每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

11月份房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)釋放積極信號(hào)。據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，受優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，11月，全國100個(gè)城市（以下簡(jiǎn)稱百城）新建住宅平均價(jià)格為16592元/平方米，環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.36%，同比上漲2.40%；二手住宅方面，以價(jià)換量趨勢(shì)延續(xù)，百城二手住宅平均價(jià)格為14278元/平方米，環(huán)比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌7.29%。

“11月，房企在核心城市保持較快推盤節(jié)奏，部分優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)城市新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。”中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)分析指出。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，11月，深圳、成都、烏魯木齊和東營(yíng)4個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比“止跌轉(zhuǎn)漲”，打破百城二手房?jī)r(jià)格連續(xù)7個(gè)月全部下跌的局面，釋放出積極信號(hào)。此外，11月百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量為40個(gè)，較10月減少3個(gè)。

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月，得益于政策穩(wěn)信心強(qiáng)預(yù)期疊加新增供應(yīng)大幅回升，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)930萬平方米，環(huán)比上升35%；成交面積達(dá)1534萬平方米，環(huán)比微增3%，同比增長(zhǎng)20%，與三季度月均值相比增長(zhǎng)59%，前11月累計(jì)同比降幅收窄至26%。

開源證券也在報(bào)告中指出，房?jī)r(jià)“止跌回穩(wěn)”路徑已經(jīng)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)一線城市的政策調(diào)整將對(duì)需求側(cè)形成有力支撐，并逐步改善房?jī)r(jià)預(yù)期，進(jìn)而輻射二三線城市從而逐步實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)“止跌回穩(wěn)”，帶來房地產(chǎn)基本面改善。

二三線城市成交延續(xù)波動(dòng)

百城新建住宅價(jià)格指數(shù)顯示，11月百城新建住宅平均價(jià)格為16592元/平方米，價(jià)格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.36%，同比上漲2.40%，環(huán)比增幅為近3年的最高水平。其中，一線和二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.69%和0.33%，寧波、上海和成都環(huán)比漲幅均超過1%，分別達(dá)到1.34%、1.32%和1.28%。

以成都為例，11月成都新房市場(chǎng)延續(xù)高位成交特征，成交面積達(dá)到約224.25萬平方米，創(chuàng)近一年新高，同時(shí)也是近一年來唯一成交面積破200萬平方米的月份，整體供應(yīng)以主城區(qū)改善型產(chǎn)品為主。如11月27日，位于天府總部商務(wù)區(qū)板塊的招商翎雲(yún)閣推出6號(hào)樓“樓王”產(chǎn)品，主力戶型總價(jià)為1200萬~1700萬元/套，依托地段+產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)，開盤96套房源即售罄；錦江區(qū)川師TOD·錦江府南苑組團(tuán)均價(jià)30000元/平方米以上，憑借區(qū)域、教育等優(yōu)勢(shì)，120套房源也是開盤即銷售一空。

據(jù)克而瑞四川監(jiān)測(cè)，10月以來成都市場(chǎng)整體來訪量顯著回升，11月高位維持16萬+人次，為今年以來最高。認(rèn)購量與盤均來訪認(rèn)購量均創(chuàng)今年新高，轉(zhuǎn)化率也處于相對(duì)高位，整體市場(chǎng)活躍度高。此外，按近3個(gè)月去化速度，成都新房市場(chǎng)存量去化周期僅需9個(gè)月左右；按近半年去化速度，去化周期也降至11個(gè)月左右，新房流速明顯好轉(zhuǎn)。

再看上海樓市，受海上·清和璽、大華斐勒公園等高價(jià)新開盤項(xiàng)目入市影響，上海11月新房?jī)r(jià)格環(huán)比也在上漲。據(jù)房天下數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月上海新房?jī)r(jià)格為67571元/平方米，環(huán)比上漲0.28%。其中，漲幅最大的閔行區(qū)，房?jī)r(jià)為74355元/平方米，環(huán)比上漲2.14%。

在成交規(guī)模上，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，得益于政策穩(wěn)信心強(qiáng)預(yù)期疊加新增供應(yīng)大幅回升，11月30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交量延續(xù)U型走勢(shì)達(dá)到年內(nèi)新高，單月成交面積1534萬平方米，環(huán)比微增3%，同比增長(zhǎng)20%，與三季度月均值相比增長(zhǎng)59%，前11月累計(jì)降幅收窄至26%。

其中，一線城市成為新政直接受益者，新房成交量環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比上升62%，較三季度月均增長(zhǎng)76%。其中，深圳漲幅顯著，環(huán)比增65%，同比倍增。需要注意的是，滬深11月新房成交量環(huán)比增幅均有放緩趨勢(shì)。“可以看出，新政利好效應(yīng)有遞減趨勢(shì)。隨著短期欲購房的存量客戶持續(xù)釋放，成交增長(zhǎng)也有疲軟態(tài)勢(shì)。”克而瑞分析指出。

