每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

11月6日，領(lǐng)展房產(chǎn)基金（HK00823，股價36.450港元，市值939.19億港元）披露了截至9月30日6個月的中期業(yè)績公告，并舉行了業(yè)績發(fā)布會。

公告顯示，領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司（領(lǐng)展房產(chǎn)基金的管理人，以下簡稱領(lǐng)展）收益及物業(yè)收入凈額分別同比增長6.4%、5.8%，分別達到71.53億港元、53.59億港元，主要由于報告期內(nèi)完成收購上海七寶萬科廣場額外50%權(quán)益，以及大部分營運的市場取得較佳表現(xiàn)。

在業(yè)績發(fā)布會上，領(lǐng)展集團行政總裁王國龍在回復(fù)《每日經(jīng)濟新聞》記者提問時表示，早在幾個月前，公司已全盤管理七寶廣場項目，并將用過去多年來的運營經(jīng)驗，讓商場做得更好，項目長遠來看還有很大的增長空間。

這也是領(lǐng)展董事會主席歐敦勤上任后的首場業(yè)績發(fā)布會，他表示，公司會持續(xù)將多元化策略推進下去，在明確的目標(biāo)市場提升業(yè)務(wù)的收益質(zhì)量。

物業(yè)出租率超過90%

報告期內(nèi)，領(lǐng)展房產(chǎn)基金在香港的物業(yè)組合達到130項資產(chǎn)，涵蓋必需品零售空間、鮮活街市，以及約57000個鄰近公屋及主要交通樞紐的泊車位。面對充滿挑戰(zhàn)的市況，香港物業(yè)組合收益總額及物業(yè)收入凈額分別按年增長2.2%、2.4%。

零售物業(yè)組合方面，通過有效地將內(nèi)地組合品牌交叉銷售到香港市場，領(lǐng)展房產(chǎn)基金的零售物業(yè)維持97.8%的租用率，平均每平方呎（1平方呎≈0.09290304平方米）租金為64.5港元。

由于港元強勢及消費模式轉(zhuǎn)變導(dǎo)致消費低迷，領(lǐng)展房產(chǎn)基金的香港零售物業(yè)組合商戶每平方呎銷售總額按年下降4.3%，整體平均續(xù)租租金調(diào)整率維持0.7%的正增長，整體租金對銷售額比例則維持在13.1%。

辦公樓方面，截至報告期末，在九龍東辦公大樓當(dāng)前的空置率下，領(lǐng)展房產(chǎn)基金通過合營企業(yè)擁有的辦公樓海濱匯仍取得99.2%的租用率。

內(nèi)地物業(yè)組合方面，領(lǐng)展房產(chǎn)基金包括位于一線城市以及周邊長三角及珠三角地區(qū)的六項零售資產(chǎn)、一項辦公樓資產(chǎn)及五項物流資產(chǎn)。報告期內(nèi)，內(nèi)地物業(yè)組合的總收益及物業(yè)收入凈額分別同比增長39.2%及37.6%。該增長主要由于今年2月收購上海七寶萬科廣場額外50%權(quán)益后，資產(chǎn)全面綜合入賬。撇除此新收入貢獻，收益和物業(yè)收入凈額將分別按年增長6.5%和4.9%。

報告期內(nèi)，領(lǐng)展房產(chǎn)基金在內(nèi)地的零售物業(yè)取得-3.2%的續(xù)租租金調(diào)整率，主要由于北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場的負續(xù)租租金調(diào)整率所致。物業(yè)組合的租用率維持在96.4%的水平。

今年2月，領(lǐng)展房產(chǎn)基金以23.83億元收購上海七寶萬科廣場剩余50%股權(quán)后，實現(xiàn)了對該項目的全資控股。7月22日，上海七寶萬科廣場更名為上海七寶領(lǐng)展廣場，目前正在對第四和第五層進行翻新，涉及資本開支約1900萬元（人民幣，下同），計劃于今年底竣工。

已預(yù)留資本開支約600萬元，用于翻新北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場地庫層的部分區(qū)域，計劃于2024年底竣工。資產(chǎn)提升計劃包括位于廣州天河領(lǐng)展廣場二期及北京通州領(lǐng)展廣場的項目，共預(yù)留資本開支1.8億元，計劃于2025年中期完成。

截至報告期末，領(lǐng)展房產(chǎn)基金的投資物業(yè)組合估值同比下降2.1%至2311.28億港元，主要由于大部分物業(yè)的資本化率擴大，只有部分被外幣兌港元升值所抵銷；領(lǐng)展房產(chǎn)基金單位持有人應(yīng)占資產(chǎn)凈值減少3.7%至1721.33億港元；每基金單位資產(chǎn)凈值減少4.6%至66.80港元。

續(xù)推多元化發(fā)展策略

王國龍表示，展望未來，領(lǐng)展仍然面臨巨大的挑戰(zhàn)和不確定性，公司必須繼續(xù)努力應(yīng)對困難，保持創(chuàng)新，積極提出方案，應(yīng)對逆境。為實現(xiàn)具韌性及多元化的收益，以及開拓新的增長來源，在領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略下，挖掘兩大主要增長動力。

首要，以積極的投資組合管理及多元化戰(zhàn)略提升物業(yè)收益的質(zhì)量及抗逆力，為基金單位持有人帶來更佳回報；其次，通過擴大投資管理業(yè)務(wù)，包括與資本伙伴合作，加快業(yè)務(wù)多元化的步伐，并通過提供管理服務(wù)帶來費用收入。

回顧報告期內(nèi)，全球市場經(jīng)歷了貨幣政策的顯著轉(zhuǎn)變，領(lǐng)展積極管控利率及匯兌風(fēng)險，以確保有強勁的資產(chǎn)負債表。領(lǐng)展房產(chǎn)基金的總負債比率由今年3月31日的23.5%降至9月30日的22.8%，凈負債比率則保持在20.6%的低水平。

截至報告期末，在凈償還44億港元債務(wù)后，領(lǐng)展房產(chǎn)基金的總負債金額進一步減少至556億港元。固定利率債務(wù)占整體債務(wù)組合的比例由今年3月31日的69.8%調(diào)整至66.4%。半年內(nèi)，平均借貸成本保持在3.69%水平，債務(wù)到期年限平均為2.9年，債務(wù)到期日分攤于未來14年間。

“我們的規(guī)劃已非常清晰，希望能與資本伙伴去合作，共同購買或者投資資產(chǎn)，并且繼續(xù)推進多元化發(fā)展策略，讓公司繼續(xù)保持‘優(yōu)于大勢’的表現(xiàn)。”歐敦勤表示，公司在零售物業(yè)領(lǐng)域保持較好的運營能力，一直在固定資產(chǎn)類別做投資，并取得強勁的收益表現(xiàn)。接下來，領(lǐng)展同樣會審慎地對待資產(chǎn)類別，努力運營管理資產(chǎn)，給投資者帶來更好的回報。