每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在9月末系列樓市優(yōu)化政策之后，住房契稅優(yōu)惠新政為樓市再添一把火。

財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部11月12日發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。同時明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策。政策自12月1日起施行。

此后的11月中下旬，北京、上海、廣州、深圳均宣布取消普通住宅和非普通住宅標準，對相關(guān)稅收政策進行優(yōu)化，并自12月1日起實施。

視覺中國圖

住房契稅優(yōu)惠新政實施以來效果明顯。國家稅務(wù)總局數(shù)據(jù)顯示，12月1日至5日，全國共有36.4萬戶購房家庭申報享受了契稅稅收優(yōu)惠，累計減免契稅84億元，戶均減免2.3萬元。

而對一線城市而言，住房契稅優(yōu)惠新政實施，直接降低了購房者交易成本，高總價房產(chǎn)成交過戶將會節(jié)省一大筆稅費，尤其是對改善型住房需求群體而言是重大利好。以深圳為例，據(jù)樂有家研究中心測算，以深圳過戶總價為1500萬元的二手住宅（首套住房）為例，在住房契稅優(yōu)惠新政實施后，可以節(jié)省約66.64萬元的稅費。

《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪部分房產(chǎn)從業(yè)人員了解到，住房契稅優(yōu)惠新政實施，對一線城市樓市產(chǎn)生了積極影響，提高了市場咨詢量，同時也增強了買賣雙方的信心?？傮w來看，雖然大戶型住宅市場并未出現(xiàn)過熱情況，但成交議價空間已明顯縮小。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入12月以來，二手房市場進一步升溫。從上周（12月2日~8日）二手房市場表現(xiàn)看，包括一線城市在內(nèi)的重點城市成交環(huán)比大漲27%，單周成交量創(chuàng)2019年以來新高。

北京：二手房議價空間變小

12月10日晚上7點過，當記者如約撥通北京21世紀不動產(chǎn)經(jīng)紀人盛經(jīng)理的電話時，他正在回家的路上。他告訴記者，從在售房源價格和成交情況來看，近期并沒有看到特別大的變化。盡管市場熱度有波動，但并不夸張，更多體現(xiàn)在相對低價房源更快成交、業(yè)主談價空間變小等方面。

“以前購房者在出價時通常會比業(yè)主的報價低15%左右，這是基于業(yè)主可能愿意降價的心理預(yù)期。然而，現(xiàn)在這種情況已經(jīng)發(fā)生了變化。盡管購房者仍然會嘗試以低于業(yè)主報價的價格出價，但成功的概率明顯降低。”

盛經(jīng)理表示，目前總價2000萬元大戶型住宅議價空間大約在100萬元，而之前可能是150萬到200萬元。這意味著購房者能夠通過談判降低的價格空間已明顯降低，成交價格更接近業(yè)主的初始報價。“性價比高的房源已經(jīng)基本售罄，剩下的房源價格相對較高。因此，購房者如果希望購買，只能選擇價格更高的房源，這使得業(yè)主在價格談判中處于更有利的位置。”

市場熱度未能被明顯感知，但稅費減免對于市場還是起到了一定的提振作用。盛經(jīng)理在采訪中提到，他有一位認識了十幾年的客戶，在11月下旬向他們咨詢了一套總價約2000萬元的房源，在12月通過稅費減免節(jié)省了約20萬元。“但對于2000萬元的房產(chǎn)來說這并不算是很多，這個客戶也是因為孩子上學(xué)，學(xué)校與小區(qū)僅一路之隔購買的。”

不過，據(jù)盛經(jīng)理觀察，稅費減免對于貸款購房者更為有利，會激活此前一部分只能貸款購買高價房源的客戶需求，因為他們可以按照較低的成交價格貸款，從而減少稅費負擔。

對于當前市場情況，盛經(jīng)理表示，盡管網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后性，但目前市場并未出現(xiàn)劇烈波動。而當下市場參與者相對冷靜，部分原因是政策的連續(xù)出臺，使得購房者期待未來可能會有更好的購房時機。在他看來，隨著官方一系列利好政策出臺，對市場將會有所提振，隨著時間推移房價可能會有所上漲。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，住房契稅優(yōu)惠新政實施，實際影響在售房源的占比約為10% ~15%。北京二手房成交比例中，超過140平方米的屬于大戶型住宅，這部分市場整體大約比例在8%。另外，疊加部分價格較高的成交房源，大約15%左右的二手房會有增值稅。

