每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房地產(chǎn)行業(yè)化債邁入重組新階段。12月10日，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱融創(chuàng)）公告稱，已有H6融地01、H0融創(chuàng)03兩只境內(nèi)債重組獲得債券持有人投票表決通過，這距離其11月27日公布召開境內(nèi)債券持有人會議組織投票僅過去兩周。另有8只債券還有兩周投票時間，將于12月23日最終迎來10只債券整體重組投票結(jié)果。

在行業(yè)仍處深度調(diào)整期的大背景下，融創(chuàng)境內(nèi)債整體重組方案率先取得重要進展。在業(yè)內(nèi)人士看來，這標志著房地產(chǎn)行業(yè)化債由展期邁入了重組的新階段。而融創(chuàng)若能將債務順利重組成功，不僅能改善企業(yè)現(xiàn)金流狀況，助力經(jīng)營重回健康軌道，也將給行業(yè)帶來借鑒意義。

行業(yè)首個市場化化債樣本

當前房企重組方案能得以通過并不容易，有房企雖然已就重組方案與債權人舉行多次溝通，但至今尚未最終落定。

究其原因，一方面受限于當前房地產(chǎn)市場下行，企業(yè)銷售收入減少、現(xiàn)金流緊張，難以滿足落實債務重組計劃；另一方面則由于債權人結(jié)構復雜、訴求不同，難以同時與各方達成共識。因此，重組方案針對性越強、越細，越能滿足不同債權人的個性化需求。

從融創(chuàng)此次提出的重組方案來看，其按境內(nèi)債權人情況，有針對性地提供了行業(yè)第一個市場化化債的境內(nèi)債重組方案，最大程度照顧到多方利益。

如融創(chuàng)提供了四個選項供債權人自由選擇，接受化債的債權人可以在適當折損利益的情況下快速套現(xiàn)，不愿接受化債的投資人則可以選擇留債長展期且不設上限。而在化債選項里，融創(chuàng)提供的債轉(zhuǎn)股票經(jīng)濟收益權也是一大亮點。

據(jù)Wind監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年以來，融創(chuàng)中國（HK01918，股價2.61港元，市值242.89億港元）股價累計上漲已超過90%，成為極少數(shù)股價漲幅超過50%的港股房企。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，12月9日召開的中央政治局會議再次為房地產(chǎn)市場注入“強心劑”。會議強調(diào)，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點領域風險和外部沖擊，穩(wěn)定預期、激發(fā)活力，推動經(jīng)濟持續(xù)回升向好。當日，港股房地產(chǎn)板塊受此影響尾盤快速拉升，融創(chuàng)中國漲幅達14.68%。

不過對融創(chuàng)而言，仍然面臨不小的談判難度。

據(jù)知情人士透露，區(qū)別于境外債務重組可以通過協(xié)議安排整體打包一起談，境內(nèi)債重組只能逐筆談、逐筆投票。因而，境內(nèi)公開債整體重組的難度更大、流程更復雜。目前融創(chuàng)10筆公開債存續(xù)金額一共154億元，債權人涵蓋個人、私募、銀行、信托等多個類型，提供一個讓所有債權人滿意的方案是非常難的。

“融創(chuàng)在方案設計上還是很有誠意，公平對待所有債權人，提供的四個選項，債權人可以根據(jù)自己的持債成本、退出訴求，靈活選擇。”該知情人士表示，在現(xiàn)金要約部分，融創(chuàng)也將收購價從最初15%調(diào)至20%，留債展期部分更早做選項的債權人可以拿到1%本金及對應利息。

而融創(chuàng)債務重組方案中現(xiàn)金折價收購的成本，應該來自今年融創(chuàng)中國配股融資所得。據(jù)悉，今年10月融創(chuàng)中國通過配售4.89億股所得凈額約11.92億港元，將有大部分用于解決境內(nèi)債風險上。

“沒有任何強制選項，給債權人留足了自由度，而且償債條件也都最大程度上體現(xiàn)了誠意，從這點來看，融創(chuàng)履行了它不逃廢債的承諾。”上述人士表示。

