每日經(jīng)濟(jì)新聞 2025-03-13 17:09:27
◎克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,截至2025年1月末,重點(diǎn)50城新建商品住宅狹義庫存為31093萬平方米,環(huán)比降1%,同比降11%。不過,包括北京、廣州、南京、武漢等在內(nèi)多個(gè)一二線城市,新房庫存去化周期仍超20個(gè)月。
◎2025年政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)盤活存量用地和商辦用房,給予城市政府更大自主權(quán)。同時(shí),自然資源部和財(cái)政部發(fā)布通知,優(yōu)先將存量閑置土地納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃,推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。未來,專項(xiàng)債發(fā)行節(jié)奏或?qū)⒓涌欤M(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝
“去庫存”依然是今年房地產(chǎn)行業(yè)的一項(xiàng)重要任務(wù)。
自2024年4月30日中央政治局會(huì)議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)”后,各地陸續(xù)推出“以舊換新”、收儲(chǔ)商品房、“房票”等一系列政策組合拳,從供給和需求兩端助力樓市去庫存。
克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,截至今年1月末,重點(diǎn)50城新建商品住宅狹義庫存為31093萬平方米,環(huán)比降1%,同比降11%。不過,包括北京、廣州、南京、武漢等在內(nèi)的多個(gè)重點(diǎn)一二線城市,新房去化周期仍超過20個(gè)月??硕鸨硎?,“受供應(yīng)制約,樓市仍處于去庫存周期”。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,今年政府工作報(bào)告再次明確提出“盤活存量用地和商辦用房,推進(jìn)收購存量商品房,在收購主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”。此外,在今年各地方政府工作報(bào)告中,至少15個(gè)省份提及存量商品房和存量閑置土地回購等有關(guān)內(nèi)容。其中,廣東、重慶等多地強(qiáng)調(diào)盤活利用存量用地和商辦用房,加大收購存量商品房力度,以優(yōu)化市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
當(dāng)前,房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入新一輪“去庫存”周期。
2024年4月30日召開的中央政治局會(huì)議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)”,此后出臺(tái)的一系列政策基本圍繞樓市“去庫存”目標(biāo)展開。如2024年5月17日,央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,支持各地收購已建成商品房用于保障性住房;10月17日,財(cái)政部明確表態(tài),將推動(dòng)利用專項(xiàng)債券收購存量商品房用作保障性住房。與此同時(shí),多地也在控制新房增量,聚焦存量消化。
在“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的政策基調(diào)下,樓市庫存延續(xù)下行走勢(shì)??硕鸨O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,截至2025年1月末,全國重點(diǎn)50城新建商品住宅狹義庫存僅為31093萬平方米,環(huán)比降1%,同比降11%,較2024年9月最高點(diǎn)下降約2305萬平方米。
具體到城市來看,長春、北京、南寧、鄭州、福州、廣州、武漢、南京等多城去化周期仍超20個(gè)月。其中,武漢新建商品住宅狹義庫存達(dá)1479.14萬平方米,廣州為1463.17萬平方米。
新建商品住宅狹義庫存面積最高的是成都,達(dá)到2240.67萬平方米。不過,成都庫存面積高企的重要原因在于其郊區(qū)縣項(xiàng)目去化困難,而核心“5+2”主城區(qū)截至今年1月末的新房庫存僅為425萬平方米左右,為2023年1月以來最低值。若按照近3個(gè)月新房去化來看,成都核心“5+2”主城區(qū)新房庫存去化周期僅為4.81個(gè)月。但結(jié)合全成都去化周期來看,按12個(gè)月測(cè)算,去化周期則為18.8個(gè)月。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2024年全年成都新建商品住宅成交面積約1308萬平方米。受新政利好,去年四季度翹尾明顯,成交面積達(dá)353萬平方米,環(huán)比上漲27%。進(jìn)入2025年,受核心區(qū)高改項(xiàng)目推動(dòng),前兩月成都新建商品住宅成交面積累計(jì)已超200萬平方米。尤其是2月共有3個(gè)項(xiàng)目開盤推新,開盤總認(rèn)購率達(dá)95.03%,達(dá)近一年次高水平。
“由此可見,成都雖然庫存面積相對(duì)較高,但從成交量和市場(chǎng)熱度來看,成都(樓市)整體活躍度仍居二線城市前列。”克而瑞集團(tuán)董事長、上海易居房地產(chǎn)研究院院長丁祖昱在報(bào)告中表示。