截至12月10日，北京本月二手房共網(wǎng)簽6762套，對比去年同期的3211套上漲110.59%，對比今年11月同期的5183套上漲30.46%；新房共網(wǎng)簽1405套，對比去年12月同期1204套上漲16.69%。

上海：中低價戶型交易活躍

今年以來，上海大戶型住宅市場持續(xù)火熱。在上海正式宣布住房契稅優(yōu)惠新政前，新房徐匯濱江中海領(lǐng)邸開盤熱銷85億元。此次新規(guī)執(zhí)行后市場對其關(guān)注度頗高，不過從數(shù)據(jù)上看，上海大戶型住宅市場整體出現(xiàn)溫和的量價調(diào)整。

二手房方面，熱點板塊頂豪成交不斷。上海一位大戶型住宅經(jīng)紀人在與記者交流中表示，最近市場成交不錯。他還向記者細數(shù)了近日上海徐匯濱江板塊一日內(nèi)的多套大戶型住宅成交情況，并預(yù)測下一套成交的可能是均價約8000萬元、面積近500平方米的大戶型住宅。在11月中旬上海剛剛宣布住房契稅優(yōu)惠新政后，該經(jīng)紀人也曾多次在社交平臺表達了“市場火爆”的觀點。

記者注意到，進入12月以來，上海新房市場的中低價位產(chǎn)品交易活躍，而高端樓盤成交量出現(xiàn)下滑，價格也有所下調(diào)。

據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計，從上周新建商品住宅成交前十榜單中可以看出，中低價位產(chǎn)品交易相對活躍。成交前十榜單中，單價超10萬元/平方米的樓盤只有1個，而此前榜單中經(jīng)常會有3~4個高價房項目。此外，榜單中有2個均價低于3萬元/平方米項目，3萬~6萬元/平方米項目有6個，占據(jù)主力位置。

值得關(guān)注的是，隨著成交量下滑，上周上海成交前十榜單中沒有出現(xiàn)交易破百套的樓盤，并且基于首次改善型和剛需項目相對活躍，上周上海新房成交均價繼續(xù)下調(diào)至58500元/平方米，環(huán)比下跌23.11%。

“上周供應(yīng)大幅縮減，入市的6個項目中有2個是單價超10萬元的高價房產(chǎn)品，其余均為‘3字頭’‘4字頭’的首次改善型項目。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，隨著政策對遠郊地區(qū)的傾斜，交易熱度在提升，不過供應(yīng)偏保守，市場需要多少量，項目投放多少，不會形成過多庫存，這樣可以穩(wěn)定市場信心。

盧文曦分析指出，在經(jīng)過快速沖刺后，通常月初首周成交量會有所滑落，因此符合慣例，不過值得關(guān)注的是，這次回落的幅度并不大。包括近期多個項目認籌，尤其是中高端產(chǎn)品繼續(xù)保持穩(wěn)定的去化率，這些積極信號都能催促買家快速入市。

“不過唯一不太理想的是近期市場供應(yīng)不夠穩(wěn)定，過大的起伏會對市場交易穩(wěn)定產(chǎn)生影響，尤其是近期二手房交易活躍度高，隨著稅費成本降低，很容易分流新房的客戶。因此，新房的供應(yīng)依然決定未來成交走勢。”盧文曦補充道。

深圳：二手房需求開始回落

“這一政策對高端市場有直接影響，但對整體市場的影響并不劇烈。住房契稅優(yōu)惠新政實施，更多是在流通過程中減少了稅費，從而增強了市場意愿。”

深耕深圳大戶型住宅市場的永高樓市創(chuàng)始人劉永高在接受記者采訪時表示，在他的實際工作中，近一個月明顯感知到的變化是咨詢量激增。住房契稅優(yōu)惠新政實施，帶動了咨詢量顯著增加，增幅達30%至50%。這一增長主要集中在置換類客戶，即那些希望從較差區(qū)域換到較好區(qū)域，或從較小戶型換到較大戶型的購房者，這些客戶咨詢?nèi)藬?shù)較多，購買意愿也更為強烈。

