每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

小區(qū)人車分流、層高不低于3米、樓板厚度增加、打造全齡友好型活動場地……

杭州的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)終于正式亮相。繼去年末杭州優(yōu)化建設(shè)項目容積率及相關(guān)指標(biāo)計算規(guī)則后，今年2月19日，杭州市政府常務(wù)會議研究了《杭州市進(jìn)一步開展住宅品質(zhì)提升工作的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）等事項。3月11日，《實施意見》正式出臺，并配套制訂《杭州市住宅品質(zhì)提升設(shè)計導(dǎo)則（試行）》（以下簡稱《導(dǎo)則》），將于4月1日起施行。

然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，在品質(zhì)升級的“政策紅利”背后，市場對于產(chǎn)品分化的擔(dān)憂逐漸浮現(xiàn)。一方面，房企紛紛布局“層高3.5米”“智慧社區(qū)”等高端設(shè)計，“好房子”是否會借此機(jī)會提高價格？另一方面，存量新房面臨“產(chǎn)品力堰塞湖”困境，剛需盤在與“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的對比中，是否會陷入去化僵局？

來源：杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官網(wǎng)

大戶型層高不小于3.15米

記者注意到，《導(dǎo)則》從基本規(guī)定、規(guī)劃布局、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、給排水設(shè)計、電氣設(shè)計、暖通設(shè)計、智能化設(shè)計、室外環(huán)境設(shè)計、運營維護(hù)十個方面，對杭州市新建商品住宅項目的建筑設(shè)計給出了更為詳盡的指導(dǎo)。此外，還對套內(nèi)空間等提出了更細(xì)致的要求，諸如“高層住宅底層必須架空，且架空層高度不小于4米”“在住宅層高不小于3米的基礎(chǔ)上，大戶型要求層高不小于3.15米”“鼓勵結(jié)合景觀設(shè)置風(fēng)雨連廊”等。

“杭州此前已發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項目容積率及相關(guān)指標(biāo)計算規(guī)則的通知》，其中規(guī)定在規(guī)劃條件中明確需采用封閉式陽臺的，陽臺按1/2計算容積率；風(fēng)雨連廊不納入容積率計算等。此次則從建筑規(guī)范層面進(jìn)行了更細(xì)致的標(biāo)準(zhǔn)提升，比如層高方面等。”

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生向每經(jīng)記者介紹，“實際上，杭州在‘好房子’的探索上頗為積極。2024年12月，杭州市政協(xié)召開了‘品質(zhì)住宅房產(chǎn)研討會’，中指研究院受邀參會，會議探討了各地開展‘四代宅’的情況以及杭州的相關(guān)工作。而杭州后續(xù)動作仍是圍繞‘好房子’標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)，從‘好房子’的各個維度，即建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提升?，F(xiàn)行的建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)是多年前制定的，有必要進(jìn)行提高”。

來源：杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官網(wǎng)

值得一提的是，3月16日，浙江省發(fā)布《大力提振和擴(kuò)大消費專項行動實施方案》（以下簡稱《實施方案》），其中明確，浙江將深入實施“好房子”試點，鼓勵地方優(yōu)化容積率計算等規(guī)定，因地制宜增加改善性住房供給，有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“浙江發(fā)布的《實施方案》將‘好房子’建設(shè)和現(xiàn)房等模式推進(jìn)置于首位，充分彰顯了其在住房消費中的重要地位。” 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向每經(jīng)記者表示，“這一表述延續(xù)了去年以來‘好房子’建設(shè)的總體精神以及今年的總體工作部署。其創(chuàng)新之處在于，與中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《提振消費專項行動方案》中‘以高質(zhì)量供給創(chuàng)造有效需求’的政策導(dǎo)向高度契合。通過建設(shè)‘好房子’和提供現(xiàn)房等舉措，較好地落實了高質(zhì)量供給的導(dǎo)向，對創(chuàng)造有效住房需求具有良好的指引作用。”

市場如何看待“好房子”？

未來在“好房子”新規(guī)下誕生的產(chǎn)品無疑具備更強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，這對杭州市場現(xiàn)有的項目銷售是否會產(chǎn)生沖擊？“舊標(biāo)準(zhǔn)”下的新房，是否會加快出清速度？對于普通購房者而言，是否會因期待“好房子”而放慢置業(yè)腳步？

