每經(jīng)編輯 何小桃 陳夢(mèng)妤    

11月全國(guó)最貴法拍房?jī)?nèi)部 圖源｜阿里資產(chǎn)

今年前11個(gè)月，全國(guó)法拍住宅賣了近1500億元。

中指法拍數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)，截至11月底，2024年全國(guó)法拍市場(chǎng)掛拍法拍住宅數(shù)量累計(jì)28.9萬(wàn)套（包含已成交、已流拍、已中止、暫緩、撤回），較2023年1-11月的31.2萬(wàn)套同比減少約7.2%。累計(jì)成交法拍住宅拍品數(shù)量約10.4萬(wàn)套，總成交金額1471.9億元；較2023年累計(jì)成交9.9萬(wàn)套增加約6.1%，2023年同期總成交金額1503.6億元，減少約31.6億元。

11月最貴：1.27億元、

單價(jià)超24萬(wàn)元/平方米

從各省市來(lái)看，2024年1-11月部分省市法拍住宅交易趨勢(shì)與上一年比相對(duì)平緩；部分省市掛拍量、成交量較2023年同期變化浮動(dòng)較大，由下圖可見(jiàn)低基數(shù)省市變化最為明顯。從成交趨勢(shì)上看，廣東、江蘇、浙江、四川等省份成交量位列前位，法拍房成交量較2023年同期分別增加4.8%、9.5%、7.5%、9.1%。

2024年1-11月各省市法拍住宅交易同比曲線

成交量排名靠前省份的掛拍量出現(xiàn)不同程度下降。其中，浙江省1-11月交易截止掛拍11900余套較去年下降2.5%；四川省交易截止掛拍量22900余套，同比下降4.5%。成交量另有河南、廣西、山東、福建等省份較上一年同比增加。

從城市層面看，2024年11月，法拍住宅掛拍規(guī)模最高的是重慶，法拍住宅交易截止拍品數(shù)量達(dá)到了2095套；其次是宜賓，交易截止拍品數(shù)量達(dá)到1566套；鄭州、惠州、成都等城市交易截止掛拍數(shù)量均超千套。其中，宜賓11月新增掛牌數(shù)量大幅增加1245套；重慶新增掛拍數(shù)量增加629套；惠州新增掛拍607套，鄭州、成都新增掛拍數(shù)量約500套左右。

各線城市中，一線城市北京11月新增掛拍法拍住宅238套，交易截止拍品568套，其中成交192套，清倉(cāng)率33.8%，成交折價(jià)率71.2%。

上海11月新增掛拍法拍住宅127套，交易截止拍品239套，其中成交118套，清倉(cāng)率49.4%，成交折價(jià)率76%。

廣州11月新增掛拍法拍住宅221套，交易截止拍品691套，其中成交183套，清倉(cāng)率26.5%，成交折價(jià)率77%。

深圳11月新增掛拍法拍住宅226套，交易截止拍品544套，其中成交214套，清倉(cāng)率39.3%，成交折價(jià)率97.8%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，11月全國(guó)成交總價(jià)最高標(biāo)的物位于上海市徐匯區(qū)長(zhǎng)樂(lè)路661號(hào)全幢不動(dòng)產(chǎn)，該標(biāo)的物于2024年11月29日在阿里資產(chǎn)平臺(tái)成功出讓。該標(biāo)的物建筑面積527.4平方米，評(píng)估價(jià)1.5億元，有6人參與報(bào)名，經(jīng)41輪競(jìng)價(jià)最終成交價(jià)1.27億元，成交折價(jià)率84%，成交均價(jià)240991元/平方米。

法拍房清房人已成職業(yè)

就在11月20日，最高人民法院在其官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（法〔2024〕238號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），對(duì)執(zhí)行法院在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中的盡職調(diào)查、如實(shí)披露所掌握財(cái)產(chǎn)信息、不動(dòng)產(chǎn)騰退交付等作出進(jìn)一步明確規(guī)定。

《意見(jiàn)》明確，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)對(duì)財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，不得以“現(xiàn)狀拍賣”為由免除調(diào)查職責(zé)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)調(diào)取登記信息、實(shí)地勘察、入戶調(diào)查等方式，調(diào)查權(quán)屬關(guān)系、占有使用情況、戶型圖、交易稅目和稅率、已知瑕疵等信息。

拍賣財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在拍賣公告中公示不動(dòng)產(chǎn)占有使用情況。不得在拍賣公告中使用“占有不明”“他人占用”等表述。決定“帶租賃權(quán)”或者“帶居住權(quán)”拍賣的，應(yīng)當(dāng)如實(shí)披露占有使用情況、租金、期限以及有關(guān)權(quán)利人情況等重要信息。此外，法律、行政法規(guī)和司法解釋對(duì)買受人有競(jìng)買資格限制的，應(yīng)當(dāng)在拍賣公告中予以公示。

此外，《意見(jiàn)》還加大了不動(dòng)產(chǎn)騰退交付力度。《意見(jiàn)》規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處置，除有法定事由外，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)騰退交付，嚴(yán)禁在拍賣公告中聲明“不負(fù)責(zé)騰退”。

此前據(jù)《南方周末》，職業(yè)清房人這個(gè)職業(yè)是伴隨著法拍房的出現(xiàn)而誕生的。在司法拍賣之前，法院會(huì)強(qiáng)制騰空法拍房。實(shí)際操作過(guò)程中，老賴們以各種手段對(duì)抗執(zhí)行，導(dǎo)致買了房卻住不了。一些法拍房會(huì)注明有占用，甚至“法院不負(fù)責(zé)騰退”。職業(yè)清房人就專門靠趕走這些占用人為生。

最近，職業(yè)清房人辛巴（化名）正在往上游走，嘗試從銀行直接收債權(quán)，“這是一個(gè)更大的市場(chǎng)”。過(guò)去這幾年法拍房買賣中，辛巴明顯可以感覺(jué)到，法拍房數(shù)量和每個(gè)月二手房的交易量有著一定的關(guān)聯(lián)，“二手房成交量上去了，法拍房數(shù)量也多了，比例大約占二手房的1%和2%之間，可如果二手房遇冷，那法拍房數(shù)量也會(huì)減少”。

老板們告訴辛巴，“公司配了律師團(tuán)隊(duì)、資產(chǎn)分析團(tuán)隊(duì)、攝影拍攝團(tuán)隊(duì)、拍賣公司團(tuán)隊(duì)，還要再弄一個(gè)MCN經(jīng)紀(jì)公司，將來(lái)我們要培養(yǎng)更多辛巴”。

辛巴感覺(jué)，現(xiàn)在的法拍房生意，已經(jīng)變成了和房?jī)r(jià)賽跑。如果清房速度快、出手快，那可能還有利可圖，否則就有虧本的風(fēng)險(xiǎn)。

編輯|何小桃 陳夢(mèng)妤 杜恒峰

校對(duì)|盧祥勇

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合中指研究院、南方周末（記者 羅歡歡）