而重點(diǎn)一二線城市中,長春、北京和南寧的去化周期較高,分別為36個(gè)月、28.5個(gè)月和25.7個(gè)月。其中,長春是重點(diǎn)城市中唯一一個(gè)去化周期超過30個(gè)月的城市,主要受整體銷售下滑且前期供應(yīng)較大等因素影響;北京庫存面積為1184.77萬平方米,去化周期達(dá)28.5個(gè)月,主要受郊遠(yuǎn)高庫存板塊影響。
“在區(qū)域分化之下,隨著整體市場(chǎng)進(jìn)一步‘止跌回穩(wěn)’,各城市的低風(fēng)險(xiǎn)板塊有望率先進(jìn)入平衡發(fā)展的新周期。”克而瑞分析指出,對(duì)于那些明顯高庫存的壓力板塊,在化解庫存、穩(wěn)定市場(chǎng)的基礎(chǔ)上,可以引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與轉(zhuǎn)型,優(yōu)化城市功能布局,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市整體發(fā)展的良性互動(dòng)。
事實(shí)上,近年來從中央到地方政府也在有意識(shí)地從控制增量的角度平衡“供求關(guān)系”。
2024年5月,自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》,對(duì)于庫存壓力大、去化周期超過36個(gè)月的城市,要暫停新增商品住宅用地出讓。同時(shí),下大力氣盤活存量,堅(jiān)決遏制存量土地不合理增長態(tài)勢(shì)。
與此同時(shí),多城放慢了土地出讓步伐。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè),2024年,有10個(gè)城市土地成交面積較2023年下降超過200萬平方米,其中上海宅地成交面積更是較2023年減少了512萬平方米;包括深圳、重慶、東莞等7城宅地成交面積不到新房成交規(guī)模的一半,從實(shí)質(zhì)上壓降了長期庫存規(guī)模,并推動(dòng)長期去化周期降低了6個(gè)月或更長時(shí)間。
記者注意到,近年來全國土地供求規(guī)模持續(xù)下降。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,與2020年高點(diǎn)相比,近四年來土地年成交量已經(jīng)下跌超過六成,2024年土地成交量已經(jīng)和商品房年成交量相近。以重慶為例,2024年市區(qū)僅成交20宗宅地,合計(jì)成交建筑面積135萬平方米,僅為新房交易量的四分之一,推動(dòng)新建商品住宅廣義去化周期下降9個(gè)月。
值得一提的是,今年政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)“盤活存量用地和商辦用房,推進(jìn)收購存量商品房,在收購主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”。住建部部長倪虹也表示,今年地方政府專項(xiàng)債安排4.4萬億元,其中一個(gè)使用方向就是土地收儲(chǔ)和收購存量商品房。
就在3月11日,自然資源部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布通知,明確地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備,要求各地要優(yōu)先將處置存量閑置土地清單中的地塊納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃,確有需求的新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目也應(yīng)納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃。存量閑置土地包括企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的房地產(chǎn)用地,以及其他符合收回收購條件的土地。
“通過土地和房屋去庫存來緩解供求關(guān)系,引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期,推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,短期內(nèi)要控制供地,緩解供求矛盾,穩(wěn)定之后再謀未來發(fā)展。
據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè),截至3月10日,全國各地公示的擬使用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地的總量已超300宗,擬收儲(chǔ)價(jià)格約500億元,涉及廣東、四川、吉林、江西等省,其中2月底廣東已經(jīng)發(fā)行超300億元專項(xiàng)債用于回收存量閑置土地。
“預(yù)計(jì)未來各地將加快公示擬使用專項(xiàng)債回收存量閑置土地的地塊清單,并加快專項(xiàng)債發(fā)行節(jié)奏。”中指研究院分析指出,特別是“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)發(fā)債節(jié)奏或更快,進(jìn)而在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)中逐漸發(fā)揮效用。
免責(zé)聲明:本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考,不構(gòu)成投資建議,使用前請(qǐng)核實(shí)。據(jù)此操作,風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。
封面圖片來源:每經(jīng)記者 張明雙 攝
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