“購房者呈現(xiàn)出理性購房的趨勢。”在談到大戶型住宅實際成交時，劉永高表示，盡管住房契稅優(yōu)惠新政實施，可能會激發(fā)購房者興趣，但大多數(shù)人購買意愿還是基于實際需求，而非盲目追求大戶型。與前幾年相比，購房者更加理性，更傾向于保持較低的杠桿率。

據(jù)劉永高觀察，住房契稅優(yōu)惠新政實施后，深圳部分區(qū)域的房價出現(xiàn)了上漲。他所在的深圳灣部分區(qū)域有很多業(yè)主提高了掛牌價，香蜜湖和華僑城的情況也類似。“一套房子價格上漲幅度從幾十萬元到一兩百萬元不等，返價3%至5%成為常態(tài)。”

劉永高在采訪中還提到了業(yè)主心態(tài)的變化。“新政之前，業(yè)主可能急于出售房產(chǎn)，但隨著住房契稅優(yōu)惠新政實施，業(yè)主不再那么急迫。過去可以談價的空間現(xiàn)在明顯縮小，一些誠意出售業(yè)主逐漸完成了交易，市場再次陷入博弈狀態(tài)。”

進入12月，深圳大型連鎖中介機構(gòu)和房企將更多精力放在了2024年底的最后一波購房節(jié)上，推出了限時多重折扣等優(yōu)惠購房活動。深圳某大型連鎖中介管理層在接受記者采訪時表示，年末全公司都在沖刺搶收，其他事宜都被暫緩。

樂有家研究中心工作人員在接受記者采訪時表示，從近期數(shù)據(jù)來看，反而低總價的房源成交增加了。她提供給記者一組數(shù)據(jù)顯示，年底剛需入市速度加快。

截至12月8日，12月總價300萬元以下和300萬~500萬元房源成交占比明顯提升，分別上漲2.4個和2.9個百分點；800萬元以上改善和大戶型住宅成交占比下降。

廣州：二手大戶型成交上升

在12月1日正式實施涉及契稅及增值稅減免的“降稅新政”后首周，廣州二手房成交全線上漲。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，廣州二手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比均全線上漲；新房方面，房企也在加大營銷力度，加快上新節(jié)奏。

合富研究院高級分析師梁燕明分析認為，隨著年終沖刺到來，房企營銷力度預(yù)計持續(xù)發(fā)力，多個高端、改善項目將會加快上新節(jié)奏。如海珠區(qū)琶洲樾華樾凍資鎖客，黃埔區(qū)黃埔潤府開放了銷售中心等。“舊規(guī)項目”也正不斷提升促銷力度加快走貨，如天河·天河壹品、番禺的廣地花園、黃埔的大健天璽，以及越秀江海潮鳴等項目，預(yù)計市場成交水平有望再上升。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局數(shù)據(jù)顯示，12月9日廣州新建商品房成交434套，近一周廣州新建商品房日均成交503套。

不過在廣州當?shù)啬炒笮蛧蟮囊晃还ぷ魅藛T看來，稅費減免對于二手房成交影響更大，對在售新房成交影響并不那么明顯。在當下市場能成為熱銷樓盤，主要還是本身產(chǎn)品能力要過硬，比如有很好的地段、優(yōu)惠的價格或者有較高的得房率。

記者在采訪中獲悉，進入12月，廣州二手樓市交投行情企穩(wěn)，上周二手網(wǎng)簽量重回2700套以上，為近7周新高。

據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，上周，天河區(qū)二手住宅網(wǎng)簽套均面積為102.7平方米/套，與前周的96.4平方米/套相比有所增加。上周番禺區(qū)二手住宅網(wǎng)簽套均面積為122.7平方米/套，較前周的112.6平方米/套增長的趨勢更加明顯。天河區(qū)的天河北、天河公園、珠江新城以及番禺區(qū)的華南板塊等改善型及大戶型買家聚集的區(qū)域，在上周均出現(xiàn)二手大戶型成交案例。

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