從目前的投票結(jié)果看，融創(chuàng)境內(nèi)債重組僅7天時間就已有2只債券表決通過，這不難看出，其方案在債權人中具有相當高的接受度。

“融創(chuàng)的債務重組方案既創(chuàng)新又能多方共贏，這也是為什么方案目前推進順利，而且還能給市場帶給很大影響。”一位業(yè)內(nèi)人士如是表示，目前已有不少房企在著手推進境內(nèi)債重組，若融創(chuàng)境內(nèi)債重組成功，就可成為其他企業(yè)復制粘貼的樣本，尚未完成境內(nèi)債重組的房企大概率都會選擇跟進。“從這個角度來看，融創(chuàng)這次境內(nèi)債的成功，不僅關乎自身風險化解和為走出困境贏得時間空間，也關乎行業(yè)整體化債方式和進程。”

地產(chǎn)化債邁入重組新階段

據(jù)統(tǒng)計，截至目前已有60多家房企出現(xiàn)債務違約，而在境內(nèi)債領域，債務展期是房企第一輪化債最常采用的方式。

2022年，先是富力集團、龍光集團等房企實現(xiàn)境內(nèi)債展期。至當年年底，融創(chuàng)總計160億元境內(nèi)債券整體展期方案獲債券持有人表決通過，加權平均展期3.51年，此后又按照調(diào)整后的安排在2023年兌付6.31億元。

根據(jù)彼時企業(yè)公告，多以部分或全部公開市場債券的展期為主，相對較為簡單且易操作，或許是由于對行業(yè)恢復過于樂觀，其展期時間一般維持在3至5年。

然而，房地產(chǎn)市場的回暖恢復仍需時間。今年以來，全國商品房銷售額降幅超過20%，房地產(chǎn)投資下降幅度超過10%。從房企銷售來看仍然較弱，根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2024年1~11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》，TOP100房企銷售總額同比下降32.9%，1~11月銷售總額超千億元房企為9家（上年同期為16家），銷售總額超百億元房企共76家（上年同期為108家）。

另據(jù)光大證券統(tǒng)計顯示，2025年一季度、二季度及三季度，房企海內(nèi)外債券預計到期（不考慮回售）總規(guī)模共計5491億元。其中，房企境內(nèi)債在這三個時間段預計到期規(guī)模分別為1126億元、1075億元及1423億元，海外債到期金額分別為563億元、803億元及497億元。包括龍光集團、富力集團、碧桂園等此前已展期債券均將在2025年前兩個季度面臨多筆展期債券的本金或利息支付。

若依然以債務展期作為化債的主要手段，顯然已不符合當前市場發(fā)展情況，華泰證券就曾在研報中指出，出險房企對境內(nèi)債務的化債方式較為單一，隨著時間推移，部分房企可能面臨再度展期的壓力。債券之外，銀行、信托貸款等其他有息負債的逾期問題亦亟待化解。

在這樣的背景下，房企需要的是一次真正意義上的債務重組，系統(tǒng)性、長期性地解決債務風險。以融創(chuàng)境內(nèi)債重組取得突破性進展為標志，行業(yè)化債已經(jīng)開始邁入重組新階段。

值得一提的是，融創(chuàng)中國則延續(xù)境外債重組成功的思路，給到債權人現(xiàn)金要約收購、股票及/或股票經(jīng)濟收益權兌付、以資抵債和全額長展期等四個靈活選項，預計化債比例超過50%。而且，融創(chuàng)提供的選項中，沒有任何強制選項，同時留債展期部分也沒有設置上限。

對此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，這樣市場化化解債務的方案能夠從源頭減少債務，有助于企業(yè)真正走出債務危機，為房企爭取恢復流動性的時間，以換取未來企業(yè)價值回升以及償還債務的空間，同時也能更好地保護債權人利益。

據(jù)記者了解，近日，龍光也傳出境內(nèi)債重組方案的消息，其中提供了現(xiàn)金兌付、可轉(zhuǎn)換債券和新債券三個置換條件供債權人選擇，這也再次印證了房企用債務重組化解債務壓力的趨勢。