3月18日，杭州濱運映翠灣項目剛剛結(jié)束加推認(rèn)購登記，置業(yè)顧問小張一邊忙著回應(yīng)客戶提問，一邊告訴每經(jīng)記者：“共有1000多組客戶報名，沒報名的肯定沒機(jī)會撿漏了，只能等下一批。”

談及杭州剛出臺的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，小張表示：“‘好房子’固然好，但實際上買房人對現(xiàn)在的新房熱情依舊高漲，畢竟‘好房子’價格可能更高，而當(dāng)前推向市場的仍是限價項目。”

杭州市民陳先生則向每經(jīng)記者表示：“過去兩年，杭州房價處于盤整階段，到底有多少改善型需求需要‘好房子’，這是個問題。另一個問題是，剛需群體能否買得起價格更高的‘好房子’？如果是改善需求，可能會選擇換購‘好房子’；如果是剛需，目前新房或者二手房整體價格仍處于較為適中的水平。”

杭州某位樓盤銷售現(xiàn)場 圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

“存量新房銷售肯定會受到影響。如今很多城市都已出現(xiàn)這種現(xiàn)象，比如南京、合肥。但杭州的優(yōu)勢在于‘紅盤’去化速度很快。” 高院生分析指出，“這導(dǎo)致杭州的庫存存在一定結(jié)構(gòu)性失衡，城區(qū)內(nèi)真正在售的項目數(shù)量不多，存量相對不大，所以未來‘好房子’對城區(qū)范圍內(nèi)項目的沖擊不會太大。但對郊區(qū)的一些項目肯定會造成一定壓力，而且是價格之外的多種因素共同作用的結(jié)果”。

不過，在“好房子”預(yù)期下，開發(fā)商對高周轉(zhuǎn)模式的執(zhí)念可能會有所改變。高院生表示：“2024年10月之后推出的地塊取消了限價，企業(yè)為保證品質(zhì)和利潤，更加注重產(chǎn)品前期的打磨，改變了以往的快周轉(zhuǎn)模式，所以項目入市節(jié)奏也有所放緩。”

一家頭部房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者坦言：“杭州‘好房子’的剛性標(biāo)準(zhǔn)尚未完全推出，從營銷端直觀感受來看，客戶對‘好房子’的感知還不夠強(qiáng)烈。目前公司在售項目所剩房源不多，也不想進(jìn)行促銷。另一方面，當(dāng)下杭州市場表現(xiàn)良好，能夠?qū)崿F(xiàn)高溢價銷售，所以并未針對‘好房子’專門開展促銷活動。”

值得注意的是，盡管2月是樓市傳統(tǒng)淡季，且受春節(jié)假期影響，但這并未過多干擾杭州市場。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2月杭州十區(qū)商品住宅供需規(guī)模較2024年同期分別增長40.2%和31.8%，今年前兩個月累計成交面積67.8萬平方米，同比增長3.8%。同時，2月單月和前兩月累計可售住宅面積均減少8.8%。

記者注意到，杭州不同區(qū)域、不同板塊的項目銷售表現(xiàn)分化明顯。在未來“好房子”的競爭環(huán)境下，項目該如何精準(zhǔn)定位并快速去庫存？

“除房價因素外，部分郊區(qū)項目已進(jìn)入現(xiàn)房階段，這其實是一大優(yōu)勢。對很多購房者來說，實地看房，買了就能交房，節(jié)省了2至3年的時間成本。至于對各個項目的影響程度，取決于項目自身的進(jìn)度和推盤規(guī)模。如果是循序漸進(jìn)地推盤，可能不利因素會相互抵消，不會表現(xiàn)得過于明顯。” 高院生表示。

另一方面，杭州的土拍市場表現(xiàn)也十分亮眼，進(jìn)一步增強(qiáng)了市場預(yù)期。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2月杭州共出讓14宗宅地，成交總金額達(dá)179.5億元，超過了上海。值得注意的是，這14宗土地平均溢價率達(dá)38.1%，在全國宅地出讓金TOP10城市（市本級）中位居榜首。

就在3月18日，杭州土拍又成功出讓2宗宅地，溢價率分別為24.07%和9.09%，成交總金額約23.75億元。其中，錢塘區(qū)下沙單元地塊的溢價率達(dá)24.07%，成交樓面價為20472元/平方米。高院生分析指出：“該地塊未來可打造小高層、洋房或疊墅，突破常規(guī)高層產(chǎn)品溢價瓶頸，預(yù)計新房價格在4萬元/平方米左右。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