有利于修復(fù)公司資產(chǎn)負(fù)債表，為公司經(jīng)營基本面好轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。 從旭輝提供的“短中長”相結(jié)合的重組方案來看，兼顧了不同債權(quán)人的需求，也為公司“觸底企穩(wěn)”、重啟發(fā)展提供了時間和空間。根據(jù)方案中的9個選項具體償債計劃，公司在重組生效后的前兩年無需支付本金及利息，對于仍處于行業(yè)深度調(diào)整期、全力“保交付”的旭輝而言，將顯著緩解短期現(xiàn)金流的壓力。 旭輝此前曾對外稱境外重組預(yù)計削債33億-40億美元，相較于旭輝886億人民幣的總有息負(fù)債，這一削債金額比較可觀，有望顯著降低公司的財務(wù)杠桿。 重組方案中的新貸款或新票據(jù)利率在2.75%-3%，與之前的融資成本相比大幅降低，且最長周期可延長至九年，這將使公司的還款壓力與當(dāng)前市場低迷時期的現(xiàn)金流狀況相適應(yīng)。 此前的10月21日，旭輝控股集團(tuán)還對債務(wù)重組方案進(jìn)行了調(diào)整，新增了兩種選擇，將重組方案的選項2細(xì)分為兩種，其中一個選項中的強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券所占旭輝控股集團(tuán)比例更高，二者的現(xiàn)金對價比例保持一致。 旭輝此番多達(dá)9個選項的重組框架，也為出險房企債務(wù)重組方案提供了參考，一定程度上提振了出險房企化債的信心和債權(quán)人信心，疊加當(dāng)前監(jiān)管部門積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，將有助于行業(yè)風(fēng)險出清。 債務(wù)重組并非風(fēng)險化解終點 嚴(yán)躍進(jìn)表示：“從宏觀角度看，結(jié)合最近市場銷售很大程度上表現(xiàn)出了止跌回穩(wěn)的態(tài)勢，企業(yè)債務(wù)問題得以解決，能夠輕裝上陣，可以看作一個積極的信號，即從市場的止跌回穩(wěn)到企業(yè)的回穩(wěn)都有積極的表現(xiàn)；反過來，債權(quán)人的迅速響應(yīng)和支持，也體現(xiàn)出了這一重要特征?！? 不過，對于出險企業(yè)來說，完成境內(nèi)外債重組并非風(fēng)險化解的終點。中指研究院提出，保交樓作為防風(fēng)險、穩(wěn)民生的核心目標(biāo)之一，仍是房企經(jīng)營的重點任務(wù)，房企還需持續(xù)堅持做好交付，提振購房者信心。 對于保交樓和經(jīng)營任務(wù)，旭輝一直以來的表現(xiàn)可圈可點。半年報顯示，旭輝上半年營收202億元，截至報告期末，旭輝總資產(chǎn)為2828億元，凈資產(chǎn)572億元；有息負(fù)債總額886億元，較2023年6月末壓降136.6億元，同比降幅超13%。 保交樓方面，盡管行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整，旭輝自2024年至9月30日，已交付新房4.1萬套，自2022年來累計交付新房超25萬套。今年3月，中國房地產(chǎn)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布《2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付力TOP20》榜單，旭輝交付力在行業(yè)中排名第8。 在土地儲備方面，上半年旭輝總未售貨值約2760億，其中一二線城市占比約70%。在北京、上海等核心城市，旭輝還擁有價值約460億的持有物業(yè)資產(chǎn)，這些堅實的資產(chǎn)基礎(chǔ)能使旭輝在市場的波動周期中保持穩(wěn)定，并為業(yè)務(wù)持續(xù)復(fù)蘇提供堅實的后盾。 此外，隨著2024年以來“白名單”加速推進(jìn)，旭輝在全國范圍已有72個項目入圍房地產(chǎn)項目“白名單”，45個項目已獲融資支持，其中，太原江山云悅、蕪湖鎏金印象、烏市學(xué)府尚品等5個項目獲取新增融資額度批復(fù)。 值得一提的是，旭輝在9月的重組進(jìn)展公告中表示，公司的長遠(yuǎn)計劃是逐步向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，保留核心資源及能力，以度過中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的深度調(diào)整周期。