在貴陽、海南、營口等城市先后被曝出高風險之后，中國指數(shù)研究院2012年10月發(fā)布的《中國城市房地產(chǎn)風險排行榜》報告顯示，作為沿海城市，號稱中國近代第一城的南通，也位列風險排行榜前列——樓市庫存需要6年以上才有可能完全消化。
對于上述情況，《每日經(jīng)濟新聞》記者從1月7號開始，對南通進行了一個星期的實地調查和采訪。作為三線城市，南通市區(qū)的常住人口僅有百萬，外來人口也較少，當?shù)叵M者對樓市的消化能力遠遠不及房地產(chǎn)發(fā)展的速度。而目前，南通待開發(fā)的土地面積達到6000萬平方米，高企的庫存與有限的消化能力之間矛盾凸顯，南通的樓市情況也令人擔憂。
1.2012年南通市區(qū)所有物業(yè)類型商品房供給成交11192套，同比增長1.35%；成交總面積1338443.45平方米，同比下降3.83%。
2.從成交量來看，南通平均每個月成交900多套，這個數(shù)據(jù)與現(xiàn)在的巨大庫存相比差距較大。
3.新房銷售不佳，南通的二手房市場更為困難。由于現(xiàn)在房源太多，需求量又太少，中介的日子基本靠租房中介費過日子，二手房買賣幾乎處于滯銷的狀態(tài)。
4.在不少出租車司機表示，他們的手機每天都能接到各種賣房的信息十幾條。不難看出目前南通市的樓盤所面臨的銷售難的問題。【詳細】
1.記者實地調查世紀花城，正在銷售住宅項目的樓盤售樓部人很少，整個樓盤周圍都較為冷清；
2.記者實地調查新城區(qū)另一家樓盤星光耀廣場，該項目總建筑面積為44萬平方米，在售樓部現(xiàn)場，看到的情況和中南世紀花城差不多，售樓部同樣異常冷清；
3.記者1月9日下午，前往南通市開發(fā)區(qū)，在新開北路以及惠仁路兩邊，看到數(shù)十棟住宅拔地而起，而這些樓盤中，甚至都看不到人影；
4.記者調查在永怡路幾家樓盤的售樓部，看到的景象同樣是冷清。【詳細】
1.記者調查中南世紀城，雖然住宅項目都已經(jīng)全部賣完，但是記者在當晚再次前往時發(fā)現(xiàn)，整體的亮燈率只占到所有項目中四成左右，甚至一棟樓只有兩三盞燈亮著；
2.記者調查世紀花城看到，整體的入住率并不是很高，亮燈率也僅僅只有三成左右；
3.記者調查位于南通開發(fā)區(qū)的兩個樓盤橡樹灣和景瑞望府的情況：在1月8日當晚，除了售樓部有燈光之外，龐大的項目中，只能見到少許的燈光，甚至一棟樓都是一片漆黑；
4.記者調查在永怡路上的萬科金域藍灣，不少業(yè)主都已經(jīng)入住，但整體亮燈率在四成左右。其他樓盤中，北城名郡、銀洲皇家花園、嘉御龍庭等項目總體亮燈率均較低，其中嘉御龍庭項一棟樓中僅一兩盞燈亮。【詳細】
1.南通本地百萬平方米以上的項目就有8家；
2.新城區(qū)匯集了上述兩大超級樓盤。據(jù)中南建設2012年半年報顯示，南通中南世紀城規(guī)劃建筑面積為180萬平方米，截至去年6月30日銷售結算面積為81.8萬平方米。中南世紀花城總規(guī)劃面積為125萬平方米，截至去年上半年銷售結算面積只有29萬平方米；
3.南通永怡路同樣匯集了大量樓盤。從這些樓盤的總建筑面積來看，其中恒盛尚海灣項目的建筑面積為69萬平方米，華強城為140萬平方米，萬科金域藍灣為22萬平方米，保利香檳國際為57.5萬平方米；
4.除永怡路之外，南通市開發(fā)區(qū)惠仁北路兩側以及新開北路兩側也同樣匯集著數(shù)百萬平方米的樓盤項目，而新城區(qū)圍繞著中南建設中心展開的周圍樓盤總體量同樣也達到數(shù)百萬平方米。【詳細】
1.1月10日，記者以一家上市房企開發(fā)商的身份走訪了南通多家銀行，其中中國銀行南通分行人民路支行一位負責人說，他們沒有停止開發(fā)商貸款，但是相對于以前有一些調整，“目前僅對一些資質較好的開發(fā)商和一些大的上市房企提供貸款，而那些資質一般的或者現(xiàn)金流不好的開發(fā)商我們不會提供貸款。”
2.中國建設銀行南通一家分行，記者同樣以開發(fā)商的名義咨詢貸款的情況，該行信貸部門一位工作人員聽到記者所說的公司名字之后，遲疑了一會兒說，“一些資質較好的開發(fā)商目前我們肯定會提供貸款，但是審核非常嚴格，資質不好的開發(fā)商在貸款方面有一些限制。”
3.記者向工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等銀行詢問時，得到了類似的答復。“前兩年樓市行情好的時候，不少銀行負責貸款的客戶經(jīng)理在開發(fā)商剛拿地之后，就會主動上門詢問是否需要貸款，有時候幾家銀行在競爭同一個客戶。”【詳細】
1.南通一家房地產(chǎn)中介負責人宋經(jīng)理對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“南通本地人對房源需求量不大，來南通買房的外地人也不多，所以整體的成交量就不高。”一位售樓部人員也告訴記者，他所在項目的銷售95%都是南通人買的，外地客戶很少；
2.機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年7月15日，南通樓市庫存量達到53225套，按近期每個月的銷量計算，這些庫存需要5~6年才能消化完畢。如果依靠南通目前本地人的消化能力來計算的話，這個時間可能會更長；
3.2012年7月，南通市房管局出臺了《關于市區(qū)普通商品房相關配套規(guī)費延緩征收的會辦意見》等配套文件。“這個政策實施后，在一定程度上放松了對項目的審查力度，這也是導致目前南通樓市供應量達到頂峰的一個因素。”劉洋表示。【詳細】
1.與貴陽相比，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年9月30日，貴陽房地產(chǎn)市場存量約590萬平方米，而南通在2012年10月庫存量步入了600萬平方米的水平。上述數(shù)據(jù)說明，作為三線城市的南通庫存已經(jīng)超過貴陽，而相對貴陽的城市常住人口，南通僅有100萬左右城市人口，無論在房價和外來人口方面，南通都無法與貴陽相比；
2.“南通的大部分樓盤單價都在一萬左右，貴陽均價卻只有4000元上下，南通的外來人口肯定沒有作為省會城市的貴陽多，所以南通的消化能力也肯定不如貴陽；
3.從南通人口基數(shù)來看，僅依靠目前的人口消化樓市庫存顯然很困難，而作為三線城市的南通，對外來人口的吸引力也有限。還有一點就是，如果南通的房價沒有下滑，以及政府不針對目前的樓市情況作一定的政策調整的話，那么南通很有可能面臨和鄂爾多斯一樣的危機。【詳細】
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近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在營口實地調查發(fā)現(xiàn)，盡管大量樓盤搞優(yōu)惠促銷，依然滯銷嚴重，許多開發(fā)商心急如焚。【查看專題】
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每經(jīng)網(wǎng)特別策劃 編輯：黎麗娜 時間：2013年01月25日
