每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

去年底遭遇重要企業(yè)租戶退租后，招商蛇口租賃住房REIT底層資產(chǎn)子項目近期火力全開。

招商蛇口租賃住房REIT現(xiàn)金流主要源自租賃住房所產(chǎn)生的租金等業(yè)務(wù)收入，底層資產(chǎn)包括兩個子項目，分別是太子灣項目以及林下項目，起始運營時間為2020年和2016年，兩個項目均位于深圳市南山區(qū)核心區(qū)域。

其中，涉及大客戶退租的是林下項目，共計房源143套，出租率對應(yīng)下降30.86%。

“企業(yè)和個人租戶都是拓展目標(biāo)，目前已經(jīng)租出去了一些房源。”林下項目運營方深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（以下簡稱招商伊敦）在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，已制定“年末特惠”策略，吸引意向客戶提前預(yù)定，將搶抓目標(biāo)客戶群體春節(jié)假期后返深/來深的這段時間，加大營銷推廣力度，做好實地對接服務(wù)，進一步提升租賃去化效果。

但就具體已出租房源情況，招商伊敦方面表示，由于目前林下項目已經(jīng)轉(zhuǎn)入公募REITs基金，具體數(shù)據(jù)因涉及內(nèi)幕消息，暫不方便透露，以公告為準(zhǔn)。

招商蛇口租賃住房REIT是A股市場第6單租賃住房REIT，作為高股息的中低風(fēng)險投資品類，其在上市之初備受追捧，甚至在網(wǎng)下詢價階段，還出現(xiàn)了較預(yù)測價格溢價的現(xiàn)象。

最終項目于2024年9月19日正式啟動發(fā)售，發(fā)售價格為2.727元/份，計劃發(fā)售5億份，預(yù)計募集資金總額為13.635億元，其中面向公眾投資者發(fā)售4075萬份。

“退租可提前預(yù)見，屬正常騰退”

根據(jù)戴德梁行出具的評估報告，太子灣項目于2024年6月30日之市場價值為4.63億元，市場價值單價為17,843元/平方米；林下項目于2024年6月30日之市場價值為7.83億元，市場價值單價為19,921元/平方米。兩個項目合計評估值12.46億元。

每經(jīng)記者查詢發(fā)行資料獲悉，太子灣項目包括1棟保障性租賃住房，共有可出租保障性租賃住房462套，配套商業(yè)15套以及地下車位182個；林下項目包括3棟公共租賃住房（高級人才公寓），共有可出租公共租賃住房465套，地下車位320個。底層資產(chǎn)的運營公司也為招商系企業(yè)，即招商伊敦，其在住宅及酒店管理方面具有比較豐富的經(jīng)驗。

此次遇大客戶退租的是林下項目。2024年12月底，上市僅兩個月，招商基金公告披露林下項目退租事宜。公告指出，目前林下項目重要現(xiàn)金流提供方企業(yè)租戶一的續(xù)租合同將于2024年12月25日到期，涉及退租房屋數(shù)量143套，出租率對應(yīng)下降30.86%。

記者了解到，此次退租的重要企業(yè)客戶原本合同到期日為2024年6月30日，是在招商蛇口租賃住房REIT正式詢價發(fā)售的前兩個月。該企業(yè)租戶2023年度占該項目不含稅總租金收入的比例為23.07%，截至2024年6月30日，承租林下項目13,120.09平方米、合計155套房間，租賃面積占該基金全部基礎(chǔ)設(shè)施項目總已出租面積的21.11%。

此后經(jīng)過協(xié)商，該重要企業(yè)租戶與林下項目另續(xù)租了143套房間，合同到期日延長至2024年12月25日。

每經(jīng)記者從知情人士處獲悉，林下項目此次退租的是一家央企，該企業(yè)在2021年末整租了林下項目一棟樓作為總部員工宿舍，原到期日為2024年6月30日。該企業(yè)同時也在自建宿舍樓，待自建宿舍樓建好后便會搬離，2024年5月底REITs基金上報證監(jiān)會時，公開申報材料中已披露該租戶退租情況，退租可提前預(yù)見。

上述知情人士指出，此次租戶退租屬于正常騰退。林下項目大租戶的承租、續(xù)租和退租，均有合理正常的商業(yè)交易背景，并非競品項目搶走租戶導(dǎo)致，亦不存在為保障REITs基金發(fā)行不受影響而特地溝通臨時續(xù)租的情況。

每經(jīng)記者了解到，截至2024年上半年，林下項目已出租的455套公共租賃住房中，個人租戶和企業(yè)租戶約各占一半，企業(yè)大客戶對其現(xiàn)金流貢獻比例較高。

“目前已啟動線上線下合作推廣”

招商伊敦方面在接受每經(jīng)記者采訪時表示，為實現(xiàn)企業(yè)租戶退租后租賃去化，保持基礎(chǔ)設(shè)施項目穩(wěn)健經(jīng)營，目前已啟動線上線下合作推廣，與多家房屋租賃中介機構(gòu)溝通，并進行大型線下組團等帶看活動，正在拓展其他線下引流方式,增加多戶型實景樣板房布置，增強客戶看房體驗。

對于后續(xù)擬采取的應(yīng)對措施，招商基金表示，將持續(xù)敦促和協(xié)同運營管理機構(gòu)執(zhí)行租賃去化方案，并根據(jù)執(zhí)行效果對工作計劃進行動態(tài)調(diào)整，共同努力提升本基金業(yè)績表現(xiàn)。

從企業(yè)披露數(shù)據(jù)來看，2021～2024年上半年，太子灣和林下兩個底層項目營收與凈利潤雙增長且趨勢穩(wěn)定。

2021～2023年度及2024年1～6月，兩個底層資產(chǎn)項目的總營收分別為7110.49萬元、7983.07萬元、8328.42萬元以及4208.30萬元；匯總凈利潤分別為2442.96萬元、2591.20萬元、3062.01萬元和1641.10萬元。

現(xiàn)金流預(yù)測及分派率方面，2024年下半年及2025年度預(yù)測可供分配金額為2682萬元、5522萬元，分派率分別為4.37%和4.42%。

長期關(guān)注、研究中國公募REITs實踐與政策的“REITs速達(dá)”發(fā)文指出，2024年上市的同類項目“國泰君安城投寬庭REIT”發(fā)行價計算預(yù)期第二年分派率為4.28%，市價計算分派率約4.03%；目前已上市的5單保障房REITs截至2024年10月18日收盤價計算的平均分派率約3.7%。

“但招商蛇口租賃住房REIT的2025年實際出租率及租金收入是否達(dá)標(biāo)還存在一些不確定性。”“REITs速達(dá)”指出，在需求低迷與時間節(jié)點雙向擠壓下，2025年留給林下項目填補空置率的時間逐漸減少。項目公司通過調(diào)節(jié)可供分配金額來減少自有資金補足的支付，或者通過調(diào)節(jié)支出以及其他可延期支付的事項來應(yīng)對前三年的業(yè)績承諾安排。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，市場競爭加劇可能會對項目租金水平和出租率產(chǎn)生一定壓力。如果市場競爭過于激烈，項目可能需要降低租金或提供更多優(yōu)惠措施來吸引租戶，這可能會對項目的收益和分派率產(chǎn)生一定影響。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211443992517