不過，二三線城市成交延續(xù)低位波動(dòng)，累計(jì)同比降幅顯著高于一線城市。但部分城市如南京、蘇州、合肥、青島、鄭州等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，11月因中央新政利好穩(wěn)定市場(chǎng)信心和適銷對(duì)路樓盤入市，成交出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，同比和環(huán)比齊增。

克而瑞方面分析指出，11月利好政策密集出臺(tái)，核心一二線城市整體仍處于持續(xù)放量期，30城新房成交同比回正，達(dá)到年內(nèi)新高。12月恰逢房企業(yè)績(jī)沖刺季，供應(yīng)有望持續(xù)回升，不排除部分房企為沖刺業(yè)績(jī)而進(jìn)行年末大促?？剂看擞绊懀A(yù)計(jì)整體成交環(huán)比有望回升，出現(xiàn)小幅翹尾。

“2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍呈調(diào)整態(tài)勢(shì)，‘5·17’和‘9·26’兩輪樓市新政托底市場(chǎng)，尤其是‘9·26’新政支持力度大，效果持續(xù)性強(qiáng)于以往，10月以來市場(chǎng)量?jī)r(jià)出現(xiàn)‘階段性恢復(fù)’，11月核心城市銷售保持一定規(guī)模。”徐躍進(jìn)分析指出，隨著年末房企沖刺銷售業(yè)績(jī)，加大推盤力度，預(yù)計(jì)12月房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持一定活躍度，但短期內(nèi)“以價(jià)換量”仍是市場(chǎng)主流。

多城二手房?jī)r(jià)“止跌轉(zhuǎn)漲”

值得注意的是，在長(zhǎng)期以“以價(jià)換量”策略為主導(dǎo)的二手住宅銷售市場(chǎng)，也出現(xiàn)了局部的止跌轉(zhuǎn)漲。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月百城二手住宅平均價(jià)格為14278元/平方米，環(huán)比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)。一線城市中，北京、上海和廣州二手房房?jī)r(jià)跌幅較之前明顯收窄。從漲跌情況來看，深圳、成都、烏魯木齊、東營(yíng)4城11月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比“止跌轉(zhuǎn)漲"，打破百城連續(xù)7個(gè)月全部下跌的局面。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，11月18個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為1199萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)16%，同比增長(zhǎng)33%。前11月，18個(gè)重點(diǎn)城市二手房累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為10020萬平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)5%。

以深圳為例，據(jù)深圳樂有家研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，11月深圳二手住宅網(wǎng)簽7125套，環(huán)比上漲16.5%，成為近4年的最高點(diǎn)，甚至超過參考價(jià)政策出臺(tái)前。價(jià)格方面，11月深圳二手住宅成交價(jià)穩(wěn)定在“6字頭”，環(huán)比上漲2.1%，目前為6.43萬元/平方米。

樂有家研究中心表示，稅費(fèi)減征政策吸引更多改善客群、豪宅客群積極入市，深圳高總價(jià)的二手房源成交占比上漲明顯。其中，總價(jià)1000萬~1500萬元房源占比從9月的6.6%連續(xù)2個(gè)月上漲，目前為8.3%；總價(jià)1500萬元以上房源占比從9月的2.1%上漲至當(dāng)前的4.7%，翻倍增加；總價(jià)800萬~1000萬元房源占比則連續(xù)2個(gè)月穩(wěn)定在8.1%，比9月的6.2%增加了近2個(gè)百分點(diǎn)。

這樣的情況同樣出現(xiàn)在杭州。杭州我愛我家數(shù)據(jù)顯示，隨著契稅政策調(diào)整，大幅提升了90平方米以上置業(yè)的需求活力，杭州90平方米以上二手房源成交環(huán)比上升1.93%，其中90~140平方米面積段置業(yè)需求，環(huán)比上升了1.22%。

與此同時(shí)，11月份杭州呈現(xiàn)明顯的購房總價(jià)梯度上行趨勢(shì)，其中最為引人注目的是200萬元以下低總價(jià)房源的成交占比縮水3.66%。反之，200萬元以上各總價(jià)段房源成交趨勢(shì)幾乎都在上移。11月，800萬元（含）以上高端住宅（含別墅）成交總量達(dá)384套，其中尤以千萬元及以上住宅占據(jù)半壁江山，共計(jì)成交207套，創(chuàng)下今年最高成交紀(jì)錄，趕超2021年3月樓市巔峰時(shí)期的200套。

據(jù)國信證券觀察，此前每輪政策相對(duì)上一輪政策的房?jī)r(jià)跌幅均進(jìn)一步擴(kuò)大，但本輪政策時(shí)點(diǎn)二手房最低掛牌價(jià)有企穩(wěn)跡象，一線城市率先出現(xiàn)企穩(wěn)，推測(cè)是因?yàn)橄拶徴叻艑捄蟪山涣考ぴ觯焖傧说蛢r(jià)房源；二線城市緊隨其后，“以價(jià)換量”有望逆轉(zhuǎn)。

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